目前，深圳進(jìn)入老社區(qū)的樓盤越來(lái)越多，漏水成為一個(gè)普遍關(guān)注的問題。近期，本報(bào)房地產(chǎn)熱線接到多起關(guān)于房屋漏水的投訴。記者近幾日對(duì)這些投訴進(jìn)行了集中采訪，并請(qǐng)律師進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，希望借此能為業(yè)主區(qū)分房屋漏水責(zé)任、妥善解決問題、和諧鄰里關(guān)系起到一份作用。在這些漏水糾紛中，經(jīng)記者協(xié)調(diào)有的問題已經(jīng)解決，有的接近解決，有的還在進(jìn)一步協(xié)調(diào)之中。　

　　事件一：四樓漏水三樓長(zhǎng)霉　

　　南山區(qū)南油Ｂ區(qū)４７棟３０２業(yè)主彭女士來(lái)電反映，由于樓上房子漏水，她家天花板出現(xiàn)嚴(yán)重霉斑?！?br>
　　接到電話后，記者隨即來(lái)到彭女士家采訪。彭女士說(shuō)，房子是去年４月份購(gòu)的，當(dāng)時(shí)由于房子有租客，一開始并沒有看房，后來(lái)丈夫看了一次房，因?yàn)榉孔颖容^舊，并沒發(fā)現(xiàn)墻上有霉斑。購(gòu)下房子，８月份租客搬走后，他們才開始著手進(jìn)行裝修。９月份，裝修師傅在粉刷墻壁時(shí)發(fā)現(xiàn)有輕微漏水情況，但彭女士當(dāng)時(shí)并沒在意。去年１０月１日，彭女士一家搬入該房后，她才發(fā)現(xiàn)小臥室天花板一開始有小片的霉跡，后來(lái)霉跡越來(lái)越大。于是，她向小區(qū)管理處反映了該問題。彭女士自己也到過４樓多次，但只見到租客，他們表示房東在香港，卻一直拒絕提供業(yè)主電話給彭女士。　

　　記者在彭女士家里看到，客廳與洗手間之間的墻上有一塊較大的霉斑，由原來(lái)廚房改成的書房里，墻上有明顯的三處霉塊?！?br>
　　隨后，記者來(lái)到管理處，主管該小區(qū)維修工作的段工告訴記者，彭女士反映了問題后，管理處于去年１０月２２日給４樓業(yè)主發(fā)了一份協(xié)調(diào)函，希望盡快做好地面防水工程，但一直沒有回復(fù)。去年１２月份，管理處再次發(fā)函，仍沒得到任何回應(yīng)。段工說(shuō)，由于該小區(qū)建于上世紀(jì)８０年代末，樓齡已近２０年，相關(guān)問題不少，已有十多個(gè)業(yè)主反映漏水問題，管理處都在積極協(xié)調(diào)。　

　　近日，記者再次聯(lián)系彭女士，她說(shuō)，樓上的業(yè)主已委托一位親戚代為處理此事，管理處也派了維修工人將她家的天花板撬開檢查，發(fā)現(xiàn)下水管的銜接處有裂縫，樓上衛(wèi)生間地板也有漏水現(xiàn)象。彭女士說(shuō)，等確定了相關(guān)費(fèi)用，樓上業(yè)主就會(huì)著手維修，她表示很感謝本報(bào)記者對(duì)該問題的關(guān)注和協(xié)調(diào)?！?br>
　　事件二：樓上裝修樓下漏水　

　　紅崗東村的易先生致電本報(bào)房地產(chǎn)投訴熱線，反映房子天花板出現(xiàn)嚴(yán)重漏水問題。１月９日下午，記者來(lái)到紅崗東村１７棟，在易先生的帶領(lǐng)下來(lái)到他位于４樓的房子?！?br>
　　記者看到，廚房墻壁的瓷磚高高鼓起，不少地方墻面漆嚴(yán)重裂開；廁所天花板上一塊塊黑色霉斑格外刺眼，在靠近管道的地方更是銹跡斑斑，易先生自己用鋁合金板搭成水槽，將水引開，才不致滴到人身上。　

