全國>>

您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新政 > 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的十點區(qū)別

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的十點區(qū)別

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 766 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
區(qū)別一,地理位置的要求不一樣。
1、商業(yè)的價值頭先是體現(xiàn)在地理位置上的,所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。但對于住宅來講,地理位置選擇的彈性就很大了,荒郊野嶺也可以做別墅,只要能走人,能進(jìn)車就可以了;
2、商業(yè)地產(chǎn)項目較好處在道路十字路口,客流、人流、車流的交匯處,這樣不僅有利于商業(yè)企業(yè)的形象展示,更滿足了商業(yè)對于“易達(dá)性”的要求;
3、商業(yè)地產(chǎn)項目對于外觀形象展示面即臨界面的要求很高,而住宅就可以不要臨界面,不需要形象的展示;
4、我們講商業(yè)地產(chǎn)的植樹原理,頭先就是立地選項。如果地選錯了,那是一定種不活的。這塊地適合種橘子,你種蘋果是活不了的;北方的地適合種蘋果,種上南方的椰子,也肯定是活不了的。所以,商業(yè)地產(chǎn)和住宅的區(qū)別,頭先是對地理位置的要求不一樣。區(qū)別二,目標(biāo)顧客不一樣。
住宅的目標(biāo)顧客通常會根據(jù)自身的項目定位,鎖定一定的目標(biāo)客層,例如小資、白領(lǐng),又或是普通老百姓,只要具備投資能力,都可以成為目標(biāo)顧客,而商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客則相對固定。通常來講,商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客類就是一般的經(jīng)營戶,類是商業(yè)的投資者。經(jīng)營戶又可以細(xì)分很多種,例如主力經(jīng)營戶,即我們通常所說的主力店,還包括品牌商和一些配套商戶,比如說做餐飲、娛樂的配套商戶,還有一些做小生意的租戶,他們對商業(yè)物業(yè)、店面面積、配套功能等的要求都不一樣,而住宅的目標(biāo)顧客對物業(yè)功能和配套的要求則很單一。

區(qū)別三,功能、用途不一樣。
住宅的功能和用途一般來講就是居住,但是商業(yè)則有太多的功能。例如,購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等等,功能都是不一樣的。即使是購物功能,又可以細(xì)分為百貨店、大賣場、倉儲超市、生活超市和專業(yè)店等。

區(qū)別四,消費環(huán)節(jié)不一樣。
住宅銷售以后就直接進(jìn)入了消費終端,經(jīng)過裝修就可以居住,可以使用了。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過后,是不能直接進(jìn)行消費的,這時的商業(yè)地產(chǎn)項目在某種程度上是不具備使用價值的,它還要進(jìn)行招商、裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營。所以,住宅是一個終端,銷售后就進(jìn)入了終端消費,而商業(yè)地產(chǎn)則是開端,銷售只是商業(yè)經(jīng)營的開始。假設(shè)花20萬購了一個住宅,那再花點錢裝修一下就可以住了,只要有水、電就可以。而商業(yè)地產(chǎn)呢?用20萬購個商鋪,裝修還要花多少錢?進(jìn)貨還要花多少錢?風(fēng)險費用金需要多少錢?整個運營費需要多少錢?購得起商鋪就一定能經(jīng)營得起來嗎?這和住宅是完全不一樣的。開發(fā)商賣住宅的時候,來的都是客,只要有鈔票可以。賣商業(yè)地產(chǎn)呢?不但要有投資能力,還要有經(jīng)營能力,如果投資了商鋪今后活不了,那開發(fā)商也是活不好的。所以,商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的消費環(huán)節(jié)是不一樣的,不能用住宅的思維模式來解決商業(yè)地產(chǎn)的問題。

區(qū)別五,對物業(yè)的要求不一樣。
住宅對物業(yè)的要求相對簡單,只要能滿足居住的功能就可以,對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業(yè)地產(chǎn)而言,對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯(扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯)等都有很細(xì)致的要求,任何一個方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項目的生存。不同的商業(yè)業(yè)態(tài),對物業(yè)的要求也不同,一般百貨店樓板的承重要達(dá)到500公斤,倉儲店的荷載就要達(dá)到1500公斤,層高可能要求8米,甚至是9米,而住宅的層高達(dá)到2.8—3米就可以了。所以,對物業(yè)的要求不同也是商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別之一。

