現(xiàn)行調(diào)控政策是否有效貫徹并轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期制度、物業(yè)稅等制度設(shè)計(jì)是否能有重大突破、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中是否能有新的產(chǎn)業(yè)有效替代房地產(chǎn)的支柱地位，這三大因素將決定著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

自本輪樓市新政以來(lái),主要城市的房?jī)r(jià)上漲速度已有所減慢。但各界普遍感到樓市價(jià)格并未明顯松動(dòng),個(gè)別一線(xiàn)城市還有繼續(xù)上漲的跡象,市場(chǎng)對(duì)未來(lái)演繹趨勢(shì)預(yù)期依然不明朗,這增加了觀(guān)望氣氛,不利調(diào)控政策的有效發(fā)揮。

鑒于以往十年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)與結(jié)果，下階段樓市價(jià)格能否真正開(kāi)始回歸理性，回調(diào)至廣大需求者普遍能接受的區(qū)間，投資與投機(jī)需求能否真正得到有效抑制,主要取決三大因素。

現(xiàn)行調(diào)控政策能否有效貫徹并轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期制度

就此次銀行房貸政策而言,本輪二、三套房貸政策是為較為嚴(yán)厲的一次。這對(duì)投資和投機(jī)客而言，幾乎斷絕了利用銀行資金杠桿的機(jī)會(huì)。根據(jù)銀行及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析，目前70%的購(gòu)房需求為次購(gòu)房，這其中改善型和投資型需求兼有，大幅度提高到50%的頭付比例，有效降低了銀行資金的杠桿作用。

對(duì)于第三套購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，多數(shù)為投資和投機(jī)客，限貸或者繼續(xù)大幅度提高頭付比例及利率政策，也大大消除了銀行資金的杠桿作用，有效抑制了這部分需求。雖然這些政策也會(huì)抑制部分改善型住宅的貸款需求，但總體對(duì)抑制樓市因投資和投機(jī)過(guò)度而導(dǎo)致的價(jià)格飛漲，穩(wěn)定樓市供需和價(jià)格利大于弊。

同時(shí)，監(jiān)管部門(mén)和多家銀行還針對(duì)不同的價(jià)格下跌進(jìn)行了壓力測(cè)試，較壞的估計(jì)是市場(chǎng)下跌50%時(shí)銀行的承受能力，這種測(cè)試雖然看似從銀行防范風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，但也向市場(chǎng)釋放出一個(gè)信號(hào)，就是監(jiān)管部門(mén)對(duì)本輪政策調(diào)控作了較為充分的準(zhǔn)備。除了銀行信貸政策外，對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)制度、控制商品房開(kāi)發(fā)貸款、大批建設(shè)保障性住宅、研究住房稅收政策等等，也都為本輪調(diào)控創(chuàng)造了協(xié)調(diào)的政策效應(yīng)。

從初步結(jié)果看，調(diào)控政策出臺(tái)已經(jīng)三月有余，絕大部分地區(qū)樓市價(jià)格呈現(xiàn)緩升跡象，但北京、上海、杭州、深圳等一線(xiàn)城市，成交房?jī)r(jià)并未明顯下跌，樓市價(jià)格依然處于市場(chǎng)普遍認(rèn)為具有泡沫的高位。而且前不久，北京、上海等地相繼傳出第三套房貸松動(dòng)的消息,引起市場(chǎng)猜疑。雖然監(jiān)管部門(mén)一再重申要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二、三套房信貸政策，在貸款審批時(shí)認(rèn)房又認(rèn)貸，但是如此收緊執(zhí)行力度只是因?yàn)橐粫r(shí)風(fēng)聲,還是持續(xù)的行為廣為市場(chǎng)關(guān)注。說(shuō)明該政策對(duì)控制投資和投機(jī)發(fā)揮了應(yīng)有作用?，F(xiàn)在，市場(chǎng)較為擔(dān)心的是一旦政策松動(dòng)，大批投資和投機(jī)資金還會(huì)卷土重來(lái)，樓市價(jià)格也會(huì)立即反彈。目前關(guān)鍵還要看二、三套房政策的貫徹力度和執(zhí)行情況。