　　易先生說(shuō)，這個(gè)小區(qū)建于１９８６年，他１９８９年住進(jìn)來(lái)后，并沒發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象。去年年初，他把房子的墻壁重新粉刷了一遍，但不到半年就發(fā)現(xiàn)有墻面漆裂開了，廚房洗手盆頂上的天花板也有漏水情況。易先生了解到，５樓于去年５月份出售，新業(yè)主對(duì)其進(jìn)行了裝修，考慮到可能是裝修引起漏水，易先生將自己天花板漏水情況告知了樓上業(yè)主。后來(lái)，易先生感覺廚房似乎不再漏水，也就沒有繼續(xù)追究。但沒過多久，他發(fā)現(xiàn)廁所天花板開始往下滴水，廚房墻面的瓷磚也鼓了起來(lái)，一開始，他以為是自家管道漏水引起的，但拆開鋁合金天花板，才發(fā)現(xiàn)水是從墻壁滲出來(lái)的，連天花板下的燈罩也蓄了半燈罩水，燈泡已浸在水里?！?br>
　　易先生多次找５樓業(yè)主協(xié)商，但５樓業(yè)主表示墻體漏水要由管理處負(fù)責(zé)維修。紅崗東村管理處任先生告訴記者，經(jīng)過檢查，易先生家的漏水并非墻體原因?！?br>
　　記者隨即敲開了５樓業(yè)主的門，業(yè)主張女士介紹，自己去年購(gòu)房后只是稍作粉刷就住進(jìn)來(lái)了，僅僅是將抽水馬桶改為蹲廁，不可能破壞防水層。但是記者看到，在改抽水馬桶的過程中，蹲廁地面比原來(lái)地面升高了。張女士表示要請(qǐng)?jiān)瓉?lái)負(fù)責(zé)裝修的師傅來(lái)鑒定，“如果是我的責(zé)任，我可以負(fù)責(zé)維修。如果不是，我不愿意出冤枉錢?！钡珡埮空f(shuō)聯(lián)系了裝修師傅多次，他都很忙，一直沒有時(shí)間過來(lái)?！?br>
　　目前，雙方正就此事進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商，盡快請(qǐng)維修師傅進(jìn)行鑒定。

　　事件三：前業(yè)主裝修現(xiàn)業(yè)主遭漏　

　　鹽田沙頭角徐小姐去年購(gòu)了一套二手房，住進(jìn)去后卻發(fā)現(xiàn)，客廳天花板竟然漏水?！?br>
　　徐小姐介紹，去年３月，她與前業(yè)主簽訂合同，６月底拿到鑰匙。住進(jìn)去后并沒有發(fā)現(xiàn)什么異常，但到９月，徐小姐發(fā)現(xiàn)客廳天花板旁有一塊水印。她找管理處來(lái)看，管理處說(shuō)需在樓上加壓進(jìn)行觀察。但打壓后并沒發(fā)現(xiàn)任何問題?！?br>
　　管理處有關(guān)人士很快回想起來(lái)，前業(yè)主在裝燈時(shí)，曾把從天花板經(jīng)過的水管弄壞?！?br>
　　據(jù)了解，該樓盤２００５年入伙，徐小姐從一個(gè)香港人手中購(gòu)下這套房子。徐小姐知道這一情況后，多次與前業(yè)主聯(lián)系，但對(duì)方不接電話，發(fā)短信也不回，目前都沒有聯(lián)系上他?！?br>
　　無(wú)奈之下，上周，徐小姐只好自己請(qǐng)來(lái)維修師傅，將漏水處撬開，發(fā)現(xiàn)確因一個(gè)釘子將水管打破了一個(gè)洞，原來(lái)的裝修工人只是用玻璃膠將洞糊上了。時(shí)間一長(zhǎng)，玻璃膠變硬，不能很好防水?！?br>
　　在聯(lián)系不上前業(yè)主的情況下，徐小姐自己掏錢請(qǐng)師傅對(duì)這里進(jìn)行了維修，裝上了銅管。她說(shuō)，目前工程已完工，但還需觀察幾天，因此現(xiàn)在還沒將漏水的地方封上。據(jù)了解，維修費(fèi)用大約為５００元－１０００元之間。徐小姐感到有點(diǎn)冤，“剛購(gòu)的房子就漏水，還找不到責(zé)任方。雖然維修費(fèi)用不多，但是畢竟責(zé)任不在我。”她請(qǐng)記者幫忙出出主意，到底該怎么處理?！?br>
　　律師說(shuō)法　

