盡管很多開發(fā)商都表示不會重蹈覆轍,從這輪教訓(xùn)中吸取的教訓(xùn)是應(yīng)該回歸到產(chǎn)品。但房子依舊好賣,尋求改變與技術(shù)革命的推動力逐漸減弱。

“較近我到全國各地去了解,中國的房地產(chǎn)產(chǎn)品基本上沒有進(jìn)步,有的項(xiàng)目做得很糟。目前項(xiàng)目還是比較容易賺錢的,但今后不會如此容易了?！苯鸬丶瘓F(tuán)(600383.SH)董事長凌克不無擔(dān)心地說。

與此同時(shí),大部分企業(yè)沒有建立對危機(jī)的應(yīng)急機(jī)制,管理問題被掩蓋。

產(chǎn)品提升的無作為

中建國際發(fā)展股份有限公司副總裁肖喜學(xué)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表達(dá)了與凌克相似的觀點(diǎn),“從技術(shù)創(chuàng)新的角度講,開發(fā)商的確沒有太多的進(jìn)步?！?p>他提到,“地段好的房子銷售自不用說。而前幾年,開發(fā)商一直在賣概念。例如樓盤打出廣告稱西班牙風(fēng)情或歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情,前期通過造概念就已經(jīng)將房子賣出去了?！遍_發(fā)商缺少創(chuàng)新的動力,節(jié)能綠色環(huán)保停留在口頭。

“歸根結(jié)底商人還是逐利的?！毙は矊W(xué)說。他觀察到,有很多開發(fā)商也在嘗試建造創(chuàng)新型產(chǎn)品,但對新技術(shù)的投入意味著增加成本。同位于北京北五環(huán)的兩個(gè)住宅,面臨著不同的命運(yùn),其中之一使用了新技術(shù),開發(fā)商投入很多,但銷售速度很慢；而另外一個(gè)樓盤更好地運(yùn)用了概念,價(jià)格卻越賣越高?！笆袌瞿芙邮艿皆鯓拥某潭?政府是否有強(qiáng)制力推動,這都決定了開發(fā)商對產(chǎn)品創(chuàng)新的投入。”肖說。

不可否認(rèn)的是,一些產(chǎn)品在技術(shù)方面有很大程度的創(chuàng)新,較后卻被貼上豪宅的標(biāo)簽。

住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部一直在推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化,推進(jìn)節(jié)能環(huán)保材料的運(yùn)用,而實(shí)際推行過程中卻遇到重重困難。

生產(chǎn)環(huán)保型建材的蒙娜麗莎陶瓷有限公司板材事業(yè)部副經(jīng)理蒙政強(qiáng)告訴本報(bào)記者,雖然他們生產(chǎn)的名為PP板和QQ板的陶瓷比普通的地磚節(jié)約能源三分之二,符合國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn),推廣卻很難。很多環(huán)保建材的生產(chǎn)商都面臨著相似的問題。

推行住宅產(chǎn)業(yè)化成為萬科(000002.SH)等少數(shù)企業(yè)的獨(dú)舞。在多數(shù)開發(fā)商看來,推廣創(chuàng)新技術(shù),推行住宅產(chǎn)業(yè)化是行業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)的責(zé)任。

房子不愁賣,房屋質(zhì)量問題卻頻頻爆發(fā),投訴日益增多。較為極端的案例是近日發(fā)生的上海高樓倒塌事件。肖喜學(xué)告訴記者,從開發(fā)商的角度,同樣不希望房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題。但是現(xiàn)行的管理機(jī)制帶來了更深層次的問題,開發(fā)商通常將項(xiàng)目施工承包給建筑承包商,“以包代管”,選擇一個(gè)好的建筑承包商,意味著工程質(zhì)量更有保證。有施工經(jīng)驗(yàn)的企業(yè),會委派多名管理人員,分節(jié)點(diǎn)管理。監(jiān)管監(jiān)督工程質(zhì)量的還有監(jiān)理商,但肖認(rèn)為其利益和開發(fā)商利益并非完全一致。極速擴(kuò)張中的企業(yè),沒有更多的人力資源投入于此,另外很多民營企業(yè)更是沒有精力顧及于此,將項(xiàng)目施工承包出去以后,就不再進(jìn)行細(xì)節(jié)方面的管理,由此導(dǎo)致產(chǎn)品不符合設(shè)計(jì)的初衷。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的更深層次問題是企業(yè)內(nèi)部管理的問題。

提升管理

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長朱中一在7月1日舉行的“2009年中國房地產(chǎn)管理高峰論壇”上表示,企業(yè)應(yīng)該在政策的指導(dǎo)下,充分利用政策給予的機(jī)會,實(shí)施科學(xué)有效的管理。

朱中一說,房地產(chǎn)行業(yè)與國家宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。一方面,希望國家在制定政策時(shí)盡量保持政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和適當(dāng)?shù)某靶?。但?shí)際制定的宏觀調(diào)控政策又偏重于解決當(dāng)前存在的問題。公共政策、產(chǎn)業(yè)政策、宏觀調(diào)控政策和配套的法律法規(guī),也難以協(xié)調(diào)。由于調(diào)控政策往往偏重于解決當(dāng)時(shí)的問題,而開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目一般要有兩年左右的開發(fā)時(shí)間,建成以后的使用又是幾十年的時(shí)間。

朱中一提醒說,企業(yè)一定要關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢,在管理當(dāng)中要深入對房地產(chǎn)自身規(guī)律的認(rèn)識,減少盲目性,防止隨大流,盡量提高對市場前期的策劃能力和實(shí)施過程當(dāng)中的應(yīng)變能力,努力提高駕馭市場的能力。

天鴻地產(chǎn)董事長柴志坤也向本報(bào)記者提到,在中國開發(fā)房地產(chǎn),政策因素是影響企業(yè)行為的因素,開發(fā)商必須建立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制,抵御政策變動帶來的風(fēng)險(xiǎn)。柴志坤認(rèn)為從上一輪調(diào)整中,企業(yè)應(yīng)該吸取的教訓(xùn)是管理好現(xiàn)金流,不要讓企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)荷過重。

正略鈞策管理咨詢公司合伙人薛迥文也對本報(bào)記者說,中國的房地產(chǎn)企業(yè)還很年輕,只有經(jīng)歷過真正周期、真正熊市的企業(yè)才知道生存比發(fā)展更重要。薛指出,上一輪調(diào)整來臨之時(shí),包括萬科都沒有做好準(zhǔn)備。此前萬科也加入拿地大軍中,只是后來調(diào)整迅速,才免于“落難”。而經(jīng)歷這次短暫的調(diào)整后,一些大企業(yè)已經(jīng)開始意識到在公司管理體制上做出改變。他舉例說,金地集團(tuán)今年成立了戰(zhàn)略規(guī)劃部門,可以看得出金地對戰(zhàn)略管理的重視,而戰(zhàn)略發(fā)展研究部需要進(jìn)行敏感性測試,以減小企業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

他認(rèn)為,中國的房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要改變,“不要心存僥幸,很多政策都將會逐漸收縮,開發(fā)商對市場的單邊上揚(yáng)不要再抱有幻想?！?p>經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉認(rèn)為,相比制造業(yè)、金融業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的管理還處于十分落后的水平?！氨仨氁淖兣哪X袋決策的習(xí)慣,無論對產(chǎn)品定價(jià)還是擴(kuò)張購地,房地產(chǎn)企業(yè)未來需要電腦和人腦共同作用的科學(xué)分析系統(tǒng)?！辩妭フf。

(作者：荊寶潔)