就在2010年即將謝幕之時，各種關(guān)于2011年的預(yù)測也紛至沓來。面對海量的樓市預(yù)測，該如何分辨？面對屢次釋放的政策信號，該如何把握？這也許是消費者較急于想知道的。

臨近年末，眾多智囊機構(gòu)紛紛預(yù)測明年的房市走勢。然而，解囊而出的科研成果，究竟可信度幾何？面對紛繁的預(yù)測結(jié)果，消費者究竟應(yīng)該信誰的？

數(shù)據(jù)信息

看嚇人數(shù)據(jù)析樓價走向

12月7日，一個2011年房價可能上漲20%至25%"的數(shù)據(jù)，引起輿論強烈關(guān)注，為沸沸揚揚的房價走勢討論，再添了一把火。

這一數(shù)據(jù)出自中國社會科學院《經(jīng)濟藍皮書》，數(shù)據(jù)的調(diào)研是“由中國社會科學院的專家為主的研創(chuàng)團隊，聯(lián)合國內(nèi)各政府有關(guān)部門的專家共同完成的”(12月7日《經(jīng)濟藍皮書》發(fā)布會上主持人謝壽光如是說)。

不過，這一數(shù)據(jù)很快遭遇到“自家人”的挑戰(zhàn)。

12月8日，中國社會科學院再發(fā)《住房綠皮書》，在分析我國房地產(chǎn)市場調(diào)整情勢后，斷定2011年房價將“穩(wěn)中有降”。

在北京市中關(guān)村圖書大廈，《法治周末》記者看到了一排整齊擺放的《經(jīng)濟藍皮書》。翻開其中“房地產(chǎn)形勢與調(diào)控及改革建議”部分可見，其撰寫人事實上是中共黨校教授周天勇。不過，《住房綠皮書》的主要撰寫人則是另外一個人---中國社會科學院財貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室博士鄒琳華。

數(shù)據(jù)預(yù)測各自為戰(zhàn)

房價暴漲態(tài)勢如何才能打壓下去，這個問題在今年特別攪動人心。

繼國十條、新國五條連續(xù)亮相，限購、限貸政策密集出臺后。然而，從8月份開始，房價又開始明顯上漲。

2011年，房價到底是漲還是跌？

在《經(jīng)濟藍皮書》中的房產(chǎn)形勢部分，周天勇寫到了3種可能：如果調(diào)控措施不力，房價可能陷入價格上漲與暴漲之間的惡性循環(huán)；如果調(diào)控放松，房價將會報復(fù)性反彈，價格可能上漲20%至25%；還有一種可能，房價略有下降或者溫和上漲。

“大漲、微漲與微降都預(yù)測到了，除了暴跌?！币晃蛔x者與記者表達了對《經(jīng)濟藍皮書》的看法。作為即將結(jié)婚的潛在購房人，他想尋求的確切答案，《經(jīng)濟藍皮書》并沒有給出。

自家人說兩家話，“其中一個原因是各自為戰(zhàn)”。在接受媒體采訪時，一位不愿具名的統(tǒng)計學家直陳其觀點。

不過，周天勇不能茍同。他對《法治周末》記者說：“學術(shù)上，本來就是多些研究成果，給大家參考，這是好事。”

然而，無論如何，諸多觀點的沖突并不能否定房價上漲態(tài)勢一直堅挺的現(xiàn)狀。究竟如何測算房價走勢？

漲跌幅是我國官方、非官方機構(gòu)中較為通行的指標。除社科院外，11月20日，中國人民大學經(jīng)濟研究所等機構(gòu)發(fā)布一份名為《中國宏觀經(jīng)濟分析與預(yù)測報告》，稱2011年房價將出現(xiàn)接近20%的降幅---這是目前為止對房價漲跌幅較為樂觀的估計。

國家統(tǒng)計局也有相應(yīng)報告。12月10日，國家統(tǒng)計局發(fā)布信息稱11月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，環(huán)比漲幅有所擴大。

漲跌幅數(shù)據(jù)“百花齊放、百家爭鳴”，當前，除了漲跌幅，似乎并沒有有效的數(shù)據(jù)能夠打擊或滿足人們內(nèi)心對于房價升降的狂熱幻想。不過，學者們通過自身領(lǐng)域的知識、資源作出的漲跌幅預(yù)測，能否反映房價紛繁復(fù)雜走勢的實際情況？

