2010年的中國房地產(chǎn)市場有許多值得業(yè)界記錄的事件誕生了家銷售突破千億的企業(yè)，遭遇了的政策調(diào)控壓力，房地產(chǎn)泡沫也在無數(shù)輿論中被推上風(fēng)口浪尖。

而與房地產(chǎn)諸多議論密切相關(guān)的，是中國樓市特有的賣地與拿地現(xiàn)象。賣地，關(guān)系著城市的土地出讓金，關(guān)系著許多地方政府的錢袋子；拿地，關(guān)系著開發(fā)商下一輪產(chǎn)品的成本底線，關(guān)系著周邊區(qū)域未來的房價預(yù)期。無論是年初的地王頻出，年中的兩輪調(diào)控多次直指土地，還是年末的拿地高潮。土地兇猛，成為2010年中國樓市的關(guān)鍵詞。

在2011年的周，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》隆重推出關(guān)于賣地、拿地的一系列深度調(diào)查，試圖為讀者揭開樓與地幕后的真相。

2010年，在位列土地出讓金收入前十的城市中，大連、武漢和南京3個城市的表現(xiàn)無疑是較亮眼的，賣地收入同比增長均超125%。相較而言，傳統(tǒng)一線城市上海和北京，土地收入增長幅度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如上述二線城市。

此前有一種觀點(diǎn)是，巨額的土地出讓金，在充實(shí)城市土地財政后，又會轉(zhuǎn)化為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資，進(jìn)而提升城市的整體競爭力，進(jìn)而拉動房價的進(jìn)一步上漲，形成了一種循環(huán)往復(fù)推動房價的動力。

那么，這是否意味著那些土地出讓金收入增幅比較高的城市，未來會有更高的房價上漲勢能?而上述二線城市又是否是國內(nèi)地產(chǎn)巨頭的投資，成為國內(nèi)未來樓市的熱點(diǎn)區(qū)域?

天津武漢南京地價上漲較快

中國指數(shù)研究院分析指出，大部分城市土地出讓金收入大幅增加，主要是靠價格上漲推動。

以武漢、南京等城市為例，2010年的住宅用地出讓面積只同比增長了20%不到，但是土地出讓金的收入增長幅度超過125%，就是因?yàn)檫@些城市去年地價上漲迅猛，進(jìn)而帶動了土地出讓金收入的整體增長。

此外，商辦用地的大量推出，也被認(rèn)為是不少城市大幅增加土地出讓收入的一個渠道。

中原集團(tuán)研究對北京、上海等12個城市的統(tǒng)計顯示，2010年居住用地面積增長約27%，而商辦用地增長約46%。具體城市來看，商辦用地增長較明顯的有沈陽、長春等二線城市，而深圳、北京和上海也有較大增長。商辦用地增長迅速，占經(jīng)營性出讓用地(住宅和商辦)比重明顯增長，2007年為14%，2009年為18%，至2010年達(dá)到21%。預(yù)計2011年宏觀政策仍將保持對住宅市場的調(diào)控，因而商辦市場的熱度將持續(xù)。

中國指數(shù)研究院華東分院數(shù)據(jù)信息研究副總監(jiān)陳延彬說，2010年的商辦用地出讓驟增，很大程度上取決于房企的策略調(diào)整，這使得商辦用地的成交變得非?；钴S。另一方面，很多二線城市的城市，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍有很大的需求，這也客觀上刺激了當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尳鸬谋┰觥?

土地出讓金的增加，是否代表城市對開發(fā)商的吸引力在增加，城市的發(fā)展?jié)摿υ谔嵘?

陳延彬的回答是否定的。他認(rèn)為，在令土地出讓金暴增的多種因素中，只有土地價格上漲一項(xiàng)，可以說明開發(fā)商對城市未來發(fā)展前景的看好，如天津、武漢和南京，就是過去一年中土地價格上漲較快的幾個城市。

中原集團(tuán)研究陶琦則認(rèn)為，只有被大型地產(chǎn)集團(tuán)購購了大量住宅用地，才能說明這個城市的發(fā)展吸引力和投資前景在增加。陶琦格外看好武漢和長春，認(rèn)為這兩個城市的土地出讓面積較多，較有潛力。

