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樓市五大焦點(diǎn)問題引爭(zhēng)議 2010年房?jī)r(jià)是漲是跌?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 763 次
經(jīng)歷2009年的“高歌猛進(jìn)”,近期在政府頻頻出招之下,樓市進(jìn)入博弈階段。然而,關(guān)于房?jī)r(jià)下一步走勢(shì),爭(zhēng)議從沒像現(xiàn)在這樣激烈。而由此引發(fā)的怎樣管房?jī)r(jià)、物業(yè)稅該不該征、央企要不要退出房地產(chǎn)市場(chǎng)、樓市“預(yù)售制”該不該取消等問題,成為代表委員關(guān)注的焦點(diǎn)。
透過(guò)針鋒相對(duì)的觀點(diǎn)碰撞,人們聽到了代表委員的建言獻(xiàn)策,也體會(huì)到兩會(huì)的民主氛圍。
爭(zhēng)議一:政府的“樓市角色”應(yīng)該是什么?
〔焦點(diǎn)〕房?jī)r(jià)波動(dòng)本是市場(chǎng)現(xiàn)象,政府該管房?jī)r(jià)嗎?怎么管?
〔觀點(diǎn)一〕河南省政協(xié)副主席張亞忠委員:房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,事關(guān)民生大計(jì),只能靠政府調(diào)控。讓企業(yè)自律、讓消費(fèi)者理性,這些都不是關(guān)鍵。營(yíng)利是企業(yè)的天職,有錢不能不賺;消費(fèi)者有眼前需求,不可能長(zhǎng)期觀望。在造成房?jī)r(jià)過(guò)高的因素中,地價(jià)高是關(guān)鍵之一,背后是地方政府的“土地財(cái)政”支撐,只有政府才能調(diào)控地價(jià)。
〔觀點(diǎn)二〕云南大學(xué)發(fā)展研究院院長(zhǎng)楊先明委員:房?jī)r(jià)問題政府應(yīng)厘清角色定位:一方面,保障公民住房權(quán)是政府職責(zé),是各屆政府必須明確的社會(huì)政策;另一方面,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,是政府制定的產(chǎn)業(yè)政策之一。目前,政府的關(guān)注點(diǎn)應(yīng)是厘清社會(huì)政策與產(chǎn)業(yè)政策的界限,確保公民住房權(quán)。政府管房地產(chǎn)市場(chǎng),關(guān)鍵是要解決中低收入者住房問題。對(duì)于商品房市場(chǎng),政府主要管規(guī)則制定,讓市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。
〔點(diǎn)評(píng)〕新加坡有70%的人住在政府提供的房子里,香港有50%。本輪房地產(chǎn)調(diào)控中,增加保障性住房供給頭當(dāng)其沖。不論政府如何調(diào)控,確?!熬诱哂衅湮荨?,防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,將始終是兩大著力點(diǎn)。
爭(zhēng)議二:央企該不該退出房地產(chǎn)業(yè)?
〔焦點(diǎn)〕央企“地王”去年頻頻出現(xiàn),被看成房?jī)r(jià)推手之一。日前國(guó)務(wù)院下令規(guī)范國(guó)有大企業(yè)房地產(chǎn)投資行為,到底該如何看待央企“拿地”?央企退出房地產(chǎn)業(yè)有必要嗎?
〔觀點(diǎn)一〕怡和控股集團(tuán)董事長(zhǎng)王剛代表:央企、地方國(guó)企憑借政府信用拿到大量貸款,然后購(gòu)地當(dāng)“地王”,助推了房地產(chǎn)價(jià)格高漲。國(guó)企經(jīng)營(yíng)定位應(yīng)重新調(diào)整,以生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)特別是公益事業(yè)為主,其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不應(yīng)僅是盈利,也不僅是國(guó)有資產(chǎn)保值增值,而應(yīng)當(dāng)兼顧社會(huì)效益。房地產(chǎn)領(lǐng)域,國(guó)企應(yīng)定位在提供保障性住房,商品住房應(yīng)更多由民營(yíng)企業(yè)去做。
〔觀點(diǎn)二〕財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康委員:如果國(guó)企以公平競(jìng)爭(zhēng)的身份進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),也不能說(shuō)不允許,房地產(chǎn)準(zhǔn)入不能簡(jiǎn)單地把國(guó)企排除掉。大家關(guān)心的是國(guó)企進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些扭曲因素,比如沒有硬預(yù)算的約束,這需要結(jié)合配套改革去解決。
〔點(diǎn)評(píng)〕無(wú)論國(guó)企、民企,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制公平性都至關(guān)重要。國(guó)企特別是央企退出樓市的呼聲,一是對(duì)“融資”等不平等市場(chǎng)機(jī)制的提醒,二是對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的要求。
爭(zhēng)議三:物業(yè)稅究竟該不該開征?
〔焦點(diǎn)〕新一輪房?jī)r(jià)“泡沫論”此起彼伏,是否開征及何時(shí)開征物業(yè)稅,成為各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題。物業(yè)稅究竟該不該馬上開征?
〔觀點(diǎn)一〕賈康委員:目前是推行物業(yè)稅改革一個(gè)很好的“時(shí)間窗口”。這一改革,頭先能抑制日益嚴(yán)重的房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為,同時(shí)將“流轉(zhuǎn)領(lǐng)域”的收費(fèi)變?yōu)椤氨S蓄I(lǐng)域”的稅收,對(duì)于改革現(xiàn)行“土地財(cái)政”意義重大。由過(guò)去賣地的一次性收入,轉(zhuǎn)變?yōu)楸S械拈L(zhǎng)期性收入,是一舉兩得的改革舉措?!拔医衲甑奶岚钢饕獌?nèi)容,是關(guān)于開征物業(yè)稅的必要性和可行性?!?
