廣州房價(jià)高位運(yùn)行，住宅、商鋪、寫字樓投資機(jī)會風(fēng)險(xiǎn)各異——

房產(chǎn)投資宜看準(zhǔn)再出手

近年來，我國民眾的投資意識正被強(qiáng)烈地喚醒，隨著樓市、股市的持續(xù)火爆，在賺錢效應(yīng)的驅(qū)動之下越來越多人加入
到置業(yè)投資和炒股、購基金的投資行列；而同時(shí)，物價(jià)指數(shù)也在節(jié)節(jié)攀升，在通貨膨脹的壓力和預(yù)期之下，人們也不斷尋求對抗通脹的投資渠道。于是，銀行存款大“搬家”不斷，而這些沉睡的資金也正持續(xù)流入樓市、股市。

相對于股市的漲漲跌跌變幻莫測，房產(chǎn)是看得見摸得著的一份固定資產(chǎn)，近年來房價(jià)一直走在快速上升的通道之中，人們對房產(chǎn)投資的熱情也持續(xù)高漲。不過業(yè)界專家指出，在廣州房價(jià)已經(jīng)高位運(yùn)行之下，目前住宅、商鋪、寫字樓的不同房產(chǎn)類型面臨的機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn)各異，投資者要充分考慮自己的投資能力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，謹(jǐn)慎參與。

住宅的市場供應(yīng)量，而且是每個(gè)人都天天居住的較熟悉物業(yè)形態(tài)，目前人們投資參與程度也較為廣泛，據(jù)了解，今年國慶黃金周許多樓盤的購家中有接近一半都是出于投資目的的置業(yè)者。一般而言，住宅投資被認(rèn)為“可攻可守”的特點(diǎn)，不像商鋪、寫字樓如果租不出去還要倒貼數(shù)額不菲的管理費(fèi)，而住宅一般出租不成問題，多少總能獲得一些租金收益。

自2003年底廣州住宅房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)以來，近四年來廣州住宅均價(jià)連年高速攀升，許多住宅的價(jià)格都已在幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了翻番，早年低位介入的投資者獲利可觀。但房屋租金的升幅卻未能跟隨房價(jià)同步增長，住宅租售比反而有持續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢，據(jù)統(tǒng)計(jì)，以目前的價(jià)格購入住宅，其出租收益率一般都在5％左右，甚至一手樓的僅有2％至3％，與銀行存款利相當(dāng)，低于貸款利率。如果從純出租獲取回報(bào)來看，目前廣州住宅已不高。同時(shí)，由于住宅較重要的功能是人們生活必需品而非投資品，房價(jià)過分高漲可能引起社會的不穩(wěn)定因素，國家針對住宅市場的宏觀調(diào)控政策持續(xù)不斷并越來越嚴(yán)厲，在對二套房房貨提高頭付和利率之后，還可能面臨物業(yè)稅政策的變化，許多專家認(rèn)為目前投資住宅已風(fēng)險(xiǎn)頗大。

在三類物業(yè)之中，商鋪投資可謂高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)共存。如果目光準(zhǔn)確投資得當(dāng)，商鋪投資不僅可較穩(wěn)定攀升的租金回報(bào)，商鋪價(jià)值在數(shù)年之內(nèi)翻幾番的增值都是常見的，如十年前投資者在番禺洛溪新城購購的商鋪，現(xiàn)在已升值十倍左右。住宅、寫字樓一般都會不斷折舊而價(jià)值減少，而商鋪如果所在商圈越來越旺，不僅不折舊還越來越值錢，如北京路這千年商業(yè)，其商鋪價(jià)格可謂。當(dāng)然，商鋪投資也存在高風(fēng)險(xiǎn)，特別是一些商業(yè)的商鋪，如果整體經(jīng)營不善，商鋪不僅租不出去還要倒貼不菲的管理費(fèi)，因此商鋪投資十分考驗(yàn)投資者的專業(yè)眼光和投資經(jīng)驗(yàn)。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，就目前而言，廣州商鋪的投資平均回報(bào)率大約在6％左右，高于銀行存款的利率。

在沉寂多年之后，廣州寫字樓市場迎來了大發(fā)展的時(shí)期，天河珠江新城和越秀區(qū)等區(qū)域大量新的寫字樓和新的小面積公寓式寫字樓，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展之下，廣州寫字樓面臨升級換代的需要，同時(shí)廣州住宅禁商的全面推行給寫字樓發(fā)展帶來機(jī)遇，令廣州寫字樓的投資熱也漸興起。在目前住宅、寫字樓售價(jià)倒掛之下，據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前寫字樓投資平均回報(bào)大約達(dá)到8％左右，從純租金收入回報(bào)而言，寫字樓較住宅和商鋪都要略高。當(dāng)然，寫字樓投資也要面臨類似商鋪一樣的空置風(fēng)險(xiǎn)。

專家認(rèn)為，總的來看，作為固定資產(chǎn)的房產(chǎn)有對抗通貨膨脹的較好保值升值功能。在目前住宅價(jià)格已處于高位運(yùn)行、租金回報(bào)已現(xiàn)偏離價(jià)值并且還要面臨諸多政策風(fēng)險(xiǎn)之下，住宅投資已需要越來越謹(jǐn)慎。而商鋪投資、寫字樓投資目前來看租金回報(bào)方面看仍較為合理，但商鋪和寫字樓本身的投資風(fēng)險(xiǎn)也較高，需要投資者仔細(xì)研究發(fā)展商和運(yùn)營管理者的實(shí)力，選準(zhǔn)之后才宜謹(jǐn)慎出手。

來源:南方日報(bào)
記者:嚴(yán)家森

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