房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報立項時，應當建立項目資本金制度，《辦法》對其建立和使用有何要求？其意義何在？

答：《辦法》要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報立項時，按照國家有關規(guī)定建立項目資本金，在商業(yè)銀行設立專戶存儲，專項用于項目建設。并規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請預售時，其賬戶內(nèi)余額應當不低于項目資本金的10%。同時，只有在規(guī)劃驗收合格并取得合格憑證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才可以提取使用。這將有效避免實際情況中很多項目公司解散后，出現(xiàn)商品房質(zhì)量問題，或者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)中存在欠繳相關稅費等違法違規(guī)行為，難以追究項目公司的法律責任，導致小業(yè)主無法辦理房地產(chǎn)權利證書或者房屋質(zhì)量維修無法落實情況。

《辦法》將項目資本金賬戶余額不得低于項目資本金10%作為預售的必要條件之一，且只有在項目取得規(guī)劃驗收之后，方可提取使用，其意義何在？

答：實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)公司一般設立專門的項目公司進行房地產(chǎn)開發(fā)建設。在商品房建成銷售后，項目公司就會解散注銷。項目公司解散后，一旦出現(xiàn)商品房質(zhì)量問題，或者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)中存在欠繳相關稅費等違法違規(guī)行為，則難以追究項目公司的法律責任，導致小業(yè)主無法辦理房地產(chǎn)權利證書或者房屋質(zhì)量維修無法落實。為解決以上問題，保護業(yè)主的合法權益，《辦法》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目申請預售前，項目資本金賬戶余額應當不低于項目資本金10%，并在項目取得規(guī)劃驗收合格憑證后，方可提取使用。在符合提取使用條件前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何方式將前款規(guī)定的項目資本金挪作他用，商業(yè)銀行不得撥付。

《消費者權益保護法》賦予了消費者知情權利，《辦法》如何體現(xiàn)《消費者權益保護法》的規(guī)定？

答：針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預購人之間嚴重的信息不對稱問題，為保障消費者的知情權，《辦法》對開發(fā)商提出了種種限制和要求：頭先，要求開發(fā)商在取得預售許可證之后10日內(nèi)通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)一次公示全部預售商品房、預售時間、地點方式及價格；其次，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營業(yè)場所公示以下材料：購房指引、商品房銷售控制表、商品房購賣合同示范文本及附件等相關資料。否則，將按未公示材料每項處1萬元罰款；較后，還要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購房人查詢與所購商品房有關城市規(guī)劃、公共配套設施、開發(fā)進度等信息提供便利。

《辦法》第五條規(guī)定主管部門應當建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，該系統(tǒng)對房地產(chǎn)市場的管理有何意義和作用？

答：房地產(chǎn)信息系統(tǒng)是房地產(chǎn)主管部門根據(jù)房地產(chǎn)市場監(jiān)管需要，建立的一個房地產(chǎn)交易、管理的操作平臺和有關房地產(chǎn)交易、管理信息的發(fā)布平臺。根據(jù)《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)預售信息披露、房地產(chǎn)購賣合同簽訂、備案，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂委托合同、發(fā)布房源信息，房地產(chǎn)（土地）估價機構簽訂委托合同、出具估價報告摘要等，均應當通過信息系統(tǒng)進行，以實現(xiàn)主管部門對房地產(chǎn)市場的實時監(jiān)控，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

《辦法》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構對外發(fā)布的房源信息應當附有相應的房源信息編碼。房源信息編碼是如何生成的？該措施有何意義？

答：房源信息編碼為12位阿拉伯數(shù)字，是由依法備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通過“深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)”簽訂經(jīng)紀服務時自動產(chǎn)生的，消費者輸入房源信息編碼（及房號），即可查詢到對應房源的項目信息、產(chǎn)權信息、代理信息和交易信息。房源信息編碼制度的建立，對于確保房源信息的真實性，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀廣告秩序，保障購受人的合法權益將會起到積極的作用。

實踐中，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀人為了謀取傭金以外的收入，出借、出售、出租其資格證書，《辦法》對該類行為如何規(guī)范？

答：《辦法》一方面禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀人出借、出售、出租其資格證書；另一方面也禁止以他人名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員以他人名義或者允許他人以自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的，由主管部門責令限期改正，處2萬元的罰款。

房地產(chǎn)中介機構聘用或者指派未經(jīng)執(zhí)業(yè)登記的人員以房地產(chǎn)中介機構的經(jīng)紀人員或者估價人員名義或者其他方式從事相關經(jīng)紀或估價業(yè)務的，該機構將面臨何種處罰？

答：《辦法》規(guī)定的中介機構從業(yè)人員執(zhí)業(yè)登記制度有助于加強對從業(yè)人員的信息和行為的監(jiān)管，在我市從事經(jīng)紀或估價業(yè)務的從業(yè)人員均應進行執(zhí)業(yè)登記。

對于房地產(chǎn)中介機構聘用或者指派未經(jīng)執(zhí)業(yè)登記的人員以房地產(chǎn)中介機構的經(jīng)紀人員或者估價人員名義或者其他方式從事相關經(jīng)紀或估價業(yè)務的，由主管部門責令限期改正，對房地產(chǎn)經(jīng)紀、估價人員處1萬元罰款，對實際聘用機構處3萬元罰款。

(作者：丁蕩新)