日前，國務(wù)院決定，從2011年1月1日起，海南省將開展境外旅客購物離境退稅政策試點。至此，海南旅游島的建設(shè)終于又邁出實質(zhì)性的一步。與此同時，相關(guān)的旅游地產(chǎn)概念再一次被推到風(fēng)口浪尖，成為世人關(guān)注的焦點話題。

　　據(jù)統(tǒng)計，雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產(chǎn)等知名開發(fā)商正紛紛“搶灘”海南旅游地產(chǎn)；與此同時，龍頭房企在全國范圍內(nèi)投資旅游地產(chǎn)的新聞也比比皆是：去年6-9月間，萬達集團率多支“聯(lián)合艦隊”分別斥巨資在各地投入多個旅游度假區(qū)項目；近3個月內(nèi)，龍湖地產(chǎn)斥資54億元拿下煙臺、玉溪等地塊，打造旅游地產(chǎn)項目……

　　龍頭房企“鐘情”旅游地產(chǎn)

　　數(shù)據(jù)顯示，去年以來，以海南為代表的全國各地的旅游業(yè)發(fā)展迅速，而發(fā)展旅游業(yè)，房地產(chǎn)無疑成為頭先被拉動的行業(yè)之一。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，在全國多地房地產(chǎn)投資出現(xiàn)萎縮的背景下，2009年前三季度，海南房地產(chǎn)投資占全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的31%，遠大于全國平均水平的20%。事實上，海南獲批建設(shè)國際旅游島的預(yù)期，早已吸引了不少開發(fā)商的目光，?？凇⑷齺喌暮０毒€上，雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產(chǎn)等知名地產(chǎn)開發(fā)商已紛紛“圈地”，投資數(shù)十億甚至上百億元的旅游地產(chǎn)項目比比皆是。有業(yè)內(nèi)人士估計，目前在海南的全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過100家，投資總額超過1000億元。

　　然而，并非僅海南一地的旅游地產(chǎn)出現(xiàn)升溫。去年6-9月間，萬達集團率多支“聯(lián)合艦隊”分別斥巨資投入全國各地旅游地產(chǎn)項目：6月17日，簽訂福州瑯岐島國際旅游度假區(qū)、武夷山國際旅游度假區(qū)；8月24日，投資500億元的大連金石國際旅游度假區(qū)項目簽約；9月10日，投資150億元的西雙版納國際旅游度假區(qū)項目簽約；10月中旬，投資規(guī)模達200億元的長白山旅游地產(chǎn)項目開始預(yù)售。

　　萬達集團企業(yè)文化部總經(jīng)理石雪清表示：“萬達預(yù)感到了旅游地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)一個新的增長點，存在巨大的商機。旅游地產(chǎn)今后將發(fā)展成為同商業(yè)地產(chǎn)并駕齊驅(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。”業(yè)界評論，去年以來，萬達在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的大手筆，標志著萬達的一次重要轉(zhuǎn)型，正在從商業(yè)地產(chǎn)向旅游地產(chǎn)進行跨越式發(fā)展。從2008年至今，一直主營商業(yè)地產(chǎn)的萬達已斥資近1700億元，占領(lǐng)了中國旅游地產(chǎn)的半壁江山。

　　專家評論，一向嗅覺敏銳的萬達當年就是果斷地在住宅市場繁榮時期搶先轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，獲得了今天商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)的地位。而今，其大手筆投入旅游地產(chǎn)的動作勢必引來行業(yè)的關(guān)注乃至效仿。

　　多業(yè)態(tài)戰(zhàn)略有效規(guī)避風(fēng)險

　　隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，我國目前每年有3000萬人次外出旅游，旅游業(yè)消費更是日益增長。其中，度假型置業(yè)需求以每年24%以上的速度增長，市場趨勢已勢不可擋。中華房商合作聯(lián)合會執(zhí)行主席賈臥龍認為，在宏觀調(diào)控下，一場行業(yè)洗牌已悄然開始。此番調(diào)控不僅意在“遏制部分城市房價上漲過快”，隨著調(diào)控深入，推動整個地產(chǎn)轉(zhuǎn)型以及中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型已經(jīng)上升為調(diào)控與市場調(diào)節(jié)的合力使命。與住宅相比，旅游地產(chǎn)正在迎來春天。

