進(jìn)入6月,本輪房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到很關(guān)鍵的“相持階段”。而近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了調(diào)控政策方向不明,政出多門,各部門觀點(diǎn)不一的現(xiàn)象。那么,房地產(chǎn)調(diào)控政策到底未來(lái)趨勢(shì)如何？是否應(yīng)該繼續(xù)調(diào)控下去？的“調(diào)結(jié)構(gòu)”是否會(huì)半途而廢？

　 對(duì)此,中信建投頭席宏觀分析師魏鳳春6月1日在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示,判斷針對(duì)房地產(chǎn)的政策是否會(huì)繼續(xù),頭先要關(guān)注政府出臺(tái)地產(chǎn)新政的目的是什么?！罢哪康氖菍⒎?jī)r(jià)降下來(lái),而現(xiàn)在房?jī)r(jià)還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性下降,因此政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控會(huì)繼續(xù)下去,可能力度與節(jié)奏會(huì)有變化。”魏鳳春稱。

2009年房地產(chǎn)創(chuàng)造1萬(wàn)億暴利

房地產(chǎn)行業(yè)到底算不算暴利行業(yè)？這個(gè)話題一直是業(yè)內(nèi)外爭(zhēng)論不休的焦點(diǎn)。但多位接受記者采訪的專家均認(rèn)為,近幾年房地產(chǎn)開發(fā)確已成為一個(gè)暴利行業(yè)。

據(jù)了解,國(guó)際上房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率一般在5%上下。而安邦頭席宏觀分析師徐斌日前在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)卻指出,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤(rùn)率基本上是在10%以上。

萬(wàn)通地產(chǎn)(600246,股吧)董事局主席馮侖曾公開表示,開發(fā)商平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%,華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也稱過(guò)去幾年平均的行業(yè)利潤(rùn)率只有8%左右。

而上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為,與大部分行業(yè)社會(huì)平均利潤(rùn)率7%至8%的水平相比,30%以上的利潤(rùn)率就算是暴利了,而近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)普遍在此水平。

另根據(jù)國(guó)土資源部城市地價(jià)監(jiān)測(cè)信息,2009年全國(guó)城鎮(zhèn)商品住房的平均成本,每平方米約2500元。而據(jù)此算出,2009年中國(guó)的房地產(chǎn)商賺取的利潤(rùn)高達(dá)1萬(wàn)多億元。

與此同時(shí),中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮認(rèn)為,開發(fā)商的暴利關(guān)鍵不在于成本,“暴利”的一個(gè)重要來(lái)源是土地升值。他算了一筆賬,假定一個(gè)樓盤項(xiàng)目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價(jià)購(gòu)入的,到銷售時(shí),樓面價(jià)可能漲到了5000元,每平方米凈增3000元利潤(rùn)。他所算的這筆賬很直觀,既解釋了開發(fā)商為何瘋狂炒地的原因,也道明了房地產(chǎn)暴利的其一個(gè)渠道。

為此,房地產(chǎn)是個(gè)暴利行業(yè)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。此外,從我國(guó)億萬(wàn)富豪排行榜也可以看出,中國(guó)校友會(huì)網(wǎng)較新發(fā)布的《2010中國(guó)億萬(wàn)富豪調(diào)查報(bào)告》顯示,涉足房地產(chǎn)、能源和IT三個(gè)行業(yè)的億萬(wàn)富豪數(shù)量,占1999~2009年中國(guó)富豪榜上榜億萬(wàn)富豪總數(shù)的50%。其中,涉足房地產(chǎn)行業(yè)的富豪人數(shù)較多,幾乎占全部富豪的1/3,有567人,約占富豪總數(shù)的28.96%。

高房?jī)r(jià)讓經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)難調(diào)整

近年來(lái),多個(gè)行業(yè)的企業(yè)紛紛搶灘房地產(chǎn),不論是海信、海爾等制造行業(yè)的龍頭企業(yè),還有中國(guó)平安(601318,股吧)、中國(guó)電(600795,股吧)信、中國(guó)人壽(601628,股吧)等電信、保險(xiǎn)企業(yè)也均涉足房地產(chǎn)行業(yè)。

“這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱,亟需國(guó)家調(diào)控抑制其泡沫,使其降溫?！睂?duì)此,知名房地產(chǎn)專家陳真誠(chéng)日前在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)如此表示。

事實(shí)上,“門外漢”進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)并非突然,有如此輕松賺錢的行業(yè),誰(shuí)又不想分杯羹。而當(dāng)大量資本涌入地產(chǎn)業(yè)后,其結(jié)果將影響到目前的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

為此,“調(diào)結(jié)構(gòu)需要壓縮房地產(chǎn)暴利,否則調(diào)結(jié)構(gòu)很難進(jìn)行下去。如果房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有這么高的利潤(rùn),相信很多非房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)輕易進(jìn)去?！蔽壶P春告訴《投資者報(bào)》記者。