基礎(chǔ)不牢難說靠譜

對于研究分析房價漲跌的學者來說，"的問題就是數(shù)據(jù)缺乏，沒有統(tǒng)一科學的計算標準，以至于無法對問題進行詳細的分解和研究"。

上述統(tǒng)計學家認為，《經(jīng)濟藍皮書》"無論預(yù)測穩(wěn)中有降還是報復(fù)性上漲，基本上都是根據(jù)現(xiàn)有的政策及經(jīng)濟環(huán)境進行的判斷，缺乏基層調(diào)研的數(shù)據(jù)支撐"。而中國人民大學經(jīng)濟研究所僅憑樓市新政持續(xù)、房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴重問題，作出國內(nèi)房價將會出現(xiàn)近20%下跌的判斷，也顯然站不住腳。

然而，周天勇認為："數(shù)據(jù)？我們的房產(chǎn)市場根本就不是純市場經(jīng)濟下的，這里有行政措施、有壟斷行業(yè)。有了數(shù)據(jù)又能怎樣？根本就不準。"

不過，面對種種非議和質(zhì)疑，他向記者強調(diào)，其文中所言房價可能"報復(fù)性上漲20%至25%"等房價漲跌幅數(shù)據(jù)確有來源，"測算依據(jù)是國家統(tǒng)計局每個月都發(fā)布的黃皮書小冊子，那上面的數(shù)據(jù)還是比較準確的"。

將部分研究建立在國家統(tǒng)計局的數(shù)字基礎(chǔ)之上，周天勇并非個案。

鄒琳華亦如此。對于其數(shù)據(jù)獲取渠道，他告訴《法治周末》記者："部分數(shù)據(jù)是從國家統(tǒng)計局獲得的，這些數(shù)據(jù)也是各地層層上報來的數(shù)據(jù)。"

然而，一個飽受詬病的事實是，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計方式存在缺陷。

"我們能看到的數(shù)據(jù)總是被低估的。" 財經(jīng)評論人沈曉杰舉了個例子：國家統(tǒng)計局說8月份全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅比7月份縮小1.0個百分點，但事實上，這里水分極多，所謂"房屋銷售價格"中的"房屋"，其概念很寬泛，統(tǒng)計局指"報告期末統(tǒng)計范圍內(nèi)國有土地上各類房屋建筑面積之和"，不僅包括住宅，而且還包括廠房、倉庫、飯店等房屋建筑物等。

沈曉杰擔憂，這種數(shù)據(jù)統(tǒng)計的"躲貓貓"行為不僅誤導了百姓，且包括絕大多數(shù)的學者，甚至是房地產(chǎn)方面的"專家"，他們引用這樣的數(shù)據(jù)來對市場進行分析和評判，其社會影響可想而知。

"這些預(yù)測太學術(shù)，不專業(yè)。"北京 房地產(chǎn)專業(yè)人士徐海倫毫不諱言。"不能當真，也不必當真。"反觀前幾年眾學者和學術(shù)機構(gòu)展開的對房價漲跌幅數(shù)據(jù)的熱烈預(yù)測，徐海倫直言"不靠譜"。

政策走向茲事體大

一個可以看清的事實是，中國房價猛漲的真實情況，遠不止一個粗略的漲跌幅數(shù)據(jù)能夠涵蓋。

購房者似乎本來就不看好專家關(guān)于2011年房價走勢的預(yù)期。

就北京而言，現(xiàn)實是，11月，樓市觀望情緒減弱，回暖跡象明顯，再迎"小陽春"。房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至11月20日，北京預(yù)售項目及預(yù)售公示項目合計已達28個，相比8月至10月三個月同期合計的26個還要多2個，成為2010年內(nèi)較高。

對此，業(yè)內(nèi)普遍的分析是目前市場流動性較為充裕、通脹壓力顯著，人們寄托樓市來保值增值。

但這或許僅僅是其中一個原因。

中原地產(chǎn)劉姓工作人員向《法治周末》記者的解釋是"都'歸功于'政府的政策"："由于國家12月開始執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管制度(新盤開盤頭付款要打入指定賬戶，加以嚴格監(jiān)管)，開發(fā)商為躲避資金監(jiān)管、防止陷入'貧血'境地，所以在11月趕著開盤。"

剛性需求也同時釋放。站在購房者的角度，鏈家地產(chǎn)某店面甄姓銷售人員觀察到，其客戶從年初觀望到年尾，后來發(fā)現(xiàn)房價不僅不跌反而大漲，他們很失望；與此同時，國家還提高了購房的頭付。"他們覺得再這樣下去真購不到房子了，所以在開發(fā)商開盤較多的情況下，那些結(jié)婚需新房的、孩子讀書需要換房的就爆發(fā)了。"

