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春節(jié)多地樓市零成交 二季度房價或現(xiàn)拐點

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:華夏時報  閱讀 1482 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  2月10日,記者來到位于重慶市主城二郎片區(qū)的一處知名樓盤,該樓盤從重慶房產(chǎn)稅試行的2月1日算起,10天中竟然沒有一筆交易,顯得格外冷清。

  該售樓處的工作人員告訴記者:“由于限購令和房產(chǎn)稅的實施,購大戶型的炒房客目前再購住房已經(jīng)不大可能了,他們的購購欲望沒有了。”

  這絕非個案。在重慶南岸區(qū)某高端樓盤,據(jù)銷售人員講,自重慶推出房產(chǎn)稅試點方案后,截至目前樓盤銷售量為零。

  春節(jié)樓市遇冷的又豈止重慶,廣州區(qū)、深圳、杭州均出現(xiàn)多日“零成交”的現(xiàn)象,珠三角佛山、中山、珠海等二線城市樓市的成交量也只有幾套,北京、上海、南京等地成交量也多處在幾十套的低位水平。

  這固然與假期因素有關(guān),但更重要的,還要歸因于不斷升級的調(diào)控政策。2月9日,世聯(lián)地產(chǎn)研究員丁靈珂在接受《華夏時報》記者采訪時表示:“過去政府總是擔(dān)心政策疊加效應(yīng)過度調(diào)控樓市,而現(xiàn)在恰恰是通過不同政策的疊加效應(yīng)強(qiáng)化對樓市的調(diào)控,這對樓市的影響將逐步顯化并形成預(yù)期,從而逐步影響到樓市的成交量及其成交價格。”

  而在國家發(fā)改委投資所副研究員劉琳看來,房價下調(diào)至少要經(jīng)歷三個階段,即“量跌價挺”、“量跌價調(diào)”、“量價齊跌”,其中成交量下跌是開發(fā)商主動降價的前提,而成交量下跌一般要持續(xù)一段時間才會導(dǎo)致價格調(diào)整。

  有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,全國70個大中城市房價指數(shù)將在今年二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長,年內(nèi)多個月份房價會出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長,部分房價偏高城市的房價將出現(xiàn)一定幅度調(diào)整。

  樓市成交掛零

  無獨有偶,在另一個實施房產(chǎn)稅試點的城市上海,今年春節(jié)期間新建商品房的成交量也跌到了冰點。

  據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計,2月2日至8日,上海市商品住宅成交僅23套,總計成交面積2337平方米,為近6年春節(jié)樓市低。這樣的成交量同比2009年152套、1.6萬平方米的交易量,縮減幅度超過八成。

  廣州區(qū)也出現(xiàn)了零成交。陽光家緣網(wǎng)站簽約數(shù)據(jù)顯示,2月2日至7日,廣州市一手住宅網(wǎng)簽量僅有47套,日均成交約8套,與春節(jié)前的日均網(wǎng)簽276套相比簡直就是暴跌,并且網(wǎng)簽數(shù)據(jù)均來自于郊區(qū),六區(qū)幾乎是零成交。

  對于杭州來說,成交量“掛零”似乎已經(jīng)不足以形容其樓市的慘淡了,因為很多人不是忙著購房,而是忙著退房。據(jù)不完全統(tǒng)計,從春節(jié)前的1月26日國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政以來,杭州市每天都有兩套以上商品房解除合約。2月2日至7日,杭州全市商品房成交11套,初二、初三兩天更是出現(xiàn)了零成交。

  “今年春節(jié),實際簽約量較去年同期下降四成左右。”北京“我愛我家”副總裁胡景暉說。據(jù)介紹,春節(jié)期間北京網(wǎng)簽了41套二手房,全部為中介簽約,而且都是春節(jié)之前基本達(dá)成協(xié)議的。

  2月9日,《華夏時報》記者走訪了位于北京市區(qū)的十多家二手房中介公司,一些公司還處在歇業(yè)狀態(tài),店面空無一人。在上海,不少中介公司由于生意過于冷清不但提前放了假,還延遲了節(jié)后的上班時間。21世紀(jì)不動產(chǎn)市場總經(jīng)理黃河滔向記者道出苦水:“有一半的門店在春節(jié)前不用說成交了,連到門店來咨詢購房的人都很少。”

  此外,二線城市的樓市在春節(jié)期間也遭遇“寒流”。珠三角佛山、中山、珠海等二線城市樓市成交量降至個位數(shù)。

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  政策效應(yīng)疊加

  春節(jié)樓市遇冷,固然與假期因素有關(guān),但更重要的是,和地方政府出臺的新一輪調(diào)控政策改變了房地產(chǎn)市場購賣雙方的預(yù)期。

  對這一點感觸較深的,莫過于炒房客。“‘新國八條’出臺之前,雖然我已經(jīng)不能從銀行得到貸款,但可以購房??缮虾R呀?jīng)對有三套以上公寓的購房人全面叫停,我手中即使有資金也不可能再去購。而且,房產(chǎn)稅也增加了持有成本,利率也上調(diào)了;如果房價不能繼續(xù)上漲,這時候再投資房產(chǎn)是不是能賺錢真是個問題。”一位房產(chǎn)投資客如是說。

