從2009年年末到現(xiàn)在的近兩年時間里，中國的房地產(chǎn)企業(yè)一直處于調(diào)控的重壓之下。然而，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，這卻未必是壞事：嚴(yán)厲的調(diào)控將促進企業(yè)向更合理的產(chǎn)業(yè)布局轉(zhuǎn)型，市場份額越來越向知名的大型房企集中。另外，在二三線市場以及保障房、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)臨風(fēng)舞袖的空間依然很大。

　　調(diào)控下房企三大出路

　　在2010年，和地方出臺了一系列的政策試圖打壓高漲的房價，但是這些政策是針對一線城市和一些熱點二線城市，對于大部分的二三線以及四線城市而言，從價格到成交量都沒有太大的影響。相對已經(jīng)漸趨飽和的一線城市而言，很多二三線市場目前還處于，基本沒有全國型的開發(fā)企業(yè)進入，投資利潤空間更大。從長遠角度來看，二三線城市仍將是開發(fā)商擴張的，此為出路之一。舉例來說，即使是這些年全國范圍大力推進的綠地集團，目前只進入50個左右城市，未來3年內(nèi)進入到100個城市應(yīng)該不成問題。

　　即使是在一線城市發(fā)展，國家大力推進的保障房也可大有作為。以上海為例，今年計劃建成20萬套保障住房，可見市場之大，對于開發(fā)企業(yè)來說保障房是可以獲得穩(wěn)定的收益率，而且沒有銷售風(fēng)險，可謂目前形勢下多勞多得的好標(biāo)的，此為出路之二。

　　再者是商業(yè)地產(chǎn)。事實上，2010年就可以說是中國房地產(chǎn)一個轉(zhuǎn)折之年，很多的地產(chǎn)商開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。一些大的以住宅為主的地產(chǎn)商，如世茂、金地、萬科等都開始試水商業(yè)地產(chǎn)。而傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)商大連萬達繼續(xù)邁開大步跑馬圈地，綜合地產(chǎn)商綠地集團也宣布，計劃每年投資額的30%集中在商業(yè)地產(chǎn)項目。這些開發(fā)企業(yè)進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的一個重要目的是增加公司持有物業(yè)的比例，達到沉淀資金、獲得穩(wěn)定租金收益的目的。應(yīng)該說，僅會不遺余力地開發(fā)物業(yè)的房產(chǎn)商較多只能混個“虛胖”，而善于經(jīng)營物業(yè)的房產(chǎn)商才有可能成為真正的巨人，此為出路之三。

　　可以預(yù)見，未來如萬科“大而不堅”的企業(yè)將會變得更加“結(jié)實”，如綠地在陣營跟跑的房企則有可能一躍而起成為新的領(lǐng)跑者。

　　房地產(chǎn)公司股價或進入底部

　　近一年以來，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績與股價呈現(xiàn)明顯倒掛，可謂業(yè)績佳、股價低。造成這種現(xiàn)象的一個重要的原因是房地產(chǎn)政策預(yù)期不明朗。應(yīng)該說，政策面因素長期壓制了股價。

　　那么，目前情況如何呢?上調(diào)二套房頭付出臺后，被看作是房地產(chǎn)調(diào)控政策利器的房產(chǎn)稅也落地了，其力度遠低于市場預(yù)期。高力國際華東區(qū)調(diào)研部董事高明認(rèn)為，新出臺的一系列政策不會扭轉(zhuǎn)樓市整體上升的趨勢，“2011年上半年，中國房地產(chǎn)投資者們可以發(fā)現(xiàn)總體市場成交量將會下滑，但房價保持堅挺，估計市場在經(jīng)歷調(diào)整后，購家在明確市場走勢之后，樓市將在今年第四季度有所復(fù)蘇。”應(yīng)該說，從政策面來看，雖然從嚴(yán)的趨勢會延續(xù)，但“靴子”已經(jīng)落地。

　　基本面上，去年主要開發(fā)商均取得不俗銷售業(yè)績，萬科去年突破1000億元銷售額，2011年銷售目標(biāo)定在1400億元;綠地集團地產(chǎn)業(yè)銷售目標(biāo)也定在1200億元，兩公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長均計劃在40%以上，可見主流地產(chǎn)商對樓市信心依舊。

　　近期，復(fù)地的動向也值得關(guān)注。復(fù)星國際有限公司與復(fù)地發(fā)布聯(lián)合公告稱，復(fù)星國際擬以每股3.5元的價格收購復(fù)地集團全部股份(即“私有化”)。大股東出手購回上市公司股份的一個重要原因是，股價長期偏低，喪失融資能力。這從一個側(cè)面也許可以看出，房地產(chǎn)公司股價或進入底部。

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