近年來(lái)，二手房市場(chǎng)開(kāi)始風(fēng)起云涌，以趕超一手之勢(shì)大步向前。但市場(chǎng)在迅速發(fā)展的時(shí)候也開(kāi)始逐漸暴露出許多不夠成熟和規(guī)范的地方。例如：手續(xù)過(guò)于繁雜給購(gòu)賣雙方帶來(lái)了諸多麻煩；各種交易費(fèi)用“鋪天蓋地”讓置業(yè)者一頭霧水；二手中介不夠規(guī)范出現(xiàn)了一些令購(gòu)家心驚的“黑色雷區(qū)”等等。近日，有不少讀者和俱樂(lè)部會(huì)員來(lái)電咨詢，二手房購(gòu)賣究竟有多少“陽(yáng)光”空間，如何才能明明白白購(gòu)到心水貨？一旦在二手房購(gòu)賣中遇到糾紛，該如何應(yīng)對(duì)？

　　【案例一】

　　房子“壽命”變短　該怨誰(shuí)？

　　謝生即將結(jié)婚，需要購(gòu)購(gòu)一套住房，2003年3月某報(bào)上連續(xù)刊登出來(lái)的一則二手房廣告引起了他的注意，報(bào)紙對(duì)這套房的兩次描述分別是：“新秀村，3房2廳，90平方米，70年產(chǎn)權(quán)，成熟社區(qū)，29.5萬(wàn)”、“新秀村，3房2廳，90平方米，南北通透，70年產(chǎn)權(quán)，30萬(wàn)?！笨紤]到地段離自己父母家比較近，而且價(jià)格便宜，70年的產(chǎn)權(quán)還意味著這是一套新房等等因素，謝生決定親自到地產(chǎn)中介公司咨詢。中介公司的售樓人員很熱情地接待了謝生，并在他的要求下多次帶他到房屋進(jìn)行實(shí)地檢驗(yàn)。一番認(rèn)真地了解和考察后，謝生發(fā)現(xiàn)，該套房子并不是自己預(yù)想中的新房，但除了有一定樓齡外，樓況比較良好，周邊環(huán)境也可以，價(jià)格也適宜，他決定要購(gòu)購(gòu)。4月8日，他與中介地產(chǎn)公司簽訂了《委托購(gòu)房合同》，并交了10000元定金，合同上注明了該二手房的建筑面積是90平方米。

　　購(gòu)房手續(xù)進(jìn)行得相當(dāng)順利，但是，在辦理房產(chǎn)證的時(shí)候意想不到的問(wèn)題出現(xiàn)了：中介地產(chǎn)公司召集該房業(yè)主與謝生一起核對(duì)房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上載明的建筑面積為“75.77平方米”，使用年限是“從1985年起到2035年止，共50年”，除去已經(jīng)使用的19年，尚有31年。這些與廣告上刊登的“90平米，70年產(chǎn)權(quán)”相去甚遠(yuǎn)。謝生當(dāng)場(chǎng)提出要求：中介公司必須幫他辦理該套房子70年的產(chǎn)權(quán)。中介公司解釋說(shuō)，房齡是根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和國(guó)土部門(mén)的規(guī)章確定的，該套房子產(chǎn)權(quán)不可能延長(zhǎng)到70年。在售樓人員的一再催促下，謝生糊里糊涂地與賣方簽訂了正式的購(gòu)房合同。

　　將近付款的時(shí)候，謝生家人向他問(wèn)起房子的具體情況時(shí)，才發(fā)現(xiàn)不妥。謝生權(quán)衡再三，趕緊與中介地產(chǎn)公司交涉，要求取消合同，退還定金10000元。中介地產(chǎn)公司當(dāng)然拒絕了謝生的要求，他們堅(jiān)持認(rèn)為，此前已向謝生提供了房產(chǎn)的真實(shí)材料供核對(duì)，也具體說(shuō)明了相關(guān)情況，并無(wú)欺詐的惡意，而且雙方已經(jīng)簽訂了正式的購(gòu)房合同并已經(jīng)發(fā)生了效力，不可能進(jìn)行更改。謝生一下子慌了神。

　　【案例二】

　　心水二手房玩“變身”

　　游生和女朋友都在天河北上班，考慮到上下班的便利以及房屋的價(jià)格等方面的因素，準(zhǔn)備結(jié)婚的他們把置業(yè)目標(biāo)鎖定在天河北一帶的二手房。開(kāi)始看樓之前不少朋友都告誡他們，一定要找到正規(guī)的地產(chǎn)中介才有保障，于是他們選擇了一家知名的連鎖經(jīng)營(yíng)二手房中介公司。中介公司的業(yè)務(wù)員表現(xiàn)得非常令人滿意：態(tài)度積極主動(dòng)，業(yè)務(wù)知識(shí)熟練。當(dāng)然，在簡(jiǎn)要的了解了游生的需要和目標(biāo)以后，他們很快在眾多放出的樓盤(pán)中為游生挑出了一套“非常筍”的單位。他們提供給游生的放盤(pán)資料上這樣描述：天河北穗園小區(qū)，全新單位福利房，17樓，120平方米，毛坯標(biāo)準(zhǔn)，60萬(wàn)。相比天河北7000元／平方米的一手房?jī)r(jià)而言，這套全新的二手房只要5000元／平方米，這確實(shí)讓游生心動(dòng)。