就此次二、三套房政策而言，依然存在幾個(gè)不確定性：一是該政策是作為長(zhǎng)期的制度性措施，還是階段性的措施；二是如果作為階段性措施，調(diào)控措施會(huì)執(zhí)行多久；三是現(xiàn)行政策的執(zhí)行效果如何，市場(chǎng)也未得知，至少目前監(jiān)管部門(mén)還沒(méi)有對(duì)銀行開(kāi)展大規(guī)模的房貸自查和現(xiàn)場(chǎng)檢查；四是作為區(qū)別對(duì)待性的政策，一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市執(zhí)行第三套房的政策差別如何體現(xiàn)，由區(qū)域人民銀行和監(jiān)管局制定，還是有人總行和銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)一制定，目前都沒(méi)有明確定論。由于這些不確定性，導(dǎo)致市場(chǎng)依然處于觀(guān)望階段，不僅不利政策調(diào)控預(yù)期，而且也會(huì)影響剛性的自住、改善性消費(fèi)。因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期不明朗，都會(huì)在一定程度上滯后各種的消費(fèi)計(jì)劃。如果調(diào)控政策對(duì)于上述方面能給予明確清晰的解釋?zhuān)栽鰪?qiáng)市場(chǎng)有效的預(yù)期，則對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整趨勢(shì)產(chǎn)生明顯的效應(yīng)。

加強(qiáng)房地產(chǎn)的調(diào)控,不僅僅是調(diào)房?jī)r(jià),更重要的是進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。目前各地區(qū)正在加快保障性住房的建設(shè)，這對(duì)于中長(zhǎng)期改善市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)具有重要意義。從長(zhǎng)期來(lái)看,房地產(chǎn)調(diào)控的目的不僅是為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)較快發(fā)展,更重要的也是為了保持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。而要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，關(guān)鍵看目前這些調(diào)控政策和目標(biāo)取向能否長(zhǎng)效化，讓市場(chǎng)真正吃下定心丸。所以還需要有關(guān)部門(mén)從法律法規(guī)層面加以研究，努力使調(diào)控政策能轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期的制度要求。

房地產(chǎn)市場(chǎng)制度改革設(shè)計(jì)是否能實(shí)現(xiàn)重大突破，為市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展奠定恒久性的制度保障

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以市場(chǎng)化為主，各階段調(diào)控政策都是對(duì)市場(chǎng)自身不足的一種補(bǔ)救措施，沒(méi)有從根本上觸及房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次問(wèn)題。在我國(guó)貧富和收入分配差距擴(kuò)大，土地資源有限而住房需求較大，尤其是廣大中低收入具有較強(qiáng)的住房需求的這種狀況下，要實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定在廣大百姓普遍能購(gòu)得起區(qū)間內(nèi)，如果沒(méi)有制度性突破，調(diào)控目標(biāo)并不是容易達(dá)到的。但每一次涉及制度改革的，市場(chǎng)都會(huì)引起不小的震動(dòng)，一定程度上說(shuō)明制度突破和改革具有重要的本質(zhì)性的影響。

以房產(chǎn)稅制度為例，房產(chǎn)稅被傳“即將開(kāi)征”或“已被有關(guān)部門(mén)審批”等消息不斷傳出,但至今為止仍未有確切定論。業(yè)內(nèi)人士表示,根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》,條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋,施行細(xì)則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。如果要把征稅范圍擴(kuò)大到住宅,那就涉及修改《暫行條例》,地方無(wú)權(quán)制定。今年5月31日,國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)并公布了國(guó)家發(fā)改委制定的《2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》,文件將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”,列入了今年的財(cái)稅體制改革的目標(biāo)當(dāng)中。有關(guān)部門(mén)后來(lái)表示,物業(yè)稅的推出不會(huì)等待很長(zhǎng)時(shí)間,但目前還需要不斷完善細(xì)化。雖然未來(lái)出臺(tái)的房產(chǎn)稅或物業(yè)稅效果如何現(xiàn)在還不得知，但是至少可以看出，一些政策已經(jīng)開(kāi)始觸及影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次問(wèn)題。市場(chǎng)也在高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次制度變革。

