者賴偉行）9月29日樓市調(diào)控政策出臺(tái)以來，各地陸續(xù)出臺(tái)了相應(yīng)的細(xì)則，此次調(diào)控較引人注目之處在于金融機(jī)構(gòu)限貸與地方政府限購(gòu)的雙管齊下。記者昨日從廣州市國(guó)土房管局獲得確認(rèn)，備受關(guān)注的廣州“限購(gòu)”政策細(xì)則將于今日正式揭曉。據(jù)知情人士透露，如無意外，廣州將參考此前上海等地出臺(tái)的細(xì)則，極有可能限每個(gè)家庭新購(gòu)一套住房。

此外，記者采訪獲悉，雖然目前公積金三套房貸暫停的可能性很高，但二套房公積金貸款政策估計(jì)不會(huì)有大的變化。

目前，限購(gòu)令正從一線城市向二線城市擴(kuò)展。從各地細(xì)則上看，北京、上海、廈門、杭州的“限購(gòu)令”如出一轍，除了表述上的差異外，在政策內(nèi)容上幾乎沒有任何區(qū)別。四地“限購(gòu)令”的核心在于“每一戶家庭可新購(gòu)一套住房”。相比之下，寧波、深圳和福州在執(zhí)行“限購(gòu)令”的基礎(chǔ)上，還特別強(qiáng)調(diào)了“限外”，也就是對(duì)無法提供在該市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非該市戶籍居民，暫停購(gòu)房資格。廣州會(huì)不會(huì)“限購(gòu)”又“限外”？今日就將揭曉。

　廣州下周摸查公租房需求

　市住房保障辦本周日將舉行公開咨詢活動(dòng) 聽取市民意見建議

本報(bào)訊 （記者賴偉行 通訊員穗房宣）備受關(guān)注的《廣州市公共租賃住房制度實(shí)施辦法（試行）》公開征求意見已于10月10日結(jié)束，正式的實(shí)施辦法即將頒布?！皧A心人群”住房難問題是否能就此破解？昨日上午，廣州市住房保障辦綜合處處長(zhǎng)何劍虹作客廣州日?qǐng)?bào)大洋網(wǎng)《民意圓桌會(huì)》，對(duì)《辦法》進(jìn)行了解讀，并就公租房政策問題與廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員譚建輝、大洋網(wǎng)羊犄角評(píng)論頻道頭席評(píng)論員萬慶濤展開了探討。

何劍虹透露，住房保障辦正在考慮市民提出的降低公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的建議，同時(shí)擬在10月20日至11月20日啟動(dòng)全市大摸查以深入了解市民對(duì)公租房的需求。

為面對(duì)面聽取社會(huì)公眾對(duì)上述《辦法》的意見和建議，市住房保障辦將于10月17日（星期日）上午9時(shí)至12時(shí)在英雄廣場(chǎng)舉行開門納諫暨住房保障政策咨詢活動(dòng)，歡迎廣大市民前往咨詢。 (來源：廣州日?qǐng)?bào))

　熱點(diǎn)播報(bào)：“限貸”影響二手樓市近半投資客

本報(bào)訊 （記者李妍）“二次調(diào)控”政策出臺(tái)后，各地執(zhí)行細(xì)則也陸續(xù)公布，令第三季度在季節(jié)性因素支撐下稍有起色的二手樓市，可能在第四季度再度步入盤整期。合富置業(yè)市場(chǎng)部梁燕明表示，十一黃金周，部分在中秋前夕明確聲言計(jì)劃購(gòu)房的市民，受新政影響出現(xiàn)觀望情緒，部分投資者和預(yù)算不足的自住購(gòu)家率先暫停了購(gòu)房計(jì)劃。

　三季度成交季節(jié)性回升

7月以來，珠三角主要城市二手住宅成交量止跌回升，主要原因在于下半年是二手市場(chǎng)交易的傳統(tǒng)旺季，再加上4月份調(diào)控政策出臺(tái)后積壓的購(gòu)房自住需求陸續(xù)釋放，帶動(dòng)二手樓市在第三季度出現(xiàn)季節(jié)性回暖。

伴隨著市場(chǎng)交投活躍度以及供需活躍度持續(xù)回升，業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象陸續(xù)出現(xiàn)，促使三季度成交價(jià)格上揚(yáng)。但到了9月底，“二次調(diào)控”政策一出，逼使投資者和頭付預(yù)算較低的購(gòu)家離場(chǎng)，風(fēng)向立變，市場(chǎng)再度出現(xiàn)觀望氣氛。預(yù)計(jì)第四季度二手樓市將進(jìn)入新一輪的調(diào)整。

　四季度近半購(gòu)家或受影響

合富數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入10月份，受第三套房貸暫停的影響，依賴房貸購(gòu)房的投資客已經(jīng)離場(chǎng)。從廣州前三季度貸款購(gòu)房的投資客比例分析，近半投資客會(huì)受到影響。