實(shí)際上，被看好2011年土地財政收入仍能夠大幅增加的，依然還是那些有大量土地上市的城市和開發(fā)商正在扎堆開發(fā)的區(qū)域城市。

2010年的中國房地產(chǎn)市場有許多值得業(yè)界記錄的事件誕生了家銷售突破千億的企業(yè)，遭遇了的政策調(diào)控壓力，房地產(chǎn)泡沫也在無數(shù)輿論中被推上風(fēng)口浪尖。

而與房地產(chǎn)諸多議論密切相關(guān)的，是中國樓市特有的賣地與拿地現(xiàn)象。賣地，關(guān)系著城市的土地出讓金，關(guān)系著許多地方政府的錢袋子；拿地，關(guān)系著開發(fā)商下一輪產(chǎn)品的成本底線，關(guān)系著周邊區(qū)域未來的房價預(yù)期。無論是年初的地王頻出，年中的兩輪調(diào)控多次直指土地，還是年末的拿地高潮。土地兇猛，成為2010年中國樓市的關(guān)鍵詞。

在2011年的周，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》隆重推出關(guān)于賣地、拿地的一系列深度調(diào)查，試圖為讀者揭開樓與地幕后的真相。

2010年，在位列土地出讓金收入前十的城市中，大連、武漢和南京3個城市的表現(xiàn)無疑是較亮眼的，賣地收入同比增長均超125%。相較而言，傳統(tǒng)一線城市上海和北京，土地收入增長幅度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如上述二線城市。

此前有一種觀點(diǎn)是，巨額的土地出讓金，在充實(shí)城市土地財政后，又會轉(zhuǎn)化為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資，進(jìn)而提升城市的整體競爭力，進(jìn)而拉動房價的進(jìn)一步上漲，形成了一種循環(huán)往復(fù)推動房價的動力。

那么，這是否意味著那些土地出讓金收入增幅比較高的城市，未來會有更高的房價上漲勢能?而上述二線城市又是否是國內(nèi)地產(chǎn)巨頭的投資，成為國內(nèi)未來樓市的熱點(diǎn)區(qū)域?

天津武漢南京地價上漲較快

中國指數(shù)研究院分析指出，大部分城市土地出讓金收入大幅增加，主要是靠價格上漲推動。

以武漢、南京等城市為例，2010年的住宅用地出讓面積只同比增長了20%不到，但是土地出讓金的收入增長幅度超過125%，就是因?yàn)檫@些城市去年地價上漲迅猛，進(jìn)而帶動了土地出讓金收入的整體增長。

此外，商辦用地的大量推出，也被認(rèn)為是不少城市大幅增加土地出讓收入的一個渠道。

中原集團(tuán)研究對北京、上海等12個城市的統(tǒng)計顯示，2010年居住用地面積增長約27%，而商辦用地增長約46%。具體城市來看，商辦用地增長較明顯的有沈陽、長春等二線城市，而深圳、北京和上海也有較大增長。商辦用地增長迅速，占經(jīng)營性出讓用地(住宅和商辦)比重明顯增長，2007年為14%，2009年為18%，至2010年達(dá)到21%。預(yù)計2011年宏觀政策仍將保持對住宅市場的調(diào)控，因而商辦市場的熱度將持續(xù)。

中國指數(shù)研究院華東分院數(shù)據(jù)信息研究副總監(jiān)陳延彬說，2010年的商辦用地出讓驟增，很大程度上取決于房企的策略調(diào)整，這使得商辦用地的成交變得非?；钴S。另一方面，很多二線城市的城市，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍有很大的需求，這也客觀上刺激了當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尳鸬谋┰觥?

土地出讓金的增加，是否代表城市對開發(fā)商的吸引力在增加，城市的發(fā)展?jié)摿υ谔嵘?