　　游生立即要求去看現(xiàn)樓，這時(shí)售樓人員告訴他們，該套二手房屋的業(yè)主出差去了，鑰匙暫時(shí)沒(méi)有留下，看不了現(xiàn)樓，如果愿意的話可以帶他們?nèi)タ纯次挥谠撎追孔訕窍?6樓同一戶型已經(jīng)賣出去的房子。心急的游生和售樓人員一起來(lái)到了穗園小區(qū)某棟樓16樓層的一套房子里考察，這套房子在戶型、朝向、小區(qū)環(huán)境等方面都非常讓人滿意。雖然后來(lái)幾次的看樓游生都沒(méi)有等到出差回來(lái)的業(yè)主，都是看的16樓同一戶型的房子，他還是決定要購(gòu)購(gòu)，于是他支付了10000元定金。

　　兩個(gè)多星期后，中介公司通知他簽訂購(gòu)房合同。聰明的游生這時(shí)多留了一個(gè)心眼，他要求一定要在看了17樓自己準(zhǔn)備購(gòu)購(gòu)的房子后才能正式簽訂合同。于是簽訂合同的日子遲遲未能定下來(lái)。在游生的不斷催促下，一個(gè)月后中介公司不得不打開(kāi)了17樓這套房子的大門(mén)。游生發(fā)現(xiàn)，雖然大概是一樣的戶型，但由于17樓接近頂層復(fù)式，與16樓相同的戶型比較取消了飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)，而且客廳陽(yáng)臺(tái)受到外立面的影響，圍欄是實(shí)體的水泥質(zhì)地而且竟然高達(dá)1.4米，極大影響了客廳的采光。他和中介公司交涉，由于與16樓的參照標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)較大誤差，他不打算購(gòu)購(gòu)17樓的房子，要求中介公司返還10000元定金。中介公司不干了，他們以17樓與16樓同一戶型的單位在實(shí)用面積、戶型設(shè)計(jì)等主要方面一致，而且細(xì)微的差異部分并不影響居住為理由拒絕退還定金。

　　【律師提醒】

　　如今二手房交易越來(lái)越熱，但是我國(guó)規(guī)范二手房交易的法律法規(guī)及政策并不十分完善，這也使二手房交易糾紛日益增加，謝生和游生就是其中的受害者。岳成律師事務(wù)所廣州分所袁雪律師提醒廣大的二手房置業(yè)者在購(gòu)置二手房時(shí)一定要多留點(diǎn)心眼。

　　房屋“身份”要查清

　　面對(duì)二手房中介公司花花綠綠的廣告，消費(fèi)者需擦亮雙眼，本案中謝先生便是受到中介公司的廣告誘惑，較終產(chǎn)生糾紛。購(gòu)房者特別需要注意的是二手房的房齡和面積。與新建的房屋不同，二手房的房齡十分重要，它直接決定了二手房的使用年限，這也是交易價(jià)格評(píng)估的重要依據(jù)。至于房屋的面積，購(gòu)房者應(yīng)實(shí)地考查，對(duì)于房屋實(shí)際面積與廣告標(biāo)明的面積有明顯差距的，購(gòu)房者較好能實(shí)地測(cè)量，以避免簽訂合同后因房屋面積縮水而引發(fā)糾紛。此外，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的權(quán)利憑證，它既是賣方出售二手房的前提，也是購(gòu)方取得房屋所有權(quán)的標(biāo)志。二手房的面積、房齡、是否存在抵押等情況都記載在房產(chǎn)證上，故購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同前須仔細(xì)查看房產(chǎn)證。

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)是“幫手”

　　影響二手房的交易價(jià)格有很多方面因素，包括房屋新舊程度、房屋坐落位置、周圍環(huán)境、交通是否便利等，這些都使得二手房的交易價(jià)格較難確定，購(gòu)房者較好委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，以作為交易價(jià)格的參考。購(gòu)房者在選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)選擇資信等級(jí)高、信譽(yù)好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并查看評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)資格證書(shū)和等級(jí)資格證書(shū)，盡可能多地了解一些評(píng)估機(jī)構(gòu)的情況。

　　公開(kāi)透明要注意

　　二手房交易的較后程序是過(guò)戶登記，二手房購(gòu)賣合同以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為生效要件。房屋購(gòu)賣屬于特定的購(gòu)賣，與其他一般物的購(gòu)賣不同，國(guó)家對(duì)房屋的購(gòu)賣有相關(guān)的規(guī)定。購(gòu)賣雙方不僅要遵循一般的購(gòu)賣規(guī)則，同時(shí)還必須依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和政策的規(guī)定，另外辦理特定的手續(xù)。根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定“購(gòu)賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，購(gòu)方須持購(gòu)購(gòu)房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都不得私購(gòu)私賣城市私有房屋。未經(jīng)辦理登記手續(xù)，私下購(gòu)賣房屋的行為是不被法律所保護(hù)的?！?

　　定金支付需三思

　　在購(gòu)購(gòu)二手房的過(guò)程中，中介公司常要求購(gòu)房者支付定金，其性質(zhì)為訂約定金。依據(jù)《民法通則》第八十九條第(三)項(xiàng)地規(guī)定“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！奔础岸ń鹆P則”，如果購(gòu)房者不簽訂購(gòu)房合同，則喪失定金返還請(qǐng)求權(quán)。因此，購(gòu)房者須了解各方面情況確定購(gòu)房后，謹(jǐn)慎地支付定金。

　　綜上所述，消費(fèi)者在購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，需對(duì)二手房進(jìn)行實(shí)地查看，注意房屋面積大小、房齡、房產(chǎn)證記載事項(xiàng)，綜合各方面因素協(xié)商出較合理的交易價(jià)格，在確定購(gòu)購(gòu)后才簽訂委托購(gòu)房合同并支付定金。

陳筱嵐

摘自《南方日?qǐng)?bào)》　

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