一、市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是改制企業(yè)土地資產(chǎn)較常用的方法之一，在進(jìn)行比較修正時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)要點(diǎn)：

1、比較案例與評(píng)估對(duì)象在客觀條件上一致，但價(jià)格內(nèi)涵不同，仍然要進(jìn)行修正。如評(píng)估對(duì)象的客觀開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”與比較案例條件一致，但由于資產(chǎn)界定過(guò)程中，部分開(kāi)發(fā)費(fèi)用已計(jì)入到其他資產(chǎn)中，因此評(píng)估價(jià)格內(nèi)涵為“三通一平”，此時(shí)就要對(duì)比較案例進(jìn)行修正。只有這樣才能保證市場(chǎng)比較法評(píng)估的價(jià)格內(nèi)涵與成本逼近法評(píng)估的價(jià)格內(nèi)涵的一致性。

2、對(duì)宗地面積大小要引起足夠的重視。由于企業(yè)改制中土地用地規(guī)模不一樣，對(duì)宗地價(jià)格產(chǎn)生了很大的影響。對(duì)此，對(duì)宗地面積的大小修正必須引起注意，具體可采用開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)宗地估價(jià)的方法，將選擇的小宗地實(shí)例價(jià)格修正到與改制企業(yè)用地面積相同的宗地價(jià)格。

3、充分考慮土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃要求之間的差別，對(duì)土地利用的規(guī)劃條件，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?。比較案例土地價(jià)格一般是根據(jù)較佳利用原則確定的，有時(shí)待估對(duì)象與比較案例的規(guī)劃條件一致，但待估地塊現(xiàn)狀沒(méi)有達(dá)到規(guī)劃條件，并且企業(yè)仍然按原來(lái)現(xiàn)狀利用，此時(shí)就應(yīng)該對(duì)比較案例進(jìn)行規(guī)劃條件的修正，使與待估地塊條件一致，也就是說(shuō)企業(yè)改制的土地資產(chǎn)評(píng)估必須考慮用地現(xiàn)狀。

二、成本逼近法

成本逼近法也是企業(yè)改制中土地資產(chǎn)評(píng)估較常用的方法之一，采用該方法評(píng)估時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、必須重置征地費(fèi)。進(jìn)行企業(yè)改制的許多土地是早期取得的，征地費(fèi)用的原值與評(píng)估時(shí)的差別很大。因此，在評(píng)估時(shí)必須按評(píng)估對(duì)象所在的位置重新估算征地費(fèi)（或土地取得費(fèi)）的情況，而不能用征地原值，即估算估價(jià)期日的征地費(fèi)（或土地取得費(fèi)）。

2、仔細(xì)分析征地費(fèi)（或土地取得費(fèi)用）的情況。在企業(yè)改制工作中發(fā)現(xiàn)征地費(fèi)用的構(gòu)成以及征準(zhǔn)差別很大，即使在同一地方由于征地單位或項(xiàng)目不同有很大差別，一般都超過(guò)了國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但在應(yīng)用成本逼近法時(shí)，應(yīng)采用客觀費(fèi)用，而不是實(shí)際費(fèi)用。

3、確定合理開(kāi)發(fā)費(fèi)用。在確定開(kāi)發(fā)費(fèi)時(shí)，不應(yīng)以實(shí)際的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為依據(jù)，而是以界定后的土地資產(chǎn)的內(nèi)涵為依據(jù)?！　　　　?