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用理財的觀念去選擇房貸
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 645 次
購房可以說是近幾年京城百姓生活中的關鍵詞?;ǘ嗌馘X購房,上哪兒購房,購什么樣的房,貸款多少錢,怎么個還貸法,一連串的問題接踵而至。俗話說,不當家不知柴米貴,更何況是這么一大筆購房的錢呢,還是精打細算一些的好。北京偉嘉安捷投資擔保有限公司總經理康勝先生,教你用理財的眼光選擇較適合自己的房貸。
根據經濟狀況確定房貸
很多人在申請貸款的時候會出現兩個極端,一個是能貸多少就貸多少,一個是盡可能少貸,因為老百姓都不愿意借錢過日子。這兩種極端都不是理性的。
從理財的角度說應該根據自己的家庭狀況和經濟狀況來確定房貸。如果你有一筆閑錢只存在銀行,沒有投資更高回報率的渠道,就要盡可能少貸,這樣付出的利息會少一些。假如你有一筆閑錢投資在股市、信托、基金甚至其他實業(yè)上,率高于銀行利率,那么就盡可能多貸。這可能不是一個很全面的建議,因為理財涉及很多方面,要考慮到資金的流動性、安全性、保險及備用金等等,但對一般老百姓來說,這是一個樸素而又簡單的思考方式。
對銀行門檻的認識
國內16家銀行中有13家是商業(yè)銀行,這13家中有11家可以提供房貸。但這11家銀行的條件不盡相同,在貸款前了解這些銀行非常關鍵。
銀行的門檻主要體現在:,一般銀行是對18周歲以上、60周歲以下的人才提供貸款,有的銀行規(guī)定到期的時候不能超過60周歲。,對戶籍的限制,自去年11月份宏觀調控加強以后,北京的銀行對京城外地人提供貸款的要求已經提高,如果不是北京戶口,在申請貸款之前應該了解哪家銀行對外地人是差別對待的,雖然每家銀行都說外地人可以申請貸款,但通過率不一樣。第三,對收入狀況的審核,即銀行常說的資信狀況,收入的多少和穩(wěn)定性是銀行審核的。收入越好,成功申請貸款的可能性越大。
如何選擇銀行
銀行對貸后服務的不同可能會給家庭的資金安排帶來很多麻煩,因此在貸款的時候要了解各家銀行的貸款政策,總的可以從以下幾方面考慮:
,銀行能不能提前還貸?提前還貸的復雜程度是多少?會不會收違約金?這是必須要了解的。
,銀行是否允許延長貸款年限或做加按?如果在申請的時候不考慮這個,想變更的時候就比較麻煩。
第三,房子能否轉按揭?房子是按揭購的,但是還沒有還完,能否賣掉?如果銀行不提供轉按揭服務,你要賣房子也是非常麻煩的,那么貸款的時候就要關注這個問題。
第四,各家銀行的利率是不一樣的,你要選擇哪家銀行的利率需要費一番工夫研究。浮動利率的好處是你不要考慮利率的上升和下降,對于沒有很好的投資經驗、投資意識和時間、能力的客戶,選擇這種方式比較好。固定利率各家也不一樣,在選擇的過程中可能有一些區(qū)別。這是選擇不同的銀行和不同的貸款產品,會影響到你未來的貸后經濟狀況。
此外,要注意自己的資信記錄。從2003年下半年開始,北京的各家銀行已經開始聯盟,你只要在某一家銀行出現了資信不好的記錄,在中國人民銀行的資信網就可以查出。如果你再想申請貸款,那是難于上青天。如果大家對細節(jié)沒有注意,將來會造成很大的麻煩。
國內房貸種類
種是購房貸款,即通常說的按揭貸款,這解決了很多中國人購房資金不足的困惑和難題。住房按揭又分為兩類,一類是商業(yè)貸款,由銀行提供;類是公積金貸款,只要連續(xù)繳存了12個月,就可以申請公積金貸款。
種是同名轉按揭,已經有了貸款,在銀行之間跳槽,完成更好的對貸款的管理,或者出于各種原因,對自己的貸款進行變更。
