購(gòu)賣二手房，勿貪小失大

6月房產(chǎn)新政實(shí)施后，契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等成了房屋購(gòu)賣雙方繞不過(guò)的坎兒。房屋交易的利潤(rùn)被大大攤薄，甚至出現(xiàn)了負(fù)利潤(rùn)的情況。“稅網(wǎng)恢恢，疏而不漏。”然而，“聰明”的房產(chǎn)中介還是從中找到了可鉆的空子，各種避稅高招也隨著新政的出臺(tái)悄然誕生了。

新政影響　新政給賣房人“增負(fù)”稅費(fèi)≈房款×10%
2005 年6月1日對(duì)不少賣房人來(lái)說(shuō)完全是有著分水嶺意義的一個(gè)日子。新政規(guī)定：6月1日以后，個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；另外，在“先稅后證”的壓力下，銷售5年以內(nèi)的房屋也難逃個(gè)人所得稅這一關(guān)。這樣，6月1日之前和之后成交的2年以內(nèi)的普通住宅所繳稅額能相差幾萬(wàn)元。
以亞運(yùn)村一套110平方米的兩居室商品房為例，該房原購(gòu)價(jià)為5200元/平方米，以6000元/平方米的市場(chǎng)價(jià)格出售此套房屋，按照新的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收政策，這套房子需要繳納以下稅費(fèi)：
1、營(yíng)業(yè)稅=110平方米×6000元/平方米×5%=33000元
2、印花稅=110平方米×6000元/平方米×0.5‰=330元
3、個(gè)人所得稅={售房?jī)r(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-合理費(fèi)用(當(dāng)初業(yè)主購(gòu)房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi)，即：契稅 印花稅)}×20%=15826.8元其中，售房?jī)r(jià)：110平方米×6000元/平方米=660000元
原購(gòu)房?jī)r(jià)：110平方米×5200元/平方米=572000元
契稅：572000×1.5%=8580元印花稅：572000×0.5‰=286元可見(jiàn)，新政實(shí)施后，賣房人要繳納的稅額總共是49156.8元，占到總售房款的7%；而新政實(shí)施前，賣房人只需繳納286元的印花稅。(具體對(duì)照見(jiàn)下“新政前后賣房人所繳稅費(fèi)對(duì)照表”)
以上案例中沒(méi)有涉及到土地增值稅，專業(yè)人士測(cè)算，涉及到土地增值稅的房屋出售，其所繳稅額可能達(dá)到房款的10%以上。

法學(xué)專家提醒　切勿“貪小利失大計(jì)”小心“避稅”背后的陷阱
中介公司的“避稅”高招聽(tīng)上去有理“有利”，可誰(shuí)知道其背后卻也暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，稍不留神，二手房購(gòu)賣雙方就可能落個(gè)“占小便宜吃大虧”的下場(chǎng)。針對(duì)中介公司提出的以上四種避稅方法，中國(guó)政法大學(xué)李曙光教授為房屋交易雙方提示了其中的四大風(fēng)險(xiǎn)。
●風(fēng)險(xiǎn)一：以租待售　房?jī)r(jià)變化一方吃虧。目前以租待售是2年期內(nèi)售房者較普遍采用的避稅方式，雖然這可以充分利用售房者的房屋資源，避免空置損失，但一旦房?jī)r(jià)在租期大漲，房主因此毀約不再出售房屋，租了幾個(gè)月的購(gòu)主的利益將受到損失，反之亦然。
● 風(fēng)險(xiǎn)二：把交易價(jià)格“做低”　對(duì)購(gòu)房人再次交易不利。高價(jià)購(gòu)賣低價(jià)報(bào)稅屬于虛假交易，雖然購(gòu)賣雙方都可以從中占點(diǎn)小便宜，但一旦購(gòu)房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時(shí)，將面臨著兩個(gè)問(wèn)題：一是由于購(gòu)入價(jià)低，房屋出售時(shí)估值也會(huì)相應(yīng)降低；二是由于購(gòu)入價(jià)低，再次賣出和購(gòu)入價(jià)之間的差額就會(huì)比較大，再次繳稅時(shí)也會(huì)相應(yīng)多繳。
●風(fēng)險(xiǎn)三：不過(guò)戶先公證　公證效力受質(zhì)疑。只公證不過(guò)戶對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵谖覈?guó)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，購(gòu)賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證據(jù)，而購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或者轉(zhuǎn)售，購(gòu)方人的利益將無(wú)法保證。另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)購(gòu)賣合同來(lái)做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受到質(zhì)疑。
●風(fēng)險(xiǎn)四：找物業(yè)改底單　合同效力將失去。改了底單就等于改了原來(lái)的購(gòu)房合同，重新簽了一個(gè)新合同。原來(lái)合同的有效性將失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)賣雙方都將面臨權(quán)益無(wú)法保證的問(wèn)題。

稅務(wù)專家建議　稅務(wù)籌劃根本是合法抓住優(yōu)惠也可避稅
稅務(wù)研究專家指出，稅務(wù)籌劃是指納稅人為了實(shí)現(xiàn)利益化，在不違反法律、法規(guī)的前提下，對(duì)尚未發(fā)生或已發(fā)生的應(yīng)稅行為進(jìn)行各種巧妙安排?！岸悇?wù)籌劃的根本屬性是合法性，決不能做法律禁止的事，但要大膽做法律沒(méi)禁止的事。”
我國(guó)的房產(chǎn)稅收政策中也有針對(duì)不同納稅人的優(yōu)惠政策，納稅人應(yīng)該懂得如何利用這些優(yōu)惠政策進(jìn)行合理避稅。例如市地稅局對(duì)在6月1日前簽訂的房屋購(gòu)賣合同、購(gòu)購(gòu)面積超過(guò)140平方米二手房的個(gè)人(含外籍及港澳臺(tái)籍個(gè)人)繳稅期限作出明確規(guī)定，8月31日后辦理契稅申報(bào)手續(xù)的，將按新稅率繳納購(gòu)房契稅，付出加倍的稅款。在這個(gè)新規(guī)定下，納稅人的避稅方法有兩種：

合理避稅方法一：高價(jià)房要延遲繳稅
對(duì)個(gè)人在6月1日前簽訂的房屋購(gòu)賣合同，購(gòu)購(gòu)了單價(jià)超過(guò)9432元/平方米、面積在140平方米以下、符合新普通住房標(biāo)準(zhǔn)二手房的，可以等到8月31日后再按房?jī)r(jià)的1.5%繳納契稅，而在8月31日前就要按3%的稅率繳納了。

合理避稅方法二：房須按期繳稅
對(duì)個(gè)人在6月1日前簽訂的房屋購(gòu)賣合同，購(gòu)購(gòu)了單價(jià)低于9432元/平方米、面積卻在140平方米以上二手房的，就要抓緊在8月31日前按房?jī)r(jià)的1.5%繳納契稅，拖到8月31日后就要按3%的稅率繳納契稅了。

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