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下半年房地產(chǎn)市場大勢
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 564 次
房地產(chǎn)市場在上半年之所以大幅上漲,原因是經(jīng)濟(jì)特殊時(shí)期幾大利好因素的疊加效應(yīng),而到下半年這些疊加效應(yīng)將逐步衰退。
個(gè)因素,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇急需拉動(dòng)房地產(chǎn)投資。
從去年年底開始,出現(xiàn)以房地產(chǎn)擴(kuò)大內(nèi)需、搶救宏觀經(jīng)濟(jì)的呼聲,雖然房地產(chǎn)市場化一直飽受質(zhì)疑,但是從1998年經(jīng)濟(jì)周期以來,房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不可忽視,從今年上半年以后,事實(shí)上采用了以房地產(chǎn)市場啟動(dòng)內(nèi)需的思路,對于各個(gè)地方給予房地產(chǎn)市場優(yōu)惠政策眼開眼閉。
值得關(guān)注的是,目前地王頻現(xiàn),土地推出規(guī)模增加,從二季度開始,房地產(chǎn)投資量有所增加,這是政府有關(guān)方面希望看到的結(jié)果。隨著庫存量的減少和地塊的增加,預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)行市場內(nèi)生的循環(huán)。也就是說,政府的推動(dòng)工作已經(jīng)完成,只要按照市場內(nèi)生的開發(fā)周期,就能夠拉動(dòng)房地產(chǎn)市場的投資與消費(fèi)。因此,為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的力度將有所減少。
個(gè)因素,某些利好提前釋放。
今年上半年市場爆發(fā)式增長有幾個(gè)方面的原因:去年房地產(chǎn)市場低迷壓抑了大部分自住性的剛性需求,據(jù)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)約占30%左右的份額;另一個(gè)原因是從今年5月份開始,由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能繼續(xù)過剩,許多資金撤出實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,進(jìn)入虛擬市場,5月份江浙商人購房的大量增加可以得到解釋,據(jù)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)約占20%左右的份額;到6月份之后,由于資產(chǎn)泡沫與通脹預(yù)期的共同作用,導(dǎo)致民間資金大量涌入房地產(chǎn)市場,一線城市的投資客占比在40%以上,同時(shí)豪宅價(jià)格開始直線上升,這是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的典型標(biāo)志。
從上訴三部分需求來看,自住性住房需求部分釋放,由于房價(jià)提升,新增的自住性需求被抑制;房價(jià)要繼續(xù)上升,完全取決于高端住宅的投資客對未來房地產(chǎn)形勢的判斷。如果股市繼續(xù)出現(xiàn)財(cái)富效應(yīng),不排除會(huì)有部分贏利進(jìn)入房地產(chǎn)市場,但股市的利好已經(jīng)提前兌現(xiàn)。
現(xiàn)在惟一要判斷的是,通貨膨脹預(yù)期到底能否繼續(xù)維持,是否會(huì)有更多的投資客以增加房地產(chǎn)投資的方式來抵御通脹預(yù)期?人們購購房地產(chǎn)是為了跑贏通脹,可以肯定,只要通脹預(yù)期仍在,只要寬松的貨幣政策不改變,房地產(chǎn)與資本市場一樣,將成為主要的受益市場,是貨幣政策與通脹預(yù)期成就了開發(fā)商的傲慢。
第三個(gè)因素,寬松的貨幣與房地產(chǎn)信貸政策將會(huì)出現(xiàn)微調(diào)。
7月27日,中國銀監(jiān)會(huì)宣布《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》、《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》旨在強(qiáng)化貸款流向管理,確保銀行信貸資金真正進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),減少貸款挪用的風(fēng)險(xiǎn)。辦法規(guī)定,單筆金額超過項(xiàng)目總投資5%或超過500萬元的貸款資金支付,應(yīng)采用貸款人受托支付方式,即貸款人根據(jù)借款人的提款申請和支付委托,將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。分析人士稱,這意味著銀行直接將貸款資金劃入較終收款人賬戶,信貸資金流向?qū)⑹艿絿?yán)格控制,信貸資金違規(guī)挪用現(xiàn)象將被有效遏制。
可以肯定,由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象還不穩(wěn)定,由于人民幣匯率必須與美元掛鉤,中國貨幣政策不會(huì)發(fā)生急轉(zhuǎn)彎,但股市與樓市價(jià)格大幅上漲已經(jīng)引起越來越多的關(guān)注,類似于收緊二套房貸與嚴(yán)查信貸的舉措已經(jīng)出臺(tái)。這將部分扼制資本市場的泡沫預(yù)期,事實(shí)上,一些城市的成交量7月份已經(jīng)開始下降。
要強(qiáng)調(diào)的是,雖然房地產(chǎn)市場大利好已經(jīng)過去,但房價(jià)不可能出現(xiàn)大跌。主要原因是一線城市有效需求跟不上,而上海等地的土地只夠幾年所需;另一方面,以美國為頭的國家雖然暫時(shí)會(huì)維持貨幣信用,但從長期來看,11兆美元的負(fù)債決定了美元只能貶值減小負(fù)債壓力,人民幣不可能獨(dú)自維持高匯率。因此,從土地、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇政策和貨幣來看,房地產(chǎn)不市場存在大幅下挫的空間。
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