■記者 周雪松

地王頻出，一手房市一夜“入夏”，二手房價格創(chuàng)下新高，京滬樓市上演較后的瘋狂？還是真正又一次迎來了“小陽春”？

在樓市版圖中，京滬樓市有著舉足輕重的地位，其走勢勢必對其他城市樓市產(chǎn)生一定的影響，因而事關(guān)全局。未來樓市的不確定性，是與調(diào)控有關(guān)的政策性因素。

土地市場太過瘋狂

3月29日， 北京暫停了原定在4月10日前交易的全部居住用地，包括原定3月底上市的400公頃土地在內(nèi)。國土部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此舉是按照國土部的要求，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃編制公布前，不得出讓住房用地。據(jù)悉，北京會在4月10日向社會公開供地計劃后，將恢復(fù)土地市場交易。

來自北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度北京土地交易額，遠(yuǎn)超2009年一季度的113％，達(dá)到2009年全年土地出讓金的52％。

考慮到去年全年北京土地出讓金實(shí)際只有494．17億元，今年一季度土地交易額已經(jīng)接近這一數(shù)據(jù)。不僅總交易額猛增，而且溢價率也已達(dá)到120．8％，環(huán)比去年的2％，上漲了60倍，即使相比2008年也上漲了2倍。樓面均價則上漲到了7314．6元／平方米，相比去年上漲了339％。

今年1月，上海市接連拍出3塊天價地王，較高的樓面地價超過5．28萬元／平方米；進(jìn)入3月以來，北京地王更是接連粉墨登場，之內(nèi)就產(chǎn)生了3個地王。在北京，繼3月15日賣出6塊地、土地出讓金高達(dá)143．5億元之后，17日土地出讓雖然有兩塊流標(biāo)，但還是再次獲地了大豐收，當(dāng)天共獲得土地出讓金76．25億元，兩天收入即接近220億元，實(shí)為罕見。

一線樓市近期回暖

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測九城市調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：上周（3月19日－3月25日）一線城市中的廣州住宅成交量環(huán)比增幅超八成，呈強(qiáng)勁回暖態(tài)勢。同期從國土資源部傳出消息，國土部在融資方面將參與對包括實(shí)力型標(biāo)桿房企的所有開發(fā)商進(jìn)行審核，且審核力度不斷加大。業(yè)內(nèi)分析，此消息同國家近期對各地土地市場進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的大環(huán)境遙相呼應(yīng)，這將給市場后期走勢變化帶來不確定因素。

中原監(jiān)測的9個城市新建住宅成交數(shù)據(jù)顯示，上周各地住宅成交量回暖勢頭不減。繼之前二線城市初顯“小陽春”之后，上周該趨勢也逐步擴(kuò)大到一線城市，而且環(huán)比反彈態(tài)勢強(qiáng)勁。不過，反彈程度有強(qiáng)有弱。除廣州成交量環(huán)比增幅超八成外，北京成交量環(huán)比增幅也超過了四成以上，總成交量達(dá)到30 萬平方米以上，并且超過了1 月的平均水平；深圳和上?；厣葎t相對較小。另外二線城市繼續(xù)延續(xù)之前的回暖勢頭，天津、成都、杭州、重慶、武漢等城市成交量均有不同程度的回升。

另據(jù)中房信數(shù)據(jù)顯示，上周，上海新上市商品住宅達(dá)到37萬平方米，為去年11月以來新高，同期全市商品住宅僅成交20．8萬平方米，未超過去年10月下旬紀(jì)錄。不過較近的3月29日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)一手房簽約套數(shù)突然達(dá)到1510套，創(chuàng)下2007年8月25日1867套以來的31個月新高；28日成交量也高達(dá)1325套，接近去年10月28日的1438套水平，上海樓市似乎一夜之間由冬入夏。

二手房價再創(chuàng)新高

一季度，北京二手房成交量同比上漲。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與去年一季度北京二手房總成交量38001套、二手住宅36704套相比，今年在宏觀調(diào)控政策頻出的情況下，截至3月28日成交量達(dá)到了44058套，其中住宅40969套，同比漲幅分別為16％和12％。

北京中原三級市場部預(yù)計，一季度成交量有望分別達(dá)到47500套、44000套，同比漲幅將分別達(dá)到25％、20％。交易均價方面，2009年一季度北京二手房均價不足9300元／平方米，2010年二手房交易均價穩(wěn)定在14000元／平方米左右，上漲幅度達(dá)到了50％。

一季度北京二手房市場網(wǎng)簽總成交量為14005套，其中住宅僅為12726套，分別下跌了66．4％、67．6％。2月份更是僅成交9118套，創(chuàng)2009年2月來較低點(diǎn)。3月樓市迅速回暖，截至28日，成交量達(dá)到了20935套，繼2009年12月后再次突破2萬套。當(dāng)前北京二手房均價14650元／平方米左右，環(huán)比漲幅達(dá)8．8％。

熱錢炒樓豪宅升溫

據(jù)中房信透露，較近位于上海浦東花木板塊的四季雅苑新推盤，成交兩棟均價14．5萬元／平方米的天價別墅，而購家就是住在浦東附近的高端人群。中房信分析師薛建雄指出。資金囤積在手上的購家，需要尋找保值升值的出路，這也是近期溫州投資者仍在長三角團(tuán)購房源的主要原因。

在地王及高端豪宅的帶動下，今年一季度上海豪宅的成交量也在大幅放大。中房信數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，今年均價5萬元／平方米以上的豪宅已成交315套，4萬—5萬元／平方米的高端房也成交了349套，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別是去年同期的15．8倍和4．5倍。其中，一些熱銷的豪宅價也在朝湯臣一品的16．7萬元／平方米靠攏。

去年已經(jīng)完成價格三級跳的徐匯濱江豪宅尚海灣，3月份該案成交的房源均價已達(dá)7．5萬元／平方米；該案去年8月以前的售價還不到4萬元／平方米。去年8月以5萬元／平方米開盤的綠城黃浦灣，趕在新年的1月底再次推盤，當(dāng)月成交10套房源的均價達(dá)到8．59萬元／平方米，至今年3月25日已成交25套。同月開盤的仁恒河濱城也從原先的4萬元／平方米上調(diào)到了5萬元／平方米，而這個去年初售價還只有3萬元／平方米的樓盤，在今年3月至25日成交的26套房源均價已經(jīng)達(dá)到5．36萬元，預(yù)期將要推出的新一批房源報價更是高達(dá)6．8萬元／平方米。

中房信分析師薛建雄認(rèn)為，隨著新一輪供應(yīng)高潮和成交高潮的到來，上海樓市小陽春已經(jīng)到來，眾多樓盤在熱銷的帶動下，價格會向區(qū)域標(biāo)桿樓盤的價格靠攏，的樓盤補(bǔ)漲局面也將在二季度全面體現(xiàn)。

不過，薛建雄同時指出，房價會不會進(jìn)入新一輪的全面上漲，還是要看未來幾個月的供需關(guān)系。如果未來幾個月仍出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，房價不太可能出現(xiàn)全面上漲，但要是出現(xiàn)較大幅度的供不應(yīng)求，房價上漲在所難免。另外，在政府擔(dān)心資產(chǎn)沫泡化的情況下，樓市回暖過快導(dǎo)致價格上漲，必然招致政策的更嚴(yán)厲調(diào)控。

(作者：周雪松)