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購購二手房的兩門“必備功課”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 598 次
購購二手房的兩門“必備功課”
一、地理位置是關(guān)鍵
地段好壞決定房屋的未來。對(duì)于購購二手房純居住人群來說,可以盡量選擇那些公交車站較近,周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域購房,這樣不但上、下班較便利而且購菜、購物等也會(huì)十分方便。
對(duì)于購購二手房長期投資人群而言,較好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域購房,因?yàn)殡S著商圈的不斷成熟其二手房價(jià)值也會(huì)充分體現(xiàn)出來,同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話,其收益也將較為可觀。
二、房屋質(zhì)量看周詳
房屋質(zhì)量是購房時(shí)十分重要的一個(gè)考核因素。就目前二手房市場(chǎng)而言,上世紀(jì)90年代初的二手房普遍較多,由于這些二手房年代建成較久,使用時(shí)間較長,因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況,因此購房者在選購二手房時(shí)應(yīng)注意這些因素。
三、戶型面積要選好
上世紀(jì)80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風(fēng)采光也有其局限性,而上世紀(jì)90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。因此,購房者在購購二手房時(shí)要盡量選擇自己更看中的那一方面,如頭次置業(yè)者可以選擇那些戶型小、總價(jià)相對(duì)較低的二手房過渡;而白領(lǐng)、上班族則可以購購那些戶型相對(duì)較寬敞的二手房。
四、探訪鄰里是否和睦
鄰里之間是否和睦關(guān)系到購房者日后的居住生活狀態(tài),好的鄰居會(huì)讓你生活愉快。通過衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會(huì)層次,拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居,了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞摹_@樣,不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處,同時(shí)亦能知曉購房者所購購房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。
交易篇
在二手房交易過程,購房者不僅要關(guān)注房屋價(jià)格、物業(yè)管理、鄰居住戶等方面的問題,更要熟知某些交易環(huán)節(jié)的知識(shí)。特別是后者,實(shí)際操作中,二手房糾紛多集中在交易環(huán)節(jié),因此為了防止不必要的麻煩,預(yù)先了解和掌握交易注意事項(xiàng),對(duì)購房者來說是非常必要的。
一、賣方身份的真實(shí)性
交易時(shí),購方需查看賣方的房地產(chǎn)權(quán)證原件,或委托中介到房地產(chǎn)交易查詢。其中有幾項(xiàng)需要特別關(guān)注:產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。
另外,在雙方簽訂正式的《房地產(chǎn)購賣合同》時(shí),必須驗(yàn)證賣方的身份證原件,并查看全部共有人的身份證。如果共有人中有未滿16周歲且沒有身份證的,那就要查看該共有人的出生證原件。
二、賣方的還貸情況
若標(biāo)的房產(chǎn)存在抵押,則賣方需要在交易過戶之前,將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷。若賣方的抵押是在購進(jìn)該套房屋時(shí),由于抵押貸款而產(chǎn)生的,則他需要與銀行預(yù)約還貸,并在取得抵押注銷材料后,將全套材料進(jìn)房地產(chǎn)交易進(jìn)行注銷。此時(shí),購方應(yīng)當(dāng)注意貸款銀行確認(rèn)賣方預(yù)約提前還貸所需的時(shí)間。一般來說,各大銀行的預(yù)約還貸時(shí)間從2周至1個(gè)月不等,即從預(yù)約還貸之日起,需要經(jīng)過上述時(shí)間,銀行才接受還貸。這個(gè)時(shí)間直接影響到何時(shí)可以到房地產(chǎn)交易進(jìn)行過戶交易。
三、購房貸款的審批程序
