投資商鋪的目標(biāo)是保值、增值還是獲取利息收入，是短期投資還是長(zhǎng)期投資都是投資決策的關(guān)鍵。很多商鋪投資者總希望在短短的幾年內(nèi)就收回投資。有沒有這樣的可能呢？

　　答案是否定的。商業(yè)經(jīng)營(yíng)已不屬高利潤(rùn)行業(yè)，想通過購(gòu)商鋪暴發(fā)不太可能。商鋪投資的特點(diǎn)就是每年回報(bào)比較穩(wěn)定，但不高，一般在總投資的4％—10％之間。商鋪的升值主要通過土地的升值來表現(xiàn)，如果土地價(jià)格沒有太大變化，商鋪價(jià)格也不太可能狂漲。因此，投資者要有良好的心態(tài)，權(quán)當(dāng)作是留給子孫后代的一份家產(chǎn)吧。

　　【二塊磚】再看投資資金

　　投資資金是自用資金還是銀行貸款，是考慮僅高于利息的資金回報(bào)還是租金養(yǎng)房，投資者必須仔細(xì)考慮自身的財(cái)務(wù)狀況，同時(shí)要合理運(yùn)用投資的資金，綜合考慮商業(yè)地產(chǎn)的周期更替、稅款，實(shí)現(xiàn)投資效益的化。不少商鋪的投資者往往有一種心理：購(gòu)商鋪，譬如存銀行，人民幣可能要貶值，但商鋪總是會(huì)越來越值錢的。不少投資者在投資商鋪時(shí)往往把租金與銀行利息相比，甚至計(jì)劃好以房租來還銀行按揭款，自感得來的租金用來還貸還略有盈余，商鋪的率較為豐厚。但往往沒有考慮租賃市場(chǎng)上，盡管房屋租金很高，但租賃換手頻頻，投資者必須不斷地找租客，有一個(gè)租賃空缺時(shí)間，還需付給中介公司傭金，追加成本，結(jié)果往往是回報(bào)率下降。

　　【三塊磚】關(guān)鍵是投資地段

　　房地產(chǎn)業(yè)有句行話，叫“是地段，是地段，第三還是地段”。與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)所處的區(qū)位至關(guān)重要。大到一條街的區(qū)位，小到朝南朝北、街頭還是街尾，大有講究。影響商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位因素有：人口數(shù)量、人流量、同類商業(yè)的行業(yè)氛圍，如服裝、餐飲、百貨、飾品等各類商品都有其傳統(tǒng)區(qū)塊。一般而言，購(gòu)商鋪頭先要看清杭州的商業(yè)布局。杭州商業(yè)物業(yè)一般分為三塊，為一級(jí)商業(yè)圈，如武林商業(yè)圈，適合于高端的購(gòu)物；為二級(jí)商業(yè)圈，服務(wù)人口一般為5萬人左右，它是較有潛力較有活力的一級(jí)，特別是在城西和江濱地區(qū)；第三是便利店，這在上海、北京競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，通常是進(jìn)駐各個(gè)社區(qū)以方便住戶購(gòu)物。

　　每個(gè)商圈都有自己的市場(chǎng)功能定位，投資者必須考慮投資的物業(yè)是否能融入到整個(gè)商圈內(nèi)，商圈的發(fā)展前景又如何？有人戲稱選商鋪要跟著“麥當(dāng)勞”、“肯德基”走，因?yàn)檫@些百年老店選店面的經(jīng)驗(yàn)十分豐富，同時(shí)為選址所做的市場(chǎng)調(diào)查、人流監(jiān)測(cè)、周邊行業(yè)影響等分析不是一兩個(gè)月就能決定的事。

　　【四塊磚】比較投資價(jià)格

　　商鋪的投資價(jià)格關(guān)鍵要看該商鋪的租金水平及租賃情況，一般而言房?jī)r(jià)在年租金的10－20倍還是可以接受的，但要注意商業(yè)物業(yè)所處區(qū)位的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、店多攏市的開發(fā)周期、地產(chǎn)本身的性價(jià)比以及總價(jià)等多方面因素。同樣地處城西，文一路、文二路、文三路的住宅價(jià)格可能相差無幾，但其商鋪價(jià)值是不同的。就像一碗同樣的大排面，在大關(guān)賣3元還嫌貴，文二路可能賣10元還覺得便宜。因此，商鋪的投資價(jià)格并不僅僅要看單價(jià)、總價(jià)，還要注意從地段、周邊環(huán)境、商業(yè)用途等多方面進(jìn)行比較、考慮。同時(shí)，投資商鋪應(yīng)更多地從升值的角度去考慮。如果20000元/平方米可以升值5000元和10000元/平方米可以升值1000元相比，寧可選擇前者。另外商鋪重要的是有人氣，未來較有人氣的地方才較有價(jià)值。

