1月19日下午，由中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團主辦的2011年海南房地產(chǎn)市場發(fā)展高峰論壇在海口鴻洲埃德瑞園林酒店成功舉辦。來自海南各大項目房產(chǎn)精英以及海南日報、?？谕韴蟮让襟w朋友近五十余人參與了本次論壇。現(xiàn)場氣氛活躍，嘉賓發(fā)言踴躍，頭先回顧了海南2010年樓市市場行情，接著就海南旅游地產(chǎn)輕軌時代展開了討論，并就2011年海南樓市發(fā)展方向進行了激烈的研討。

　　頭先是一個2010年全國市場數(shù)據(jù)的綜述，2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%； 商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%； 土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%， 土地購置費9992億元，增長65.9%。

　　之所以看到這么大的數(shù)據(jù)增幅，頭先得益于市場強勁的購購力，特別是中西部銷售不斷超預(yù)期；其次是三輪調(diào)控政策和各地限購令的政策效果不斷得到快速消化；第三是年底一些開發(fā)商急于完成本年度銷售計劃而進行集中推盤；較后是開發(fā)商充裕的自持資金，與此同時，國際流動性過剩，尋找出路。

　　國際旅游島政策出臺后，政府逐步完善監(jiān)管制度； 海口、三亞投資型熱點城市實行“限購令”之后，市場成交量明顯萎縮 。我們回顧一下2010年房地產(chǎn)相關(guān)政策。頭先是 1月15日，海南省人民政府關(guān)于暫停商業(yè)性土地出讓審批的緊急通知 ，從2010年1月16日至3月31日，暫停全省商業(yè)性開發(fā)土地出讓和新增房地產(chǎn)開發(fā)項目立項審批。(政策前批準(zhǔn)的土地仍可按時推出市場)，這有效控制后續(xù)土地出讓速度，緩沖國際旅游島政策后的“拿地?zé)?rdquo;。

　　是海南省人民政府辦公廳貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實施意見，加大保障性住房和普通商品住房有效供給，嚴格執(zhí)行差別化的信貸政策。對頭次購購普通商品住房的，在貸款頭付比例和利率優(yōu)惠等方面，金融機構(gòu)繼續(xù)按有關(guān)政策予以優(yōu)惠。對已利用貸款購購住房、又申請貸款購購套或套以上住房的(包括借款人本人、其配偶、其未成年子女)，金融機構(gòu)要嚴格審查其貸款條件，貸款頭付比例不得低于總房價的40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價 。自2010年5月1日起，商品住房預(yù)售款應(yīng)存放于開發(fā)企業(yè)指定的某一銀行賬戶，嚴禁開發(fā)企業(yè)直接收取現(xiàn)金。自2010年5月1日起，實行商品住房預(yù)售款監(jiān)管制度。這主要是規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)市場，實行網(wǎng)上備案制度。

　　第三是《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和中長期規(guī)劃》，確定海南房地產(chǎn)發(fā)展的總體目標(biāo)為：以本島長居型居住地產(chǎn)為基本、經(jīng)營性旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)、度假旅居型地產(chǎn)為特色、商業(yè)及其他地產(chǎn)為補充，建立多元化、多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)體系與住房保障體系，并與國際旅游島建設(shè)緊密結(jié)合，良性互動，打造國際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨特的世界 的海島型幸福家園、旅游勝地與度假天堂。這主要為海南省未來10年的房地產(chǎn)發(fā)展方向作出指引 。

　　較后是《關(guān)于進一步貫徹實施促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的意見》，2010年10月12日-12月31日期間實施“限購令”，當(dāng)時規(guī)定“?？谑屑巴馐∈芯用窦彝?含購房人、配偶及未成年子女)只能在海口新購購1套商品住房。三亞市人民政府規(guī)定，各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行差別化住房，對貸款購購第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款，嚴格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，對不能提供1年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。 暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策。自本意見發(fā)布之日起，暫定對三亞市戶籍居民家庭及非本市戶籍居民家庭在三亞，限購一套商品住房。以上政策使房地產(chǎn)成交量大幅下降，限制了本來可以利用的杠桿貸款。

　　從市場層面來看，2008年之前，海南房地產(chǎn)剛剛擺脫爛尾樓時代，處于啟動上升期，沒有太多外界政策刺激，房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)增長。在2008年，世界金融背景下，海南市場量價仍保持同比上升，同比幅度增加，與國內(nèi)其他城市量價表現(xiàn)相悖從2009年開始，2010年國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，加速房地產(chǎn)投資與銷售；

　　尤其是2010年1月，國際旅游島獲批利好，超乎所有預(yù)期，前三季成交已超去年全年； 海南10年完成740萬平米的商品房，同比增長14%；銷售額為652億元，增幅97%。

　　而2010年海南的土地市場卻較為平淡，土地成交量創(chuàng)下近年來的新低。主要是因為?？?0年土地供應(yīng)較少，且部分為09年底供應(yīng)，10年成交土地。其次是因為10年成交土地中80%以上為住宅用地，其次為商業(yè)，辦公和其它用地量較少。

　　2010年海南商品住宅市場供求基本均衡，前四個月成交量占全年成交量的80%，成交均價卻在波動中上漲； 成交結(jié)構(gòu)顯現(xiàn)兩頭大，中間小的格局，且年初成交量巨大，顯示出受政策因素影響巨大。 單價在8000-12000元/㎡價格段和面積在70-90和120-140㎡區(qū)間是市場供應(yīng)和成交的主力結(jié)構(gòu)。

　　2010年，駐扎海南的品牌企業(yè)也有出色表現(xiàn)，其中具備央企背景房地產(chǎn)商進駐海南時間長，屯居優(yōu)質(zhì)灣區(qū)；以廣東地產(chǎn)商為代表的領(lǐng)跑民企也紛紛加速在海南的布局。

　　對于2010年的展望，我認為，在政策方面，2011年房地產(chǎn)調(diào)控不會動搖，走向深入且常態(tài)化，有四個關(guān)注點：其一是試點開征房產(chǎn)稅、土地增值稅也將逐步落地；其二是如何平衡市場與住房保障，綜合性政策方案； 其三是繼續(xù)抑制投機投資性需求；其四是明確提出支持自住性、改善性住房需求 。在市場方面，成交量將繼續(xù)平穩(wěn)上揚，房價下跌空間不大。

　　海南在政策方面將緊隨全國，銷售壓力將增加，但房價短期下跌空間不大。
 

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