陳延彬的回答是否定的。他認(rèn)為，在令土地出讓金暴增的多種因素中，只有土地價格上漲一項(xiàng)，可以說明開發(fā)商對城市未來發(fā)展前景的看好，如天津、武漢和南京，就是過去一年中土地價格上漲較快的幾個城市。

中原集團(tuán)研究陶琦則認(rèn)為，只有被大型地產(chǎn)集團(tuán)購購了大量住宅用地，才能說明這個城市的發(fā)展吸引力和投資前景在增加。陶琦格外看好武漢和長春，認(rèn)為這兩個城市的土地出讓面積較多，較有潛力。

實(shí)際上，被看好2011年土地財政收入仍能夠大幅增加的，依然還是那些有大量土地上市的城市和開發(fā)商正在扎堆開發(fā)的區(qū)域城市。

地價漲幅超過房價

在全國土地出讓收入前十的城市中，南京是住宅用地價格漲幅較高的，達(dá)到了63%。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2010年12月，南京的商品住宅成交價格漲幅達(dá)29.37%。

和南京的情況相似，武漢2010年12月房價同比漲幅只有17.4%，而地價漲幅卻超過49%。同樣的例子還有天津，房價的漲幅只有31.18%，但地價的漲幅卻高達(dá)51%。

在土地出讓收入居前十的城市中，只有杭州、重慶等少數(shù)城市的地價漲幅低于房價漲幅，其他城市的住宅用地，都較房價的漲幅更高。

另一個可供參考的土地溢價數(shù)據(jù)上，中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在全國土地溢價排行位于前列的汕頭、金華等地的土地平均溢價率超過了100%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上海、廣州等一線城市。而在全國溢價率較高的十幅地塊中，絕大多數(shù)是三四線城市的土地，對于這些城市來說，未來房價上漲的可能性將會很大。

中原集團(tuán)研究分析認(rèn)為，地價繼續(xù)向上的走勢還將延續(xù)。其中一個重要的原因是，出重金購地的企業(yè)有相當(dāng)數(shù)量是財大氣粗的國有房企，其中又以地方國資房企2010年的購地勢頭較為兇猛。在15個城市中，地方國企購地花費(fèi)的資金較上一年增長了超過七成，而和地方兩類國資房企流入土地市場的資金在2007年以來翻了一番，目前土地市場中有四成資金是來自國有房企。

開發(fā)業(yè)的高利潤也支撐了土地市場的熱度，外行業(yè)資金的擠入更令競爭愈演愈烈，從而形成高地價、高房價、高利潤的三高狀態(tài)，集中地體現(xiàn)在占據(jù)區(qū)域地位的城市。

除此之外，由于2009年銷售情況良好，開發(fā)商手中積淀了大量資金，這些資金在過去的一年時間里大量地流入了土地市場，年底的通脹更是加重了開發(fā)商購地的緊迫感，導(dǎo)致土地價格受到強(qiáng)力的支撐。而這些刺激土地價格繼續(xù)上升的因素，今明兩年仍然將會影響土地市場。

除非出臺諸如頭付提高到七成這樣的極端調(diào)控政策，總體來看，2011年的土地價格仍然會上漲。陶琦表示。

房價向左向右?

雖然，土地價格上漲，令很多城市未來的房價上漲預(yù)期更甚，但是陶琦認(rèn)為，地價上漲未必能推導(dǎo)出房價上漲的結(jié)論。在他看來，造成高地價的原因很多，有可能是因?yàn)?010年出讓的土地中有相當(dāng)數(shù)量的是城市中較核心的位置，所以有了大量高價地王的產(chǎn)生。但這些高價地王僅僅是有可能拉升地王周邊地塊和房屋的價格，并不能影響到其他區(qū)域的房價。

與此同時，保障性住房的建設(shè)，也為樓市價格的走向增添了變數(shù)。

同策咨詢機(jī)構(gòu)分析師許之靜告訴記者，上海2010年住宅用地價格之所以較2009年不漲反跌，主要是因?yàn)榇罅勘Ｕ戏坑玫氐耐度胗嘘P(guān)。由于上海過去一年中有70%的居住用地投入到了保障性用房，真正投入到商品住宅開發(fā)的土地實(shí)際上不到400萬平方米。

不過，許之靜認(rèn)為，保障房入市并不會對房價產(chǎn)生太大影響。保障房不會覆蓋至剛性需求的購房群體，因此保障房用地的擴(kuò)增，同樣也不會限制剛性客戶的需求。

既然，較高的土地成交均價并不能直接傳導(dǎo)到城市房價，那么高地價和高溢價又能說明什么?

陶琦認(rèn)為，它代表了未來市場的熱點(diǎn)城市所在。陶琦說，溢價

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