　　分清原因認(rèn)定責(zé)任　

　　近日，記者就房屋漏水問題采訪了廣東星辰律師事務(wù)所律師梁剛。他表示，房屋漏水（滲漏）不但縮短了建筑物的使用壽命，也給業(yè)主日常生活帶來(lái)了極大不便。但由于引起漏水的因素比較復(fù)雜，完全避免房屋漏水現(xiàn)象是不現(xiàn)實(shí)的。因此，當(dāng)發(fā)生房屋漏水糾紛時(shí)，頭先應(yīng)分清漏水原因，才能根據(jù)責(zé)任來(lái)處理糾紛?！?br>
　　梁剛分析，房屋漏水原因主要有三種：一是房屋本身存在質(zhì)量問題，二是業(yè)主使用或裝修不當(dāng)，三是正常使用、老化。造成漏水的原因不同，相關(guān)的責(zé)任方也是不同的。　

　　根據(jù)建設(shè)部頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條及《住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為５年。如房屋在保修期內(nèi)，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)免費(fèi)維修責(zé)任。根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔(dān)。　

　　如因樓上（其他）業(yè)主裝修或其他不當(dāng)行為，造成房屋滲水，給業(yè)主造成損失的，根據(jù)《民法通則》第１１７條規(guī)定，損壞他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價(jià)賠償。作為侵權(quán)方除了停止侵權(quán)（如：重做防水層）外應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。在保修期滿后，房屋內(nèi)設(shè)施正常使用造成的漏水由業(yè)主自行負(fù)責(zé)維修，由業(yè)主自行承擔(dān)費(fèi)用。如果漏水造成其他業(yè)主損失的，根據(jù)《民法通則》第８３條規(guī)定，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失，業(yè)主還應(yīng)賠償損失。屬于公共設(shè)施造成的漏水由物業(yè)管理公司承擔(dān)維修責(zé)任?！?br>
　　對(duì)此，梁剛建議，房屋出現(xiàn)漏水，作為相鄰雙方，應(yīng)相互理解和相互配合，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定分清責(zé)任，妥善解決問題；在房屋維修時(shí)，相鄰人（樓上樓下、左鄰右舍）應(yīng)當(dāng)給予配合，不得借故阻礙房屋維修。由于房屋裝修時(shí)容易導(dǎo)致滲漏，較好聘請(qǐng)具有法律主體資格的裝修公司承擔(dān)，并在合同中明確出現(xiàn)問題時(shí)的處理方案。由于“二手房”一般都已使用過，并存在二次裝修，購(gòu)方對(duì)房屋存在的潛在質(zhì)量問題應(yīng)有合理的判斷。雖然對(duì)于賣方故意隱瞞以及因賣方原因造成的房屋漏水（質(zhì)量瑕疵）的，賣方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但往往因?yàn)檎也坏劫u方而延誤，因此，二手房（特別是對(duì)于已經(jīng)使用很長(zhǎng)年限的房屋）購(gòu)賣中設(shè)定必要的保修款是必要的。

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