〔觀點(diǎn)二〕王剛代表:現(xiàn)行市場(chǎng)格局下,房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅費(fèi)均由購(gòu)房者承擔(dān),開征物業(yè)稅會(huì)增加房地產(chǎn)投資和保有成本,使房?jī)r(jià)水漲船高。從國(guó)際實(shí)踐看,物業(yè)稅主要作用是保障地方財(cái)政收入。不過(guò),如果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體重新定位,政府作為監(jiān)管主體征稅并提供公共服務(wù),不再以土地所有者身份賣地,那么物業(yè)稅開征有望使整個(gè)產(chǎn)業(yè)更健康。但無(wú)論如何,房?jī)r(jià)依然是市場(chǎng)供求的反映,跟物業(yè)稅關(guān)系不大。
〔點(diǎn)評(píng)〕去年我國(guó)土地出讓總收入近1.6萬(wàn)億元。如果這些錢分?jǐn)偟酵恋厥褂脵?quán)限的未來(lái)70年中,以納稅的方式上繳,那么理論上房地產(chǎn)開發(fā)成本會(huì)大為減少。不過(guò),燃油稅開征了,收費(fèi)站并未消失。物業(yè)稅開征后,各地的“土地財(cái)政”會(huì)改變嗎?房?jī)r(jià)會(huì)由此告別“過(guò)快上漲”嗎?相關(guān)問題的解決,尚有待配套政策法規(guī)的研究。
爭(zhēng)議四:房屋“預(yù)售制”該不該取消?
〔焦點(diǎn)〕出于規(guī)范市場(chǎng)和抑制房?jī)r(jià)的目的,一些地方取消房屋預(yù)售制度,引發(fā)爭(zhēng)議。這項(xiàng)制度到底該不該取消?
〔觀點(diǎn)一〕臺(tái)盟陜西省委主委馬克寧代表:“預(yù)售制”有三大弊端:購(gòu)房人只見圖紙不見實(shí)物,導(dǎo)致房屋面積縮水、房屋質(zhì)量缺陷等問題層出不窮;誘發(fā)開發(fā)商延期交房、抵押房再預(yù)售,甚至出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法行為;開發(fā)商提前收回大部分乃至全部成本后,通過(guò)囤積居奇等方式步步推高房?jī)r(jià),致使樓市調(diào)控政策受阻?!盀榇?,我正著手完善取消‘預(yù)售制’的議案?!?
〔觀點(diǎn)二〕河南臺(tái)興房產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)王超斌委員:作為一種房地產(chǎn)銷售模式,“預(yù)售制”沒有退出必要。解決房子質(zhì)量、開發(fā)商潛逃等問題,重在完善市場(chǎng)監(jiān)管。房?jī)r(jià)過(guò)高,主因是開發(fā)商追逐暴利、購(gòu)房者需求旺盛、地方政府追求財(cái)政收入化,整個(gè)過(guò)程中銷售方式的影響非常小。指望通過(guò)改變銷售方式來(lái)改變產(chǎn)品價(jià)格、提高產(chǎn)品質(zhì)量,這從邏輯上很難講通。
〔點(diǎn)評(píng)〕現(xiàn)行商品房“預(yù)售制”存在重大缺陷是不爭(zhēng)的事實(shí)。取消“預(yù)售制”是把雙刃劍。一方面可以整頓混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng),提高開發(fā)商進(jìn)入門檻;另一方面又增加開發(fā)商的成本,進(jìn)而可能抬高房?jī)r(jià)。在樓市調(diào)控中,是取消“預(yù)售制”,還是加強(qiáng)政府監(jiān)管,應(yīng)鼓勵(lì)各地探索。
爭(zhēng)議五:2010年房?jī)r(jià)是漲是跌?
〔焦點(diǎn)〕針對(duì)高房?jī)r(jià)這匹“脫韁之馬”,市場(chǎng)人士普遍預(yù)測(cè)政府還會(huì)再出重拳。在調(diào)控壓力下,房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎?
〔觀點(diǎn)一〕山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所名譽(yù)所長(zhǎng)郭松海委員:隨著政策調(diào)控力度加大,“量跌價(jià)挺”難以長(zhǎng)久,在一些地區(qū)可能出現(xiàn)下跌。但要看到,樓市涉及土地、貨幣、預(yù)期等諸多方面,預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)十分困難。
〔觀點(diǎn)二〕王剛代表:房?jī)r(jià)難以下跌,因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)商手中資金充沛,調(diào)控措施可能使交易量下跌,但房?jī)r(jià)會(huì)保持堅(jiān)挺?!拔艺J(rèn)識(shí)一位開發(fā)商,去年有個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃銷售16億元,結(jié)果因?yàn)榉績(jī)r(jià)高漲賣了50億元。即使下一步樓市交易清淡,高出預(yù)期的30多億元利潤(rùn)也夠支撐兩年?!?
〔點(diǎn)評(píng)〕在應(yīng)對(duì)危機(jī)的背景下,房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)經(jīng)濟(jì)回暖進(jìn)程,樓市出現(xiàn)“泡沫”,政府再次出手調(diào)控樓市,堅(jiān)決遏制部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭。一些研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),如果調(diào)控政策持續(xù)收緊,2010年第三季度房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。事實(shí)上,房?jī)r(jià)本身不是問題,無(wú)房可住才是問題。如果政府有效加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,切實(shí)提高保障類住房比重,使公民住房權(quán)落到實(shí)處;那么,房?jī)r(jià)作為資產(chǎn)價(jià)格之一,其波動(dòng)只是投資者的游戲而已。(策劃:汪金福、宋振遠(yuǎn);采寫:任芳、羅宇凡、朱立毅、劉曉莉)
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