  2月10日,“我愛我家”北京青塔店置業(yè)顧問劉洪飛告訴記者:就在“新國八條”出臺的天,“二手房5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅”等稅收政策便開始執(zhí)行了,春節(jié)后北京大部分銀行都將開始執(zhí)行二套房頭付六成、利率1.1倍的政策。在上海,工、農(nóng)、中、建、交五大行基本已取消頭套房“八五折”利率,自2月起一律執(zhí)行基準(zhǔn)利率。據(jù)悉,上述五大行中的深圳分行也均出臺了新規(guī),對頭套房貸款利率停止優(yōu)惠政策。

  地方落實新政的工作也在緊鑼密鼓地進(jìn)行。青島是頒布實施細(xì)則較早的城市,1月30日晚間便把樓市新規(guī)掛在了青島市政務(wù)網(wǎng)上。2月1日,上海出臺實施細(xì)則。

  2月11日,北京市建委的一位不愿具名的人士向本報透露,本月15日將出臺“本地人限購二套、外地人限購一套”的細(xì)則。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌稱,執(zhí)行住房限購措施的城市會比年初時增加一倍多,將有望達(dá)到50個城市,“甚至?xí)?rdquo;。

  從到地方,調(diào)控意志都非常堅定。國務(wù)院總理 在2011年春節(jié)團(tuán)拜會上的講話中再次重申:“要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。”

  春節(jié)還沒過完,“加息”的靴子便落地了。2月8日,央行宣布自2月9日起金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點。緊接著,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也在9日宣布,從即日起上調(diào)個人住房公積金存貸款利率。

  調(diào)控還會不斷升級。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授陸銘認(rèn)為,當(dāng)前抑制通脹的任務(wù)仍然艱巨,所以調(diào)控還會持續(xù)一段時間。加息不會一步完成,而是分幾步逐漸進(jìn)行。

  本報從某國有銀行了解到,結(jié)合目前宏觀政策環(huán)境來看,未來房貸利率可能會進(jìn)一步上浮,比如各家銀行可能會根據(jù)市場、客戶資質(zhì)等具體情況來制定頭套、二套房貸的利率上浮比例,實行差別化、市場化房貸政策。

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  房價二季度下跌?

  房地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸依賴度非常高,連續(xù)加息將直接提高開發(fā)貸款和個人購房的成本,市場需求會因此而短暫減少,對于房地產(chǎn)市場屬于利空影響。而各種政策的累加效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn),樓市正在逐步轉(zhuǎn)向。

  2月9日,滬置房產(chǎn)市場總監(jiān)付琦在接受本報采訪時表示,房產(chǎn)稅增加了投資客持有成本,樓市新政今年將使樓市交易持續(xù)低迷,開發(fā)商在資金回籠有壓力的情況下一定會對樓盤售價有所下調(diào)。

  上海的樓市價格已開始松動。上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎注意到,上海1月外郊環(huán)成交一手住宅4600套,占當(dāng)月市場成交量的52%;同時,外郊環(huán)的成交均價也從2.2萬元/平方米下跌至1.9萬元/平方米,環(huán)比跌幅高達(dá)10%以上。

  “外郊環(huán)樓盤價格跳水的主要原因在于,其存量房源偏多,供應(yīng)量已經(jīng)過剩。截至2月6日,上海外郊環(huán)在售的一手房源約有17.5萬套,而去年上海全年一手房的月平均成交量為6975套。如果按目前外郊環(huán)月成交量4600套來推算,滬外郊環(huán)的房子要賣完需要38個月。很明顯外郊環(huán)存在供應(yīng)量過?,F(xiàn)象。”陳史翎表示。

  漢宇地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)期間,上海市住宅成交均價為每平方米18647元,環(huán)比春節(jié)前較后一周下降21.7%。陳史翎認(rèn)為,成交量放緩持續(xù)下去,在外郊環(huán)線開發(fā)商的銷售壓力將非常大,接下來幾個月有可能出現(xiàn)開發(fā)商削價競爭、降價求售的現(xiàn)象。

  記者春節(jié)期間看到,位于上海浦東外環(huán)外的某樓盤大年初三后開盤的推銷力度就不小,至2月17日期間兩房可享受總價優(yōu)惠20萬元再減3萬,三房可享受總價優(yōu)惠20萬元再減5萬。重慶兩江新區(qū)一處樓盤也推出了一批新春房源進(jìn)行特價銷售。

  上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭也表示,今年樓市降溫程度將明顯大于去年。他預(yù)計,全國70個大中城市房價指數(shù)將在二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長,年內(nèi)多個月份房價會出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長,部分房價偏高城市的房價將會出現(xiàn)一定幅度調(diào)整。

  不過,也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房產(chǎn)稅、“新國八條”、加息等政策的累加并不意味著房價就此發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)。中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍就持有這樣的觀點:“現(xiàn)在市場上有大量的游資,如果開發(fā)商認(rèn)為通過借錢更劃算,可能不一定采取降價的手段,而是向這些游資去借錢渡過難關(guān),所以還很難對后市做一個明確的判斷。”

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