同時(shí),社科院學(xué)部委員、社會(huì)政法學(xué)部副主任景天魁也認(rèn)為,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,房地產(chǎn)業(yè)不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,“房地產(chǎn)所帶動(dòng)的大多是勞動(dòng)密集型或生產(chǎn)低附加值產(chǎn)品的行業(yè),尤其是普通的鋼材、水泥等建材行業(yè),科技含量不高。房?jī)r(jià)高漲勢(shì)必延續(xù)原有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),反而把高能耗、高污染的企業(yè)救活了,還何談加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變？”

國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣對(duì)此也持相同看法。他指出,房地產(chǎn)并不是一個(gè)技術(shù)領(lǐng)跑或?qū)夹g(shù)進(jìn)步有明顯推動(dòng)的行業(yè),它的過(guò)快過(guò)猛發(fā)展,只會(huì)增加更多的高耗能產(chǎn)品需求(如低檔鋼鐵、水泥等),使我們面臨的資源環(huán)境壓力更大。同時(shí),它會(huì)在需求和價(jià)格上,對(duì)技術(shù)含量高的產(chǎn)品形成逆激勵(lì),不利于其他產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)。

據(jù)記者了解,我國(guó)的企業(yè)進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的收益是不低的,有人估算可能達(dá)15%。但為什么企業(yè)還是不愿意進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)呢？其原因就是炒房等投機(jī)性行為,收益高、風(fēng)險(xiǎn)低。只要房地產(chǎn)暴利持續(xù)存在,社會(huì)資金、人才及其他資源,都會(huì)很自然地偏好于房地產(chǎn),也不必辛苦地搞自主創(chuàng)新。

當(dāng)下房地產(chǎn)的誘惑太大了,這必然產(chǎn)生一種反結(jié)構(gòu)調(diào)整效應(yīng)。一些利潤(rùn)率不低的行業(yè)也不想守本分,把剩余資金大量轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)。為此,王小廣提出,房地產(chǎn)暴利被壓縮的空間正是結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間。他認(rèn)為,“要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整,必須改變這一環(huán)境,下決心讓對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)作用很小,讓資金、資源占用極多的房地產(chǎn)回歸常態(tài),壓縮其暴利空間,讓結(jié)構(gòu)升級(jí)的行業(yè)有更多的資金和資源供應(yīng),企業(yè)家更樂(lè)于本業(yè)搞創(chuàng)新。”

調(diào)控要堅(jiān)持 政府不會(huì)放棄調(diào)控持續(xù)性,才能降房?jī)r(jià)

“政府出臺(tái)地產(chǎn)新政的目的是將房?jī)r(jià)降下來(lái),而現(xiàn)在房?jī)r(jià)還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性下降,政府不會(huì)輕易放棄對(duì)房地產(chǎn)的繼續(xù)調(diào)控,只是調(diào)控的力度與節(jié)奏會(huì)有變化?！蔽壶P春稱。

目前,房地產(chǎn)新政已實(shí)施一月有余,雖然有恒大地產(chǎn)等個(gè)別開發(fā)商價(jià)格稍許松動(dòng),但整體上依然堅(jiān)挺。而地產(chǎn)企業(yè)不降價(jià)表明他們目前的財(cái)務(wù)壓力還不大。據(jù)悉,“萬(wàn)保招金”四大公司就是如此:一季報(bào),萬(wàn)科(000002,股吧)賬面貨幣資金近180億元、保利地產(chǎn)(600048,股吧)139億元、招商地產(chǎn)(000024,股吧)81億元、金地集團(tuán)(600383,股吧)86億元。此外,四家公司還有大量的預(yù)收款,截至一季度末分別是367億元、346億元、94億元、83億元。這些預(yù)收款可以結(jié)轉(zhuǎn)為銀行存款。

　“房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持下去,否則這次調(diào)控沒(méi)有實(shí)質(zhì)性效果?！毙毂蟾嬖V《投資者報(bào)》記者。

同時(shí),陳真誠(chéng)也強(qiáng)調(diào),事實(shí)上,國(guó)家還在繼續(xù)深化調(diào)控房地產(chǎn)。從近期出臺(tái)的土地增值稅清算與房產(chǎn)稅的開征可看出,政策以組合拳的方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,其目的仍是打壓房?jī)r(jià)。

他同時(shí)認(rèn)為,不過(guò),在短期內(nèi),房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性不大。到7月份公布半年度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)后,房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯下降。從2008年的經(jīng)驗(yàn)看,房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降往往要比成交量下降滯后3個(gè)月左右。到7月份,不但成交量已下降了約3個(gè)月,調(diào)控新政策也已出臺(tái)了約3個(gè)月,效力將比較有效地釋放。

不過(guò),“如果地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其銷售價(jià)格死扛不降,進(jìn)一步針對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控政策很可能會(huì)實(shí)施,調(diào)控將直指地產(chǎn)企業(yè)的喉嚨——資金?！蔽壶P春也表示。他還預(yù)測(cè),或許會(huì)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的信貸做出控制。

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