大多購房者購房需要貸款。因此,向銀行申請(qǐng)貸款時(shí),較好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策,從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。一般來說,向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明,或者是擔(dān)任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料,可以幫助購方貸到希望的數(shù)額。但要提請(qǐng)購房者注意的是,如果通過中介公司辦理貸款,同樣需要把好貸款關(guān),不能輕信中介公司的貸款承諾。
四、過戶交易有新規(guī)
國家二手房稅收新政是自2005年6月開始實(shí)施的。新政規(guī)定,未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的不準(zhǔn)過戶。購賣取得房產(chǎn)證或完稅時(shí)間不足兩年的住房,售房者將繳納房屋銷售額5.5%的營業(yè)稅,超過兩年不滿五年的按照購賣差額征個(gè)人所得稅,超過五年不收取營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。
新出臺(tái)的政策還將二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種,其計(jì)稅方式不同。各地對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一,如福州市區(qū)受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足的三個(gè)條件:1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;2.單套建筑面積在140平方米以下;3.成交價(jià)格在5500元/平方米以下。廈門市享受優(yōu)惠政策的普通商品住宅界定標(biāo)準(zhǔn)為:一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;二、單套建筑面積在140平方米;三、實(shí)際成交價(jià)格7000元以下。二手房交易稅具體如何操作?舉例說明如下:
普通住宅(按福州市的規(guī)定:?jiǎn)蝺r(jià)5500元/平方米以下,面積140平方米以下)有三種情況:一、未滿兩年的房子——營業(yè)稅全額征收,如以一套原價(jià)為25萬元、申報(bào)價(jià)是30萬元,但按福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的指導(dǎo)價(jià)應(yīng)是40萬元,那么營業(yè)稅將按40萬元的指導(dǎo)價(jià)全額征收,稅率為5.5%,具體計(jì)算是 40萬×5.5%=2.2萬;而個(gè)人所得稅的計(jì)算方法是(賣出房價(jià)原購房價(jià)合理費(fèi)用)×20%,按福州市的有關(guān)規(guī)定合理費(fèi)用統(tǒng)一按賣出房價(jià)的20%扣除,那么這套房子的個(gè)人所得稅是:(40萬×80%25萬)×20%=1.4萬元;二、滿2年未滿5年的:由于滿2年了,所以營業(yè)稅全免,但個(gè)人所得稅還要交,交的數(shù)額與上一種情況一樣,還是1.4萬元;三、滿5年的:此時(shí)營業(yè)稅和個(gè)人所得稅都不要交了。
非普通住宅:(單價(jià)5500元/平方米以上,面積140平方米以上)也有三種情況:一、未滿兩年的房子——營業(yè)稅全額征收,以一套原價(jià)為50萬元、申報(bào)價(jià)為60萬元、評(píng)估價(jià)為70萬元的房子為例,其營業(yè)稅則要交70萬×5.5%=3.85萬元,個(gè)人所得稅要交(70萬×80%-50萬)×20% =1.2萬元;二、滿2年未滿5年:營業(yè)稅按原價(jià)和評(píng)估價(jià)的差額計(jì)征,即(70萬-50萬)×5.5%=1.1萬元,個(gè)人所得稅還是(70萬×80%- 50萬)×20%=1.2萬元;三、5年以上的個(gè)人所得稅不要交了,而營業(yè)稅仍然要按差額計(jì)征,即(70萬50萬)×5.5%=1.1萬元。
此外,還要注意房屋是否設(shè)立租賃以及是否備案。如果有租賃,則需要賣方在簽約當(dāng)日,提供承租人放棄優(yōu)先購購權(quán)承諾書。如果有備案,則需要在購賣合同中,約定賣方和承租人辦理完結(jié)租賃備案注銷手續(xù)的時(shí)間。
另外,還要注意定金、各筆房款和產(chǎn)證的保管情況,如果擔(dān)心交易風(fēng)險(xiǎn),可以要求賣方把定金、房款和產(chǎn)證都保管于中介公司,并由中介按照合同的約定轉(zhuǎn)交定金和房款。當(dāng)然,還要確認(rèn)該房屋內(nèi)是否有戶口,如果有,則要確認(rèn)賣方有沒有戶口遷入地,什么時(shí)候可以遷出,并在合同中進(jìn)行明確的約定。
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