銀河證券認(rèn)為，3月初即將召開兩會(huì)，在兩會(huì)之前各方對調(diào)控政策的討論將增多。

廣州社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎預(yù)計(jì)，兩會(huì)期間關(guān)于房價(jià)將有激烈討論，而2月CPI預(yù)計(jì)抬頭將強(qiáng)化加息預(yù)期，房價(jià)也將由此受到調(diào)控。

冰雪封鎖的樓市

惡劣的天氣也在樓市肆虐，雖然有人依舊解讀為常態(tài)。

中金公司數(shù)據(jù)顯示，近兩周跨越春節(jié)假期，由于節(jié)假日中開盤量及購房者均較少，導(dǎo)致供給需求兩不旺，使得成交量大幅萎縮。

其監(jiān)測的16個(gè)城市總體周成交量環(huán)比均值下降81%，中值下降82%。從年初累計(jì)同比來看，年初至今累計(jì)成交量均值同比上漲39%，中值同比上漲37%。

統(tǒng)計(jì)顯示，春節(jié)期間全國各城市新房成交量均大幅下跌，甚至出現(xiàn)了尷尬的“零成交”。

國信證券分析師方焱則認(rèn)為，上周由于春節(jié)長假的原因，各城市商品房銷量均出現(xiàn)了較大幅度同比、環(huán)比的下滑，但是通過對2007年至2010年除夕至大年初六的銷量統(tǒng)計(jì)上看，銷量的大幅下滑以及部分城市出現(xiàn)零成交為正常現(xiàn)象，并非今年特例。

從歷史數(shù)據(jù)上看，絕大多數(shù)城市除夕至大年初三，甚至到初四成交量均為零，北京、上海、深圳、天津、南京等地歷史上也曾經(jīng)出現(xiàn)過長假7天累計(jì)0成交的狀況。同時(shí)，由于歷史上春節(jié)銷量基數(shù)均較小，完全值上的小幅波動(dòng)會(huì)帶來同比上的較大震動(dòng)。因此其認(rèn)為，長假七天的銷量變化并不能作為市場冷熱與否的判斷指標(biāo)。

從房價(jià)看，春節(jié)期間部分城市商品房成交均價(jià)出現(xiàn)暴漲或者暴跌的現(xiàn)象，如蘇州成交均價(jià)上漲34%，深圳成交均價(jià)下跌30%，方焱認(rèn)為這主要是因?yàn)槌山涣繕O小，成交單盤價(jià)格對整體均價(jià)有決定性影響，并非市場均價(jià)發(fā)生實(shí)質(zhì)的方向性改變。

中信證券研究員陳聰預(yù)計(jì)，2月份由于春節(jié)因素，成交量應(yīng)該會(huì)創(chuàng)下較低點(diǎn)，市場對此也應(yīng)該有所預(yù)期。3月份的交易量對行業(yè)影響比較大。從推盤規(guī)模和成交速度來看，3月份可能比2009年略低，但不會(huì)太冷清。

但海外投行的觀點(diǎn)更加悲觀，高盛調(diào)低了香港內(nèi)房股的目標(biāo)價(jià)格，綠城中國、深圳控股的評(píng)級(jí)均由中性降至沽售。高盛認(rèn)為，內(nèi)地政府近期推出的措施，對內(nèi)房股產(chǎn)生不明朗因素，故將大部分于其研究范圍內(nèi)的內(nèi)房股之目標(biāo)價(jià)作出調(diào)整。

靜待兩會(huì)的聲音

“今年兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)將有激烈的討論”，昨天彭澎對記者表示，目前開發(fā)商和購房者處于相持不下的觀望狀態(tài)，兩會(huì)之后局勢可能更加明朗。

春節(jié)前，一次被稱為中國有史以來規(guī)模、覆蓋較廣的針對房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況的九部委聯(lián)合督察展開。按照國務(wù)院要求，在2010年“兩會(huì)”召開之前，所有督察工作必須完成，較終督察情況報(bào)告將會(huì)呈國務(wù)院，成為有關(guān)部門考慮未來的樓市調(diào)控政策的依據(jù)。

彭澎認(rèn)為，兩會(huì)上的討論將有利于政策預(yù)期。由于2月份CPI數(shù)據(jù)預(yù)期抬頭，市場對加息的預(yù)期將強(qiáng)化，加息將成為房價(jià)拐點(diǎn)的信號(hào)，房價(jià)的分水嶺也即將到來。

