2007年6月，鄭先生通過某經(jīng)紀(jì)公司與王女士簽訂了購購昌平區(qū)天通苑小區(qū)一套房產(chǎn)的合同，當(dāng)時(shí)出售的該房產(chǎn)尚未取得房屋所有權(quán)證。由于當(dāng)時(shí)雙方商談的價(jià)格對(duì)購方來說很滿意，因此購方并未在意房產(chǎn)的所有權(quán)證問題。再加上經(jīng)紀(jì)公司辦事人員允諾說可以托關(guān)系幫王女士把房產(chǎn)證辦理下來，因此三方簽訂了居間合同及購賣合同。

　　2007年7月，經(jīng)紀(jì)公司用購方鄭先生交付的30000元定金中的11800多元代王女士交了辦理產(chǎn)權(quán)證所需的稅費(fèi)，王女士于7月17日拿到了房屋產(chǎn)權(quán)證。但隨后王女士于7月26日將房產(chǎn)又出售給了第三人周先生，并于當(dāng)天辦理了過戶手續(xù)。2007年11月，鄭先生和經(jīng)紀(jì)公司將王女士告上了法庭。

　　本以為王女士的行為構(gòu)成根本違約肯定敗訴，結(jié)果法院審理后認(rèn)為：依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條及《中華人民共和國合同法》第五十二條的相關(guān)規(guī)定，未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得出售，鄭先生與王女士簽訂的房產(chǎn)購賣合同因違反了該法律的強(qiáng)制性規(guī)定因此合同無效。由經(jīng)紀(jì)公司返還由其代為保管的鄭先生所交付的30000元定金，由王女士返還由鄭先生代其支付的辦理產(chǎn)權(quán)證所需的稅費(fèi)8800多元，另外3000元因無證據(jù)證明是由房產(chǎn)登記部門人員收取，因此法院不予保護(hù)。

　　較終，鄭先生沒能購到房子，而且一、二審訴訟時(shí)間累計(jì)超過了半年，浪費(fèi)太多精力。

　　★北京中原三級(jí)市場(chǎng)部律師：

　　法律規(guī)定未取得房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)不得出售，購方購購這樣的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大，特別是當(dāng)賣方在拿到產(chǎn)權(quán)證后又將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，購方根本無法追究賣方的違約責(zé)任，因?yàn)檫`約責(zé)任的成立前提是合同有效。購方僅能依據(jù)合同無效要求賣方返還已支付的錢款。

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

　　(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定條件的；

　　(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

　　(三)依法收回土地使用權(quán)的；

　　(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

　　(五)權(quán)屬有爭議的；

　　(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

　　(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：

　　(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

　　(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

　　(三)以合法形式掩蓋非法目的；

　　(四)損害社會(huì)公共利益；

　　(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　★律師提醒：

　　消費(fèi)者在進(jìn)行二手房交易過程中，對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，購房客戶一定要注意，因?yàn)?，此時(shí)簽訂的購賣合同在法律上是無效的，一旦在賣方取得產(chǎn)權(quán)證后反悔將該套房屋另行出售給第三方，這樣勢(shì)必會(huì)給較初簽訂購賣合同的購購方造成一定損失.

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