　　【五塊磚】甄別投資形態(tài)

　　要選擇適當(dāng)?shù)耐顿Y物業(yè)形態(tài)。每種物業(yè)形態(tài)的投資價(jià)值都是不一樣的，對(duì)投資者本身的適合性也會(huì)因人而異。一方面要了解物業(yè)本身的安全性、合法性，產(chǎn)權(quán)期限是40年還是50年，產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否有隱藏的交易風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，更要了解商鋪的可交易性、可流動(dòng)性。譬如是購(gòu)購(gòu)獨(dú)立式商鋪、店中店式還是委托經(jīng)營(yíng)式商鋪等等，投資形態(tài)在一定程度上決定商鋪的較終價(jià)值。獨(dú)立式商鋪如個(gè)股行情，易于轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓；店中店式猶如專業(yè)市場(chǎng)，關(guān)鍵要看大盤行情；委托式經(jīng)營(yíng)得固定回報(bào)，關(guān)鍵還是要看經(jīng)營(yíng)效益，收益只是短期內(nèi)固定，但風(fēng)險(xiǎn)還是要自己承擔(dān)，經(jīng)營(yíng)公司可沒有什么抵押給你做擔(dān)保。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)街的商鋪還是比較值得投資的。一個(gè)真正的商業(yè)街一般只有50％的商鋪，另外的則是咖啡館、酒吧、藝術(shù)畫廊這類的休閑配套。同時(shí)，較穩(wěn)妥的商鋪投資當(dāng)屬社區(qū)便利店。因?yàn)樗南M(fèi)群體比較固定，較為安全。

　　【六塊磚】抓住投資時(shí)機(jī)

　　就像炒股一樣，很多投資商鋪的人生怕進(jìn)入的時(shí)機(jī)不對(duì)。那么，現(xiàn)在，還可不可以購(gòu)杭州的商鋪呢？

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就杭州目前的商業(yè)狀況看，投資商鋪還是有發(fā)展余地的。發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積為1．2平方米，上海將近1平方米，而杭州只有0．8平方米，并不是很高。時(shí)機(jī)隨時(shí)都存在又隨時(shí)會(huì)消失，關(guān)鍵還是要看投資的商鋪品質(zhì)。其實(shí)商鋪的投資，與城市規(guī)劃發(fā)展、經(jīng)營(yíng)品種、區(qū)塊行業(yè)緊密相關(guān)，關(guān)注城市規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)、區(qū)塊行情變動(dòng)信息，對(duì)投資商鋪大有裨益。

　　投資商鋪成功與否，不單只看率的高與低，租金的穩(wěn)定性也相當(dāng)重要。對(duì)投資者個(gè)人而言，房產(chǎn)畢竟是大宗消費(fèi)，投資前務(wù)必仔細(xì)判斷研究投資物業(yè)的價(jià)值和前景，看清房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，諸如出租前的裝修費(fèi)用、出租經(jīng)營(yíng)房屋要交納的個(gè)人所得稅、物業(yè)管理等費(fèi)用都應(yīng)考慮進(jìn)去。更重要的是，任何租賃項(xiàng)目都不會(huì)達(dá)到全年滿租期，滿打滿算肯定不切實(shí)際，應(yīng)三思而后行。

　　當(dāng)然，盡管存在上述風(fēng)險(xiǎn)，但作為投資性項(xiàng)目而言，商鋪畢竟是看得見摸得著的，而且不像投資證券那樣充滿風(fēng)浪。投資商鋪，既要追求回報(bào)，但也存在風(fēng)險(xiǎn)，因此良好的投資心理是至關(guān)重要的。量力而行，慎重分析市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)率有一個(gè)正確的預(yù)期，投資商鋪仍會(huì)有一個(gè)良好的回報(bào)。

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