第六,產(chǎn)品的設(shè)計不一樣。
住宅地產(chǎn)的設(shè)計,主要是基于一般性使用功能的需要,而對于商業(yè)來講,不同的業(yè)態(tài)、不同的功能、不同的產(chǎn)品,商業(yè)設(shè)計也是不一樣的。例如,電影院的產(chǎn)品設(shè)計主要考慮層高、柱距和消防等問題,而餐飲店的設(shè)計對物業(yè)硬件的要求就不那么高了,主要是解決上、下水和排風(fēng)等問題。商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計需要依據(jù)自身的需求,依據(jù)市場的需求,設(shè)計主要是為了滿足商業(yè)經(jīng)營的需要。
我們拿商鋪切割為例,有的開發(fā)商把臨街店鋪的門臉(即我們所說的面寬)切的窄些,里邊(進(jìn)深)切的深些,這樣有限的物業(yè)可以多切出幾個臨街店鋪,以提高銷售利潤。但是這樣的切割方法,即便賣出去了,讓投資者如何很好的經(jīng)營呢?4米的面寬在兩側(cè)擺商品,一個柜臺要45公分,那么中間要加一個人,共60公分,中間還要擺貨架,大家算一算,這樣的面寬如何進(jìn)行科學(xué)、合理的商品陳列?商鋪切割時,如果面寬大了,進(jìn)深淺了,則公攤的面積就大了,商鋪就不好賣。店鋪的進(jìn)深與住宅的要求是完全不同的,切割商鋪也是一門學(xué)問,通常有“回”字形和“非”字形兩種切割方法?!胺恰弊中吻蟹ㄟm用于“長條型”的物業(yè),以商業(yè)步行街的形式將客流導(dǎo)向兩側(cè),實現(xiàn)賣場客流的均好性;“回”字型的切割方法較適用于正方型的物業(yè),通常會通過中庭將客流吸引至物業(yè)的幾何,使客流由向四周均勻散去。所以,住宅的設(shè)計與商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計也是不一樣的。

區(qū)別七,銷售、營銷不一樣。
臺灣、香港的一些銷售公司認(rèn)為,“賣住宅的是小學(xué)生,賣商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生”,從這個比喻可以看出,商業(yè)地產(chǎn)的銷售、營銷要比住宅地產(chǎn)復(fù)雜很多。住宅可以一賣了之,目的很簡單,也很直接,而商業(yè)地產(chǎn)是以物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營收益為投資動力的,商業(yè)地產(chǎn)賣出去以后,還要考慮經(jīng)營問題,還要考慮返租、回報和風(fēng)險的問題。因此,住宅與商業(yè)地產(chǎn)的銷售、營銷在銷售理念、銷售形式和銷售控制上都是不同的。

區(qū)別八,的形式是不一樣的。
商業(yè)地產(chǎn)的形式有三種,一是銷售,二是獲取經(jīng)營收益,三是物業(yè)升值,而住宅的形式只能通過銷售來實現(xiàn)。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題,而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)的較主要形式。我們都知道北京的世紀(jì)金源購物,60多萬平方米一寸都沒有賣;上海的梅隆購物廣場建設(shè)的時候投資不到5個億,前年有家機構(gòu)出50億要收購,但被拒絕了,因為這個物業(yè)每年都在升值,而且經(jīng)營收益很高。2001年,某華聯(lián)曾在呼和浩特投資近6000萬,去年則被一家機構(gòu)以5個億收購了,所以,商業(yè)地產(chǎn)真正的價值并非是銷售,而是獲取長期的經(jīng)營收益和物業(yè)升值。
區(qū)別九,專業(yè)程度不一樣。
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)對專業(yè)要求的程度和都是不同的,我以前講過,商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外,還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運作對于商業(yè)專業(yè)性的要求極高,是多個商業(yè)微觀問題綜合解決的結(jié)果,住宅地產(chǎn)的運作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計。從過程上看,住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端,而商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營的開始,還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營管理。所以,商業(yè)地產(chǎn)運作與住宅地產(chǎn) 的運作對專業(yè)程度的要求是不一樣的。

區(qū)別十,綜合實力不一樣。
從資金運作的角度講,對于住宅地產(chǎn),銷售便是資金回籠的開始,用銷售帶動項目的后續(xù)開發(fā)是目前很多開發(fā)商的做法。相對于住宅地產(chǎn)的銷售,商業(yè)地產(chǎn)銷售的風(fēng)險要高很多,如果商業(yè)地產(chǎn)也按照這樣的思維進(jìn)行開發(fā),就很有可能導(dǎo)致項目因銷售不佳而影響后續(xù)開發(fā),這也是一些商業(yè)地產(chǎn)項目夭折的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)的運作對于后期資金的需求量也是很大的,項目建成開業(yè)后,還需要大量的資金投入才可以完成商業(yè)經(jīng)營的培育期,實現(xiàn)贏利。換句話說,商業(yè)地產(chǎn)是不能急于回籠資金的,需要一段時期的培養(yǎng)才能將商業(yè)經(jīng)營做好,才能將商業(yè)物業(yè)做熱,才能將商業(yè)項目做出升值空間。

掃一掃或者搜索微信號:Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長按識別二維碼

免費看房熱線(0898-66691855

QQ號:點擊這里給我發(fā)消息

遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!

免責(zé)聲明:凡注明為其他媒體來源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進(jìn)信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點或?qū)ζ鋬?nèi)容真實性 負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時會標(biāo)明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請及時和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號

  • 天來泉二期

    天來泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道

  • 中國海南·?;◢u

    中國海南·海花島

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛華東路部隊車庫旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號