目前房價(jià)已經(jīng)有松動(dòng)跡象。據(jù)國家發(fā)改委對全國36個(gè)大中城市監(jiān)測，今年1月份全國房價(jià)漲幅回落。新建商品房集中成交價(jià)為7889元/平方米，環(huán)比上漲2.07%，漲幅比上月回落5.28個(gè)百分點(diǎn)。存量房集中成交價(jià)為6008元，環(huán)比上漲2.25%，漲幅比上月回落0.73個(gè)百分點(diǎn)。

發(fā)改委人士分析，由于購購二手房稅收優(yōu)惠政策正式終止，加之去年年底房地產(chǎn)市場透支了部分購房需求，今年1月份，房地產(chǎn)市場成交明顯萎縮，房價(jià)漲幅也普遍回落。但由于慣性，以及開發(fā)商資金較為充裕的因素，近期新建商品房價(jià)格仍將高位小幅波動(dòng)。

新的調(diào)控政策正在醞釀，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任王玨林周二表示，有關(guān)部門還會(huì)出臺(tái)更細(xì)化的配套政策，在一系列調(diào)控政策下，過快上漲的房價(jià)有望得到遏制。

即將到來的政策閘門

懸在開發(fā)商頭上的政策靴子還有多少？國家信息中經(jīng)網(wǎng)認(rèn)為，今年政府對于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控將會(huì)由刺激轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。但是，考慮到中國經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)還不牢固，宏觀調(diào)控政策未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，對于能夠有效拉動(dòng)內(nèi)需的房地產(chǎn)行業(yè)而言，調(diào)控政策基調(diào)不會(huì)全面轉(zhuǎn)向緊縮。

預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)市場有三方面調(diào)控：其一是適度控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，在貸款政策上有保有壓。為了防止過度投機(jī)炒作、遏制房價(jià)過快上漲，住房信貸政策有可能出現(xiàn)調(diào)整，例如利率優(yōu)惠幅度減小、頭付比例上浮等。其次，為穩(wěn)定房價(jià)，物業(yè)稅或?qū)駲C(jī)開征。此外，調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，“70/90”政策或?qū)⒅噩F(xiàn)。

“行業(yè)政策已轉(zhuǎn)為中性趨緊，中國的政治生態(tài)有可能使調(diào)控政策在短期內(nèi)導(dǎo)致局部矯枉過正的效果。”方焱認(rèn)為，2009年太瘋狂，透支了部分未來，也需要喘口氣。加息將收緊流動(dòng)性，預(yù)計(jì)可能會(huì)多次加，2010年下半年行業(yè)將由“不差錢”轉(zhuǎn)為“就差錢”，上半年不差錢難降價(jià)，下半年降價(jià)壓力將凸顯；宏觀預(yù)測通脹預(yù)期變?yōu)檎嬲浀臅r(shí)點(diǎn)可能發(fā)生在2010年四季度，屆時(shí)將削弱部分住房消費(fèi)能力。

“控制金融杠桿”可能成為經(jīng)濟(jì)體系中的頭要政策。申銀萬國表示，根據(jù)對信貸投放壓力、央行貨幣回籠需求的評(píng)估，預(yù)計(jì)3月份準(zhǔn)備金率將再次上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，接下來的上調(diào)時(shí)間窗是4月份和9月份。報(bào)告指，央行在春節(jié)前較后一個(gè)工作日再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，估計(jì)鎖定資金3000億元人民幣左右，規(guī)模和上次上調(diào)基本一致。

“控制金融杠桿”對房企的打擊可能是致命的，房地產(chǎn)已經(jīng)離不開銀行的信貸支持。央行較新數(shù)據(jù)顯示，截至2009年年末房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的19.2%，占比較上年末高1個(gè)百分點(diǎn)。其中新增房地產(chǎn)貸款2萬億元，占各項(xiàng)貸款新增額的21.9%，占比比上年提高11.1個(gè)百分點(diǎn)。

貸款的高速增長成就了2009年樓市的繁華。2009年商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額快速增長，同比增長104.1%，比上年末高98.4個(gè)百分點(diǎn)。

(作者：戎明邁)