　　專家預(yù)計，住宅市場面臨緊縮，商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營難度不小，而旅游地產(chǎn)作為旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合體，憑借強大的經(jīng)濟杠桿效應(yīng)以及政策導(dǎo)向性優(yōu)勢更加明顯。旅游地產(chǎn)的投資、自用的雙重功能無疑成為開發(fā)商的一針強心劑。

　　賈臥龍認為，宏觀調(diào)控對于房地產(chǎn)行業(yè)，與其說是一場劫難，不如說是地產(chǎn)行業(yè)的重生。開發(fā)商早已從較原始的粗放型資本積累，轉(zhuǎn)向精耕細作追求單位產(chǎn)值化。企業(yè)必須轉(zhuǎn)變思路，開發(fā)市場急需的、相匹配的產(chǎn)品。宏觀調(diào)控導(dǎo)致實力房企展開“多業(yè)態(tài)”戰(zhàn)略布局。專家預(yù)計，未來一個時期，調(diào)控都將是常態(tài)。企業(yè)避免將雞蛋放進一個籃子里是從戰(zhàn)略的角度來考慮。

　　龍湖地產(chǎn)品牌部總經(jīng)理秦力洪表示，堅持區(qū)域聚焦多業(yè)態(tài)的發(fā)展是龍湖的戰(zhàn)略：“龍湖目前產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，相對較為適應(yīng)調(diào)控。”近幾個月，龍湖地產(chǎn)也開始大手筆拿地進軍旅游地產(chǎn)：去年8月份斥資15.2億元競得煙臺養(yǎng)馬島33宗商住用地；10月份再度拿下該區(qū)域30宗地，合計近7000畝，此外，龍湖還以4.45億元獲得云南玉溪1781畝旅游用地。近3個月來，龍湖地產(chǎn)共斥資54億元拿下8000多畝土地，打造旅游地產(chǎn)項目。龍湖地產(chǎn)管理層2010年12月19日表示，未來發(fā)展之一就是開拓多類新地產(chǎn)業(yè)態(tài)，其中包括旅游及養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，從市場表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)企業(yè)多業(yè)態(tài)開發(fā)成為趨勢，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)都成為其新的角逐場。其中旅游地產(chǎn)項目多、土地成本較低，前景被看好，引起了眾多開發(fā)商關(guān)注。

　　旅游地產(chǎn)開發(fā)暗藏風(fēng)險

　　隨著旅游地產(chǎn)開發(fā)大熱，專家提醒，相比城市區(qū)的商業(yè)資源，盲目開發(fā)旅游地產(chǎn)可能會面臨一定風(fēng)險。上個世紀90年代，海南地產(chǎn)開發(fā)的失敗教訓(xùn)還歷歷在目。有統(tǒng)計顯示，目前27個城市都把旅游作為支柱產(chǎn)業(yè)或者主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，問題在于差異化不夠。

　　另外，旅游地產(chǎn)通常需要占用大規(guī)模的資金，且收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)都更長，對開發(fā)企業(yè)資金壓力較大。以知名旅游地產(chǎn)開發(fā)商華僑城為例，其主營的主題公園＋酒店＋地產(chǎn)模式，一次性投入資金很大，營運成本較高，收益比較平穩(wěn)，但成長性不是非常高。其盈利主要靠地產(chǎn)，每年貢獻大約80%的利潤，旅游業(yè)務(wù)僅貢獻不到20%。此外，如果不充分考慮就業(yè)人口以及消費人群，就盲目大規(guī)模建設(shè)酒店、會所、娛樂設(shè)施等都有很大風(fēng)險。

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