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國八條劍指一二線城市 開發(fā)商三四線布局被加速

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:第一財經(jīng)日報  閱讀 1514 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  黃樹輝

  第三輪樓市調(diào)控直指一二線城市,開發(fā)商跑到三四線城市搶地的決心被進(jìn)一步鞏固。1月26日,中國迎來了農(nóng)歷的小年,而中國樓市則開啟了2011年調(diào)控的序幕。

  就在國務(wù)院出臺進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場政策的當(dāng)天,廣東一家在香港上市的民營房地產(chǎn)企業(yè)老總正在海南澄邁物色可供成片開發(fā)的土地。

  談及對新調(diào)控政策的看法,這位在內(nèi)業(yè)赫赫有名的老板向《財經(jīng)(微博)日報》坦言:“政策調(diào)控越來越緊且將成為常態(tài),開發(fā)商的好日子將不會一直持續(xù),現(xiàn)在較重要的是備糧‘過冬’,能搶多少土地就搶多少,加快在三四線城市占據(jù)地盤顯得日益重要。”

  樓市需求轉(zhuǎn)向三四線城市

  在很多業(yè)內(nèi)人士看來,樓市新政“國八條”中較為嚴(yán)厲的是,國務(wù)院明確要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,在一定時期內(nèi),要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。

  政策提出的“直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”基本上涵蓋了國內(nèi)所有的一線和二線城市,這些城市套以上住宅、外地人套住宅、無法提供社保和納稅證明的外地人套住宅,統(tǒng)統(tǒng)列入禁止銷售的范疇。

  上述接受采訪的房企老總說,一二線城市的調(diào)控壓力不言而喻,而政策對三四線城市的樓市影響有限,甚至?xí)巡糠忠欢€城市的需求擠向三四線城市。

  就在“國八條”出臺的1月26日晚,佳兆業(yè)(01638.HK)發(fā)布新聞稿稱,公司通過落實合約安排,以3.52億元人民幣取得東莞沙田鎮(zhèn)五幅相連住宅用地。另外,佳兆業(yè)還通過公開競投方式,以1.63億元人民幣成功取得江陰市長涇鎮(zhèn)的兩幅相連住宅用地。

  盡管佳兆業(yè)此次拿地和“國八條”沒有直接關(guān)系,但此前佳兆業(yè)總裁黃傳奇在接受媒體采訪時解釋,佳兆業(yè)作為成長性企業(yè),會要求自身能保持30%以上的年復(fù)合增長率,進(jìn)軍二三線甚至四線城市將給公司提供足夠的增長空間。

  黃傳奇同時表示,佳兆業(yè)的產(chǎn)品定位在二三線城市的剛性需求,“尤其是一些地級市以及一些省會城市,限購可能性小,并且經(jīng)濟處于高速發(fā)展期,剛性需求始終是市場的主導(dǎo)力量,政策都是支持頭次置業(yè)的,所以不擔(dān)心政策的調(diào)整。”

  但與國內(nèi)眾多房企大規(guī)模在二三線城市布局不同,佳兆業(yè)已把觸角伸向四線城市,去年下半年的新增土地儲備有相當(dāng)一部分位于三四線城市。

  刀客地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長謝逸楓向本報表示,去年房地產(chǎn)政策調(diào)控下,有部分房企已經(jīng)開始潛伏到二三線城市進(jìn)行拿地,或者是收購項目或兼并項目,目的是擴大全國市場和增加市場份額及未來開發(fā)量。

  謝逸楓稱,尤其在今年1月份新政調(diào)控加碼的情況下,很多大房企紛紛從一二線城市轉(zhuǎn)移到三四線城市,例如萬達(dá)、萬科、城建、恒大、佳兆業(yè)、綠城、保利等開發(fā)商今年在三四線城市加快拿地布局。

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  開發(fā)商三四線布局加速

  事實上,目前一線城市全部限購,已經(jīng)使得部分購房者不得不將投資購房的觸角伸向周邊城市,比如深圳附近的東莞和惠州,北京附近的環(huán)京都市圈,上海周邊的城市,這些一線城市周邊的城市反而因一線城市的限購而成交量大增,價格亦穩(wěn)步上漲。

  中國指數(shù)研究院的報告認(rèn)為,“國八條”此次限購覆蓋范圍更廣、限制更嚴(yán),被迫實施限購的城市預(yù)計總數(shù)將至少達(dá)到40個。

  中國房地產(chǎn)信息集團研究總經(jīng)理陳嘯天在1月27日的演講中稱,在政府進(jìn)行了三輪調(diào)控之后,2011年一線城市的房價難以松動,二線城市可能有所波動,而三四線城市更不用擔(dān)心,價格甚至?xí)恢蓖献摺?/p>

  他表示,從區(qū)域上分析,十大城市的成交量比例由原來的26%降至15%。“不是它們減少了,而是三四線城市的成交放量在加快。由于價格泡沫較低,剛性需求為主的中西部城市和三四線城市,房價仍會走強。”

  深圳另一家在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)接受本報采訪時的表態(tài),與陳嘯天的看法基本一致,認(rèn)為三四線城市在調(diào)控政策加碼背景下反而會出現(xiàn)更多機會。

  樓市調(diào)控政策不斷加壓,開發(fā)商的日子或許面臨更多變數(shù)。萬科在接受本報采訪時認(rèn)為,影響房地產(chǎn)市場的因素比較復(fù)雜,未來的市場走勢還需要進(jìn)一步觀察。“調(diào)控毫無疑問會對市場產(chǎn)生影響,但順應(yīng)調(diào)控趨勢、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營策略符合政策導(dǎo)向和市場需求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所受影響將相對較小。”

  實際上,萬科在2010年新增的90個項目中,有相當(dāng)一部分來自南通、嘉興、鞍山、清遠(yuǎn)等三線城市。而恒大地產(chǎn)(03333.HK)、雅居樂(03383.HK)、花樣年、佳兆業(yè)等開發(fā)商在三四線城市以極低的價格獲取土地,樓面地價僅數(shù)百元。

  縱觀這些在三四線城市積極拿地的開發(fā)企業(yè),無一例外的都是頗具市場前瞻能力,總能在調(diào)控政策之前得以提前布局,并規(guī)避政策調(diào)控風(fēng)險。

  而在三四線城市拿地加速,正在給開發(fā)商帶來抗擊調(diào)控風(fēng)險的實惠。本報統(tǒng)計顯示,佳兆業(yè)在2010年的拿地平均成本較低,全年平均樓面地價約為每平方米963元,在內(nèi)地拿地企業(yè)中僅次于恒大地產(chǎn)的每平方米714元。

  雅居樂地產(chǎn)此前以總代價約1億元,投得海南省澄邁縣一幅商住地塊,總占地面積約10萬平方米,總建筑面積約24.8萬平方米,樓面地價僅每平方米420元。

  去年土地新增儲備的恒大地產(chǎn)的數(shù)十宗地塊均在三四線城市,去年平均土地成本僅為每平方米約人民幣520元。

  綠地集團的土地儲備量,總量在5000~6000萬平方米,其中三四線城市的土儲比例較大。具體而言,綠地的土儲一線城市、二線城市、三四線城市約各占三分之一。

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