第三種是純粹出于融資的需求,比如把房產抵押給銀行,獲得一筆貸款,即我們經常說的抵押經營性貸款或者抵押消費貸款,資金可以用于各種合理的需求,比如經營、消費、繼續(xù)購房、購車、出國、留學、裝修,甚至旅游。
第四種是轉按揭,當房子還處在按揭期間,想轉賣給另外一個人,有些銀行可以提供此類服務。
此外,還有一種方式是典當,把房子抵押給典當行,當天就可以拿到錢,但的不好就是利率太高,年利率會達到47%-50%,一般人受不了。如果借了100萬元,年利率可能要達到50萬元。
銀行還款方式
等額本息:即大家平常所說的月供,每個月本金和利息加起來相等,比如貸20年,每個月還2000或3000元。這個還款法較適合于剛剛步入社會,工作了三到五年,購套房子的年輕人。
等額本金:即通俗講的遞減還款法,每個月還的錢逐步遞減,個月是較高的,較后一個月是較少的,每個月本金相等,但利息下降。這種還款方式適合30多歲到45周歲的人群。
雙周供:每半個月還一次,比如你采用等額本息的方式,每個月還3000元,如果換成雙周供的話,每半個月還1500元。優(yōu)勢是在同樣的額度、相同的貸款年限基礎上,雙周供比等額本息還的利息要少得多。這種方式比較適合有很好的現金流的中高端人群。
自由還款:這種方式只存在公積金貸款中,商業(yè)銀行目前還不提供,即每個月還款金額不低于較低還款額,如果貸40萬元、20年公積金,每個月只要不低于800元,隨便怎么還都可以。這是較自由的一種還款方式,可以完全根據自己家庭經濟狀況的變化隨時調整。
怎樣申請房貸
種是直接和金融機構打交道,國內目前只有銀行可以放貸,這種方式銀行稱直客式,直接面對客人的方式。好處是可以直接了解所選定的這家銀行的產品,不好之處在于你必須是個專業(yè)人士,或者要自己花上很多工夫去選擇某家銀行。如果你不是專業(yè)人士,對產品不了解就很有可能是個弱者。比如你面對銀行的時候,它可能會極力推薦自己產品的好處,但是它很少會把自己不好的地方主動告訴你。另外一個弊端是,你申請一筆貸款,從準備資料到較后拿到貸款的全過程,要經過很多程序,準備很多資料,對于一個非專業(yè)人士是很費勁的。
是間客式,一個銀行會和專業(yè)機構合作,客戶可以找到這些合作機構去做。這種方式的不足之處是,客戶面對銀行認可的合作機構時,要花出直客式多一點的錢,因為畢竟它會幫你做一些事情。好處在于,你可以了解多家銀行的產品,它會幫你選擇可能更適合你的產品。從整個提交資料到較后拿到貸款,這家機構都會介入,對于一個非專業(yè)客戶或者是沒有時間的客戶來說很便捷。
怎樣管理房貸
如果你已經申請了貸款,但又想換一個還款方式,怎么辦呢?現在有個方式叫同名轉按揭,允許貸款人的貸款在不同的銀行間跳來跳去,可以跳到不同的銀行去。比如你原來是等額本金,你覺得這種方式不太好,想換成雙周供,原來的銀行又沒有這種方式,你就可以換一家有雙周供方式的銀行,從而換成此種還款方式。無論你是想管理自己的貸款方案,使其更合適,還是出于融資目的,都可以用轉按揭的方式,實現較好的組合。
還有一種情況,現在夫妻之間的財產分得越來越清楚了,不像傳統上夫妻財產共有。原來的房產可能寫丈夫的名字,妻子也無所謂,但是現在不行了,妻子要求房產寫自己的名字。怎么辦呢?可以通過同名轉按揭的方式,把丈夫的房產證拿到房管局花5塊錢更換成妻子的名字,同時把丈夫的貸款變更到妻子的名下,不要過戶,過戶要交1.5%的契稅和營業(yè)稅,作個同名轉按揭,換個銀行,通過這種方式就可以實現夫妻之間對財產公證的目的。
責任編輯:小平
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