如果真如上述實踐人士所言，房產(chǎn)走勢可謂"成也政策，敗也政策"。不過，北京市社科院研究員于向榮的話更是令人沮喪：要對房價漲跌幅數(shù)據(jù)作出明確預(yù)測，是一件不可能完成的任務(wù)，因為政策走向、政府調(diào)控時間不甚明朗；即使能夠判斷政府的調(diào)控決心有多大，也無從判斷地方各級政府對政策的執(zhí)行力度有多大，很多地方政府的態(tài)度搖擺不定甚至陽奉陰違。此外，土地問責光打雷不下雨，該退出房地產(chǎn)業(yè)的央企不退出……如此情況下，誰敢說他能預(yù)測出房價漲跌準確的數(shù)據(jù)和走勢？

"不要讓我預(yù)測，現(xiàn)在的房市比股市還難看懂。"正如多數(shù)受訪者一樣，對于2011年房價走向，徐海倫不愿評判。

"限購令"已經(jīng)來了，"房產(chǎn)稅"還遠嗎？然而，"房產(chǎn)稅"在屢番博弈之后，終究未能走到臺前。也許，2011年會是"房產(chǎn)稅"的出生年份。

政策信號

房產(chǎn)稅真能成調(diào)控房價利器嗎

12月12日晚，為期3天的經(jīng)濟工作會議閉幕。之前推測"房產(chǎn)稅試點方案或在經(jīng)濟工作會議上推出"的人士難免失落，因為權(quán)威渠道發(fā)布的會議報道中根本不見"房產(chǎn)稅"三字蹤影。

難道房產(chǎn)稅只是個傳說？在一輪輪財稅、貨幣政策甚至是限購令等行政手段推出后，房價仍堅挺高亢，而眾人仰頭等待的樓市另一只靴子---房產(chǎn)稅，卻遲遲不能落下。

之前的征收房產(chǎn)稅傳言已多次漫天飛舞。而較近媒體報道的一則消息是，房產(chǎn)稅將于2011年年初試點，目前相關(guān)部門在對《房地產(chǎn)稅暫行條例》進行修訂。試點包括上海和重慶。從目前確定的思路，房產(chǎn)稅將按人均面積為起征點。其中，重慶偏重對高端房、別墅的征收，存量和增量均包括在內(nèi)。而上海的方案針對新增一般房地產(chǎn)。

真?zhèn)坞y辨。但數(shù)次熱烈討論都未脫離較核心的一點---房產(chǎn)稅，它究竟對房價調(diào)控有多大作用？

對于房產(chǎn)稅，上海市政府一直處于風口浪尖。

早在5月12日，一則上海市政府"將在當月公布房產(chǎn)稅征收辦法細則"的消息在各大媒體上傳遞。這樣一句簡單的話，使得當天國內(nèi)A股市場的地產(chǎn)股大幅跳水。人們以為，開征房產(chǎn)稅已從傳言變成現(xiàn)實。

半個多月的沉寂后，聲音再度傳來。6月2日，發(fā)改委體制改革司一位副司長在一次新聞通氣會上再次表示，上海正在醞釀試點。

"議論不休，但至今一頭霧水。"中國政法大學財稅法教授柴思進說，房產(chǎn)稅對每一套房該征多少、向誰征收，還要多久才能實際操作？迄今為止官方都沒有專門的詳細報告。

不過，一個值得注意的事實是，各媒體的消息來源多是"專家對媒體透露"。迄今為止，在整個國家層面，始終沒有明確時間表。柴思進總結(jié)發(fā)現(xiàn)，不論是財政部還是發(fā)改委，其官方表述一向只是"'逐步'推進房產(chǎn)稅改革"(比如，5月31日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)的發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》中即如是表述)，而不是"必定開征"或明確"同意了"。

在房價高漲、宏觀調(diào)控一次次失敗的當口，"高層對房產(chǎn)稅的種種謹慎表述，似乎越來越被過度闡釋了"。在《法治周末》記者采訪的財稅專家眼里，這種聯(lián)系幾乎可以說是"荒誕"的。"房產(chǎn)稅實際上是國家深化財稅體制改革中的一環(huán)，將之用來調(diào)控房價并非該稅種的應(yīng)有之義。"財經(jīng)大學財稅學院院長劉桓說，他支持征收房產(chǎn)稅，因為"這是國際通行的稅制改革方向，目的是讓地方政府有一個穩(wěn)定的主體稅種

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