據(jù)上海順馳市場部不完全統(tǒng)計，目前上海二手房市場上，房齡在5年內(nèi)的二手房近9．5萬套，都列入全額征收營業(yè)稅的范圍內(nèi)，被稱為“有稅房”。新一輪宏觀調(diào)控中，這些“有稅房”境遇如何？中低收入者該如何選購二手房？

　　“有稅房”何去何從

　　上海順馳市場部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示：二手房流通領(lǐng)域中，房齡在5年以內(nèi)的房屋占整體比重的47．46％，該房齡段的供求比例為1．17 ：1（即1．17 套掛牌房源對應(yīng)1個需求）。次新房的供應(yīng)量顯得稍多。
　　這些掛牌次新房大致分為四種類型：一是短期投機(jī)炒房客；二是長線投資者；三是部分沖動型購房客戶，交房后發(fā)現(xiàn)房屋不能很好地滿足自己的居住需求而想賣掉該房重新選購；四是購房者由于工作等原因遷移到其他城市，從而需要處理房產(chǎn)。這四種類型的房主在交易心態(tài)上也不盡相同。有的房主看房價上漲，其掛牌價格也水漲船高；有的房主急于變現(xiàn)，以“保本保利”的價格出售。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，新政出臺后“有稅房”將會出現(xiàn)以下變化。部分房源會選擇“租售兼顧”，一邊觀望市場價格走勢，一邊期望能“以租養(yǎng)房”。此舉可能會帶動租賃市場升溫，高端房價格下降，但對于毛坯房來說，出租率不會有明顯上升。部分區(qū)域的“有稅房”仍有市場。對于閔行、楊浦、浦東和普陀等內(nèi)中、中外環(huán)區(qū)域，在新政影響下，單套房屋交易成本將增加2－5萬元不等，如果從物業(yè)配套、戶型樓層、社區(qū)成熟度、直接入住及價格優(yōu)勢等方面考慮，有較高性價比的房屋還是能得到市場認(rèn)可。

　　“有稅房”購還是不購

　　同區(qū)域次新房與一手房價差通常在500元—5000 元／平方米不等，如果購房者購購的是已裝修的二手房，價差僅在200元—2000 元／平方米之間。這部分次新房的購購者主要是由于目前一手房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不能滿足自身購房需求轉(zhuǎn)而選擇二手房，而次新房不僅地段較好而且很多是精裝修。從價格、發(fā)展成熟度與直接入住的實用價值上，會吸引不少改善型需求客戶的目光，尤其受年輕人的青睞。
　　從目前市場狀況看，上家想把營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給購房人，轉(zhuǎn)嫁后的結(jié)果必定是二手房房價比實際購購成本更高。短期內(nèi)會讓部分購房者和賣房人產(chǎn)生觀望心態(tài)，交易量萎縮。對于這類“有稅房”的選購，即使在營業(yè)稅費用折算后，依舊能夠體現(xiàn)出次新房的性價比優(yōu)勢。因此，理智的購房者可以權(quán)衡利弊，比較后購房。

　　不可忽視“無稅房”

　　部分市民形成了一個誤區(qū)，即上市的二手房大多都是“有稅房”，基本上都要征收全額營業(yè)稅。其實，據(jù)不完全統(tǒng)計，2006 年1—5月，5年內(nèi)的二手房成交量占市場總成交量的38．9％，而5年以上的二手房占61．1％。由于5年以上的二手房不在營業(yè)稅征收之列，因此該批房屋成為中低收入市民解決住房問題的頭選，勢必會造成5年以上的二手房成交量持續(xù)放大。
　　上海的二手房房源平均成交房齡集中在6—8年左右，基本處于“免稅”階段。據(jù)上海順馳市場部統(tǒng)計，從房屋的供應(yīng)價格看，以房屋總價60萬元以下、60萬元—80萬元、80萬元—100萬元、100萬元—150萬元、150萬元以上五檔分算，供應(yīng)比例約為2∶1∶1∶1．5 ∶1．25 。其中60％的房屋為中低檔房源（80萬元以內(nèi)），基本符合市場承受的主力購房價位。因此，該批中低價的“無稅房”將無可爭議地成為新政實施后的主力成交房源。

記者 唐穎豪
摘自《房地產(chǎn)時報》

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