緊接著，北京、上海、深圳等一線城市陸續(xù)出臺(tái)“限購(gòu)令”細(xì)則，廣州一次性付款購(gòu)房的投資者出于對(duì)廣州即將出臺(tái)“限購(gòu)令”的擔(dān)心，開始考慮離場(chǎng)或轉(zhuǎn)投其他投資渠道。

合富統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在前三個(gè)季度廣州二手住宅購(gòu)賣成交當(dāng)中，廣州本地購(gòu)家約占37%~40%，省內(nèi)市外戶籍購(gòu)家約占24%~25%，省外購(gòu)家比例約33%~37%，這表明今年每季度均有多達(dá)六成的二手房購(gòu)房者為非廣州本地居民。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度這類非廣州本地戶籍的購(gòu)家當(dāng)中，約有76%~81%的購(gòu)家是申請(qǐng)貸款購(gòu)房。可以預(yù)計(jì)，隨著各地各銀行調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，這部分購(gòu)家的購(gòu)房計(jì)劃不可避免會(huì)受到一定影響。

新聞聚焦：“限購(gòu)”將逐出四成購(gòu)房者?

■各地“限購(gòu)”魚貫出臺(tái)，輪博弈拉開大幕　　■廣州房管局負(fù)責(zé)人否認(rèn)廣州細(xì)則今日揭盅

記者 趙燕華

羊城晚報(bào)15日訊 隨著“9·29”樓市調(diào)控政策突降，以“限購(gòu)”為主題的新一輪調(diào)控殺到，拉開了樓市輪博弈的大幕。國(guó)慶前后，深圳、廈門、上海、南京等城市陸續(xù)出臺(tái)細(xì)則進(jìn)行“限購(gòu)”，“上海版”著眼“限外”，“深圳版”“限內(nèi)”，“南京版”則不分內(nèi)外……廣州將“限外”還是“限內(nèi)”，目前尚不得而知，但對(duì)于某媒體日前所稱“廣州14日會(huì)出臺(tái)細(xì)則”的說法，廣州市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)明確予以否認(rèn)。

　廣州細(xì)則：可能無猛藥

日前有媒體稱，廣州將在14日出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則，對(duì)此說法，市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確回答：“沒有?！彼硎?，樓市調(diào)控細(xì)則房管局制定后已經(jīng)上報(bào)市政府，但具體出臺(tái)的時(shí)間還未確定。

至于廣州的調(diào)控細(xì)則中有沒有包含限購(gòu)政策？他表示的確會(huì)，“但限購(gòu)有很多種形式，具體廣州怎么限，已經(jīng)上報(bào)了方案，但較后有沒有調(diào)整，還要待市政府研究審批 ，現(xiàn)在暫不能公布”。

此前有猜測(cè)認(rèn)為，廣州不會(huì)出臺(tái)極為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，該負(fù)責(zé)人表示，廣州會(huì)貫徹執(zhí)行國(guó)家調(diào)控政策，但也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況來定細(xì)則?！澳壳皬V州樓市還是相對(duì)理性的，開發(fā)商并沒有漲價(jià)賣樓。另一方面，政府也不希望樓市‘坐過山車’一樣忽高忽低?！痹撠?fù)責(zé)人表示，“應(yīng)該不會(huì)下過猛的藥來調(diào)控樓市”。

盡管廣州市還沒正式出臺(tái)調(diào)控樓市的地方細(xì)則，但除了“規(guī)定動(dòng)作”外，也兼具“自選動(dòng)作”：11日，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí)，今年供地計(jì)劃中的40萬平方米限價(jià)房用地，建筑面積達(dá)72萬平方米，較快將在11月推出。這意味著，明后年廣州將增加1萬套限價(jià)房。

翌日，更傳出廣州近期將一口氣處理20宗閑置用地的消息，在這些地塊當(dāng)中，就包括此前國(guó)土部點(diǎn)名督辦的番禺謝村閑置用地。

　各地“限購(gòu)”風(fēng)起云涌

在這輪密集出臺(tái)的地方新政中，“限購(gòu)”是較鮮明的主題詞。

9月29日，國(guó)家有關(guān)部委下發(fā)通知，推出五條措施進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，要求地方立即制定實(shí)施細(xì)則，已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū),要根據(jù)較近國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善，并嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制。

9月30日晚，深圳緊急出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲的補(bǔ)充通知》，對(duì)深圳戶籍居民購(gòu)房做出進(jìn)一步限制，深圳市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房，非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。

10月1日，廈門也細(xì)化發(fā)布了樓市調(diào)控新舉措。規(guī)定“同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)購(gòu)一套商品住房”外，還劃定限購(gòu)的時(shí)間表———“即日起至2010年12月31日”。

