個(gè)人如何投資辦公樓，成為不少人關(guān)心的話題。近日，普潤地產(chǎn)項(xiàng)目部總監(jiān)馬浩祺在接受筆者采訪時(shí)指出，個(gè)人投資辦公樓要注意以下幾大方面。

　　頭先，房地產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，市地區(qū)土地稀缺性較強(qiáng)，人流、物流、信息流和資金流匯聚，增值空間較大。是否位于城市的區(qū)，是衡量一幢辦公樓檔次高低和是否具有投資價(jià)值的頭要因素?！暗囟?、地段、還是地段”，這句投資名言一定要謹(jǐn)記。

　　其次，盡量考慮投資辦公樓。也許有人會(huì)認(rèn)為，乙級(jí)辦公樓的售價(jià)比較低，總投入比較少。但是，投資者一定要注意這樣一個(gè)事實(shí)，當(dāng)辦公樓租金不斷上漲時(shí)，乙級(jí)辦公樓的租價(jià)反而是在下跌的。在相同的區(qū)域，其實(shí)兩者的土地成本差不了多少，售價(jià)也低不了多少。

　　第三，要注意對(duì)物業(yè)的選擇。與投資住宅一樣，對(duì)于實(shí)際使用的企業(yè)或客戶來說，辦公樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)的建筑立面和建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況以及采光通風(fēng)是否良好等，都需要逐一比較、現(xiàn)場(chǎng)觀察和實(shí)地感受。辦公樓的品質(zhì)高低是租客重要的參考因素之一，它在一定程度上代表著公司的對(duì)外形象。

　　第四，要瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶群。如果大樓內(nèi)較小租客也需要500至1000平方米，這表明入駐這幢辦公樓的客戶水平相差不大，這種投資才能有較為穩(wěn)定的回報(bào)。對(duì)于投資者來說，要具備較高的頭付能力和強(qiáng)有力的還款能力。在投資那些可以分割成很小面積進(jìn)行出售的辦公樓時(shí)，要特別當(dāng)心。雖然總價(jià)上可能會(huì)便宜些，但由于進(jìn)駐物業(yè)的公司檔次較低、流動(dòng)性大，再加上小業(yè)主太多，會(huì)影響到該辦公樓的整體水平。當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候，小業(yè)主會(huì)競(jìng)相壓價(jià)，對(duì)客戶進(jìn)行的爭(zhēng)奪戰(zhàn)同樣會(huì)影響到投資者日后的收益。

　　在購樓時(shí)，還要支付契稅、出租所涉及的稅費(fèi)、頭次出租的高折價(jià)、物業(yè)管理費(fèi)用、裝修、家具以及房屋折舊費(fèi)用等，這些加起來約占投資額的20％左右。

　　根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一處辦公樓價(jià)格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產(chǎn)購購價(jià)”。若投資的辦公樓年收益×15年大于購房款，則表明該投資項(xiàng)目具有一定的升值空間。

來源：解放日?qǐng)?bào)

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