業(yè)內(nèi)人士指出，雖然房企銷售狀況良好，但從今年季度末開始，房企在土地購(gòu)置和新開工項(xiàng)目方面的成本增加，較終導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量出現(xiàn)收緊。

四大房企業(yè)績(jī)?nèi)€飄紅

中國(guó)指數(shù)研究院的分析人士指出，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回暖，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售情況呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

以招商地產(chǎn)（000024，SZ）、保利地產(chǎn)（600048，SH）、萬科A和金地集團(tuán)（600383，SH）這四大上市房地產(chǎn)企業(yè)為例，這4家企業(yè)第三季度業(yè)績(jī)?nèi)€飄紅，單季凈利潤(rùn)增幅依次179%、67.44%、101%和338.3%。

萬科A公告顯示，公司前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入295.44億元，凈利潤(rùn)29.58億元，同比分別增長(zhǎng)31.06%和29.92%，預(yù)計(jì)公司2009年全年業(yè)績(jī)將創(chuàng)歷史新高。保利地產(chǎn)今年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入114.51億元，同比增長(zhǎng)71.09%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)17.87億元。

盡管較多房企今年銷售收入創(chuàng)下新高，但值得注意的是，其中不少房企今年前三季度的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~還是負(fù)值。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，在98家滬深上市房企中，有23家今年前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)值，約占總數(shù)的23.5%。

記者發(fā)現(xiàn)，在98家滬深上市房企中，萬科A依然是前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~較為充沛的企業(yè)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從Wind資訊獲得的數(shù)據(jù)顯示，從今年前三季度的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~來看，萬科A以超過112億元排在頭位，保利地產(chǎn)以約52.3億元緊隨其后；招商地產(chǎn)以51.5億元排在第三位。華僑城A（000069，SZ）、華發(fā)股份（600325，SH）位列第四、第五位。

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，98家滬深上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~合計(jì)約497億元，而該數(shù)據(jù)在去年同期約為-363.7億元。

踴躍拿地導(dǎo)致現(xiàn)金緊張

雖然銷售情況良好，但有業(yè)內(nèi)人士指出，從今年季度末開始，土地購(gòu)置和新開工項(xiàng)目方面的成本增加，是導(dǎo)致部分房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量收緊的主要原因。

高力國(guó)際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢表示，今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了去庫(kù)存階段，開發(fā)商資金狀況已有所改善，土地市場(chǎng)也因此日趨活躍。

克而瑞（中國(guó)）研究的數(shù)據(jù)顯示，在10月23日至10月29日這一周，研究監(jiān)控的全國(guó)37個(gè)城市中，上海、廣州、南京等21個(gè)城市有土地成交，成交地塊122幅，成交土地面積775.41萬平方米，其中經(jīng)營(yíng)性用地面積630.56萬平方米。這一周，多個(gè)城市誕生了當(dāng)?shù)氐男碌赝酰渲?，被雅居樂?3.41億元競(jìng)得的廣州科學(xué)城地塊成為廣州的新“地王”，溢價(jià)率高達(dá)152%，此外，中海也分別以41億元、38.2億元的總價(jià)將重慶和佛山的“地王”收入囊中。

記者了解到，今年以來保利地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)也堪稱活躍。保利地產(chǎn)前三季度實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售簽約金額323.35億元，在業(yè)績(jī)大幅上升的同時(shí)，在新增土地方面表現(xiàn)也較為突出。10月20日，保利地產(chǎn)在南京、佛山、廣州三地同時(shí)拿地，創(chuàng)下了連續(xù)拿三幅地塊的歷史紀(jì)錄。如果加上10月10日在杭州的新增土地，保利地產(chǎn)僅10月份拿地資金總額就近百億元。

截至10月底，保利地產(chǎn)今年在全國(guó)購(gòu)地累計(jì)資金總額超過200億元。中國(guó)指數(shù)研究院的分析人士指出，保利地產(chǎn)今年以來良好的銷售業(yè)績(jī)，是促使其積極增加土地儲(chǔ)備以保障公司未來開發(fā)需要的主要原因。

盡管土地市場(chǎng)逐漸升溫，但李慶賢認(rèn)為，目前的土地出售價(jià)格并沒有過多偏離市場(chǎng)的基本面。比如說，位于浦西市的商業(yè)用地樓板價(jià)2.8萬元/平方米，其對(duì)應(yīng)的售價(jià)大約在5萬/平方米，而這一售價(jià)與目前區(qū)域內(nèi)寫字樓的評(píng)估價(jià)格接近。

銷售毛利率下降

記者發(fā)現(xiàn)，在98家已經(jīng)公布三季報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)中，不少企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和銷售毛利率都有不同幅度的下滑。今年前三季度，98家房地產(chǎn)企業(yè)的平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率約為0.18次，而去年同期平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率則約為0.23次；去年前三季度平均銷售毛利率約為38.22%，而今年同期則下滑至37.49%。

分析人士指出，拿地成本上升是房企利潤(rùn)空間被壓縮的主要原因，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在土地儲(chǔ)備和銷售之間保持動(dòng)態(tài)平衡，以減少未來可能存在的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

李慶賢表示，央行2003年6月頒布的121號(hào)文件規(guī)定，開發(fā)商不得以貸款繳納土地出讓金，因此，開發(fā)商購(gòu)地能力直接取決于其資產(chǎn)與現(xiàn)金流狀況。

記者從高力國(guó)際獲得的資料顯示，截至9月底，今年國(guó)內(nèi)主要房地產(chǎn)開發(fā)商在A股和港股市場(chǎng)籌資超過1000億元，在債券市場(chǎng)籌資約400億元。除此之外，這些開發(fā)商還獲得了1500億元的信貸額度，以助其進(jìn)一步改善現(xiàn)金流狀況。

(作者：李麗)