此外，房地產(chǎn)制度設(shè)計(jì)中還涉及多個(gè)理論問(wèn)題，如商品房的市場(chǎng)和社會(huì)屬性問(wèn)題；是否需要實(shí)行雙軌制問(wèn)題；在關(guān)乎民生重大利益的商品房或者保障性房屋上，是否應(yīng)該具有投資屬性等等。由于這些制度涉及深層次問(wèn)題，所以雖然有專(zhuān)家呼吁和探討，目前也在進(jìn)行一些制度的修訂，如增加經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房等等，但是并沒(méi)觸動(dòng)目前整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作的體制。也就是說(shuō)，調(diào)控政策并沒(méi)有觸動(dòng)重大突破性制度。這也是市場(chǎng)觀(guān)望的重要因素之一，如果管理層未來(lái)的制度設(shè)計(jì)中實(shí)現(xiàn)重大突破，如雙軌制、稅制改革等，樓市價(jià)格將加速進(jìn)入持續(xù)回歸的趨勢(shì)，困擾我國(guó)已久的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題也會(huì)有根本性的改變。

是否實(shí)施有效的配套政策，有效替代房地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位

目前有不少觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)之于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的作用無(wú)可替代，所謂“一業(yè)獨(dú)大”，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)62個(gè)，牽一發(fā)而動(dòng)全身，房地產(chǎn)衰落，經(jīng)濟(jì)也受影響。這也是一些地方政府特別強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作用的主要理由，也是有些地方政府并不希望房跌下來(lái)的原因之一。

從我國(guó)國(guó)情看，我們農(nóng)村的城鎮(zhèn)化建設(shè)，居民對(duì)自有住房的偏好，巨大的自住和改善住宅需求，我國(guó)未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)還有巨大的發(fā)展需求和市場(chǎng)潛力，無(wú)論在一線(xiàn)還是二、三線(xiàn)城市，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，不僅能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)總量的增加、擴(kuò)大就業(yè)，而且有利于改善城市環(huán)境、提高老百姓的生活水平和生活質(zhì)量。

但是，重要產(chǎn)業(yè)并不是支柱產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)上看，房地產(chǎn)業(yè)是一種資源消耗型的第三產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)依附型的行業(yè)，是一種被動(dòng)的而非主動(dòng)性的產(chǎn)業(yè)，因此，房地產(chǎn)業(yè)本身難以作為至少難以長(zhǎng)期作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱。而且房地產(chǎn)業(yè)是低技術(shù)、高消耗的產(chǎn)業(yè)，將其定位為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展只是看到了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的階段性貢獻(xiàn)，而沒(méi)有看到房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的本質(zhì)特性。

另外，商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲將會(huì)增加制造企業(yè)的商務(wù)成本，導(dǎo)致部分利潤(rùn)率較低的制造企業(yè)流出本地。雖然房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一，但是，如果過(guò)度地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)，把房地產(chǎn)業(yè)作為創(chuàng)造政績(jī)的主要手段，形成房地產(chǎn)崇拜，那么，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會(huì)陷入歧途，就會(huì)反過(guò)來(lái)制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的和諧和人民生活水平的提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度膨脹和發(fā)展，對(duì)社會(huì)資源、信貸資金等的大量占用，會(huì)擠占其他制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的資源，降低對(duì)新技術(shù)的創(chuàng)新動(dòng)力。同時(shí)還會(huì)加劇地方財(cái)政的困難和制約了政府未來(lái)的運(yùn)行，如有些地區(qū)以土地為載體，大搞負(fù)債建設(shè)。所以，如何有效尋找替代房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位，是需要深入研究的課題。

一方面是要優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，增加保障性和經(jīng)濟(jì)適用房的比例，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，適當(dāng)保持房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)規(guī)模；另一方面要繼續(xù)探索促進(jìn)其他行業(yè)有效發(fā)展，以彌補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的某些不足。如較近國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)“新36條”），鼓勵(lì)民資進(jìn)入基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用事業(yè)和政策性住房建設(shè)、社會(huì)事業(yè)、金融服務(wù)、商貿(mào)流通、國(guó)防科技工業(yè)六大領(lǐng)域。這是為巨大的民間資本開(kāi)辟了新的渠道，有利于防止民間資本擁擠和集中在房地產(chǎn)業(yè)。

（作者系江蘇銀行上海分行副行長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）

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