上海樓市行情連年走旺，特別是二手房購賣。我們以普陀區(qū)為例，近期二手房銷售額已經(jīng)占到該區(qū)整個房地產(chǎn)市場的50%左右。其中有45%的人購購二手房是拆遷所需，36%的人是為了自住，而選擇二手房投資的人，比例卻只有10%。據(jù)了解，想投資二手房者不少，但由于二手房在手續(xù)、過戶、按揭等多方面存在不便，致使二手房投資遇冷。實際上，投資二手房并非無錢可賺，只要調(diào)整好自己的房產(chǎn)理財思路，掌握以下幾點，就能避免投資風(fēng)險，從二手房中淘到“真金”。

投資看前景

從目前二手房供求市場來看，二手房以“小”、“舊”居多，它主要適合人群為城市外來打工族、部分學(xué)生、其他流動人口，以及沒有經(jīng)濟實力購購新房、大房的居民。同時，隨著城市人口的老齡化，一些老年人因各種主客觀原因會逐漸與兒女們分居，只要能滿足他們?nèi)粘５纳钇鹁?，這類人群的相當(dāng)一部分會選擇此類房產(chǎn)；雖然二手房購者、求租者比比皆是，但許多人卻租購不到所需的房子?？傊?，對現(xiàn)仍屬賣方市場的二手房，其前景還是相當(dāng)樂觀的。

目前，二手房緊俏產(chǎn)品由20年的老工房轉(zhuǎn)為10年的早期商品房。介于新、舊之間，房齡10年左右的房子優(yōu)勢凸顯。頭先是單價相對較低，從目前市場看，房齡10年的早期商品房市場行情價約在6000元/平方米，次新房平均成交價格在6500元/平方米-7500元/平方米，較好地段則在8000元/平方米以上，售后公房均價在6000元/平方米左右。其次是緊湊型房子好銷，90年代中前期建造的房子以緊湊型為主，面積多在60平方米至90平方米；小房型控制了總價，外觀又相對較新，這類房源較受青睞。

投資眼光要刁

投資二手房時要多看。一是看房子所在地是否有足夠的人氣；二是看房子所在地是否有良好的周邊配套環(huán)境和市政配套。因為二手房多位于有一定年頭的小區(qū)，小區(qū)里的會所雖很成熟，但可能不完善，所以選擇市政配套和生活配套設(shè)施完善的成熟住宅小區(qū)很重要。要認真考察房屋周圍有無噪聲、有害氣體、水污染、垃圾桶等，還有小區(qū)環(huán)境、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等狀況。同時，要對房屋配套設(shè)施進行考察。這些都是提升其租住價值的依據(jù)；三是看房子所在地，是否有發(fā)達的交通和充足的停車位，盡量避免高架橋的阻隔，這樣居住和生活都方便；四要看戶型設(shè)計，是否可以稍作一些改造就能使其升值。

投資宜玩小

投資二手房應(yīng)根據(jù)資金來選擇。前期可先選擇小戶型的二手房，如一室或兩室戶，因為小面積的二手房占用資金不大，出租靈活，其租金收益往往較大，但其受制于地理位置。在二手房中，建筑面積30平方米至40平方米左右的一室戶租住人群多是外來一族，可謂是較佳投資，目前出租的成功率較高。地段在市的一室戶，租金一般要1500元/月；兩室戶中，40平方米至80平方米較易出租。投資這類房產(chǎn)，受多種因素影響，如房源合租需求大，但操作時由于合租存在諸多弊病，彼此的生活習(xí)慣、搬出的時間不統(tǒng)一、物業(yè)費用等，容易出現(xiàn)多重糾紛，這些原因都將影響二手房投資獲利。但如果考慮轉(zhuǎn)賣，那么兩室戶就更容易出手了，因為購者多是小兩口、三口之家或是購給父母居住，這類人多為了便利、實惠，一般來說，兩室戶是他們的頭選。

投資須比較

對同一供需圈內(nèi)、規(guī)模相當(dāng)?shù)亩址?，必須對其價位、建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)、建筑年代的差異性、裝修標(biāo)準(zhǔn)、是否拆遷、配套設(shè)置是否成熟等方面作比較，到較后交易時綜合這些數(shù)據(jù)，再確定評估對象的率。

投資瞄準(zhǔn)“靶心”

“靶心”就是投資者所爭奪的客戶群。好地段、熱鬧地區(qū)的二手房有良好的，能保證日后穩(wěn)定的租金收入。如果你確定出租給公司的，較好選擇商住樓，不要購購居民小區(qū)三室戶以上的二手房作投資，一般公司不會把辦公地點選擇在居民區(qū)里。

來源：新聞晨報

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