10月7日，備受關(guān)注的“樓市風(fēng)向標(biāo)”上海也出臺(tái)十二條措施形成一套“組合拳”。其中規(guī)定，暫定上海市及外省市居民家庭只能在上海新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)。上海成為國(guó)內(nèi)繼北京、深圳和廈門之后，第四個(gè)實(shí)施“限購(gòu)令”的城市。

　10月9日，寧波市出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則，亦規(guī)定每戶居民在本市只能新購(gòu)1套住房。

10月11日晚間，杭州也出臺(tái)了樓市調(diào)控細(xì)則，暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房）；停止執(zhí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策，恢復(fù)征收房地產(chǎn)登記等相關(guān)收費(fèi)。

10月12日下午，南京市公布房產(chǎn)新政細(xì)則。與上海、杭州等地限制新購(gòu)一套住房不同的是，該市限購(gòu)的是第三套住房———已有二套以上住房的家庭將暫時(shí)無法購(gòu)房。

　限購(gòu)作用要看執(zhí)行力度

中地行研究機(jī)構(gòu)分析，限購(gòu)措施或?qū)⒅鸪鏊某少?gòu)房者。中地行指出，作為較嚴(yán)厲的限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)措施，屬于一刀切式的調(diào)控手段，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。據(jù)中地行對(duì)廣州購(gòu)房者結(jié)構(gòu)追蹤監(jiān)測(cè)顯示，二次以上置業(yè)者在購(gòu)房者中占據(jù)比例接近四成，一旦實(shí)行居民家庭限購(gòu)一套房，接近四成購(gòu)房者離場(chǎng)，將對(duì)市場(chǎng)造成較大影響。

但同時(shí)，限購(gòu)措施的作用取決于執(zhí)行方式和執(zhí)行力度。例如廈門、上海、寧波，所出有關(guān)限購(gòu)細(xì)則中，起用“新購(gòu)”的表述，這將暗示購(gòu)房者無論已有多少房產(chǎn)，仍至少可再購(gòu)購(gòu)一套。換言之，成交仍將保持或短時(shí)內(nèi)出現(xiàn)小高峰。

經(jīng)緯地產(chǎn)研究許婉婷也認(rèn)為，抑制需求短期內(nèi)或許有效，但一旦政策有所放松，需求則有可能一次性爆發(fā)，并引起樓市的報(bào)復(fù)性反彈。要真正做到抑制房?jī)r(jià)過快上漲，較終還是得回歸市場(chǎng)調(diào)控上來，從供求方面去解決問題。

從樓市情況來看，新政也在遭受考驗(yàn)。10日，上海地方樓市細(xì)則出臺(tái)之后第三天，開盤當(dāng)日均價(jià)5萬元/平方米的上海星河灣花園一期245套，預(yù)訂逾200套。仁恒怡庭平層公寓均價(jià)5.5萬-5.6萬元/平方米，推出的167套住宅開盤當(dāng)日認(rèn)購(gòu)率近八成。政策冷空氣并未對(duì)豪宅造成困擾。

在廣州，亞運(yùn)城項(xiàng)目截至10月9日成交近5000套，占推出總量六成?！俺弥鴱V州未限購(gòu)可以入市趕緊購(gòu)一套”的心態(tài)，成為亞運(yùn)城被市場(chǎng)消化的動(dòng)力之一。

【研判】

　調(diào)控仍存諸多變數(shù)

雖然嚴(yán)厲政策的實(shí)施、市場(chǎng)門檻的抬高，必使投資者離場(chǎng)，但中地行分析指出，這種需求的被動(dòng)抑制將是短期性的。

頭先，政策部分措施具有臨時(shí)性的特點(diǎn)，如“在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)”的表述，表明限購(gòu)措施將是臨時(shí)性的非常舉措。其次，從市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律上來看，由于三套房購(gòu)購(gòu)者屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)而信貸風(fēng)險(xiǎn)較小的一類客戶，無論對(duì)金融或是樓市而言，均屬于優(yōu)質(zhì)客戶，金融機(jī)構(gòu)與發(fā)展商必將利用市場(chǎng)手段，突破政策門檻的阻隔；針對(duì)頭次置業(yè)者，開發(fā)商亦必將采取相應(yīng)措施抵消那一成頭付的影響。

　【關(guān)注】

　商用性質(zhì)物業(yè)、公寓或?qū)惩?p>對(duì)于頭次購(gòu)房者而言，頭付款的提高雖然在一定程度上增加了置業(yè)成本，但由于頭次置業(yè)者普遍以購(gòu)購(gòu)總價(jià)較低的中低端產(chǎn)品為主，因此還不至于造成大范圍的影響。

對(duì)于投資者而言，三套房全面停貸意味著必須全額購(gòu)房，這意味著投資者購(gòu)房成本提高將近七成。投資成本的

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