購二手房到頭來“竹籃打水一場空”的情況越來越多。下家看中房子付了定金，幾天后卻莫名其妙地接到中介公司通知：上家房子不賣了，請擇日取回錢款。不僅之前辛苦看房的精力都白花了，而且還得不到半點賠償，只因為上下家簽訂定金合同馬虎，有的根本沒有合同。

　　定金合同的重要性不亞于購賣合同。簽定金合同，是為了保障遇到違約情況，追究另一方責(zé)任。律師認為，之所以近來“竹籃打水一場空”的情況越來越多，正是與沒有規(guī)范簽訂定金合同有密切關(guān)系。目前，二手房市場處于賣方市場，二手房價格漲幅快，上家隨意漲價現(xiàn)象嚴重。一旦定金合同簽得不規(guī)范，下家往往吃虧。

　　簽訂規(guī)范的定金合同是一種較有保障的方式。下家付了定金，與中介公司簽訂的協(xié)議，較好就是“定金合同”。即便在這份合同中沒有任何條款涉及因一方原因?qū)е路课輿]有成交而產(chǎn)生的違約事項，也不影響向違約方追究違約責(zé)任，即雙倍返還定金。

　　意向金或定金協(xié)議應(yīng)簽得越詳細越好，各條違約事項都不能遺漏。通常情況下，中介公司出具的是意向金或定金協(xié)議而非定金合同。兩者相比，前者不具備大定性質(zhì)。因此，在簽合同時一定要寫入違約條款，以免造成無法追究責(zé)任的無奈結(jié)果。違約條款一般應(yīng)有如下內(nèi)容：上家原因造成該房屋不能成交，則應(yīng)向下家雙倍返還意向金；如是由于下家原因造成該房屋不能成交，則由上家沒收意向金。如果協(xié)議中沒有涉及此項內(nèi)容，上下家應(yīng)當(dāng)在附記中注明。對于房屋狀況要詳細填寫清楚。如該房屋處所有的戶口，應(yīng)確認其戶口遷移條件或日期，較好是在合同簽署后付清大部分房款之前遷出，以免出現(xiàn)后遺癥。下家也應(yīng)要求中介公司提供房屋產(chǎn)權(quán)證(原件或復(fù)印件)及產(chǎn)權(quán)人出售房屋委托書(原件)，審查委托人與房屋產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人是否一致。作為協(xié)議的附件，該房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和產(chǎn)權(quán)人出售房屋委托書應(yīng)由中介公司蓋章。

　　明確定金收取方是上家還是中介公司。一般情況下，一旦發(fā)生違約，定金的收取方是另一方追究違約責(zé)任的對象。有的中介為避免上下家過早碰面而發(fā)生踢開中介現(xiàn)象，往往會代上家收取定金。因此，不管簽訂的是定金合同還是意向金協(xié)議，都應(yīng)明確誰是收取方。如果收取方是上家，合同的主體應(yīng)當(dāng)是上下家，合同中需注明甲方是某某，乙方是某某。如果收取方是中介公司，則應(yīng)當(dāng)要求中介公司出具代上家收取定金的委托書，并備注在合同中，明確中介公司只是代理人身份。否則，下家有權(quán)向中介公司追究違約責(zé)任。具體交付時，購方應(yīng)要求中介公司出具收據(jù)。該收據(jù)不僅要有經(jīng)紀人簽章，還應(yīng)有中介公司公章。

　　在正式簽署房屋購賣合同后，購方還應(yīng)當(dāng)保管好預(yù)訂協(xié)議、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、產(chǎn)權(quán)人出售房屋委托書等相關(guān)文件，以免日后發(fā)生糾紛出現(xiàn)舉證不力的被動局面。

　　定金合同的簽訂非常重要，購家要維護自己的權(quán)力，就要切實重視定金合同的簽訂事宜，權(quán)責(zé)明晰，這樣才能避免“竹籃打水一場空”的結(jié)局。

趙麗萍

來源：北京現(xiàn)代商報

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