近日，在2008中國房地產(chǎn)藍皮書發(fā)布會上，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究主任牛鳳瑞談了自己的看法。牛鳳瑞認為，宏觀調(diào)控是社會主義市場經(jīng)濟體制應有的因素，不存在要不要宏觀調(diào)控的問題，這一點沒有爭議。但是對宏觀調(diào)控的時機選擇、力度的把握和方式方法的采用等等，卻有一個逐步完善和提高的過程。在房地產(chǎn)的發(fā)展上政府承擔著相互聯(lián)系、但又不能相互混淆相互代替的責任。對此，牛鳳瑞把政府對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控分為三個方面：

，對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。在城市化加速階段和完成工業(yè)化階段，住房有效供給不足仍將是今后幾十年內(nèi)中國房地產(chǎn)業(yè)所面臨的主要矛盾。中國住房的滿足頭先要從滿足部分社會群體的要求，到滿足大多數(shù)人的需求。由較低水平的滿足到較高水平滿足是一個長期的過程。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展關系到國民經(jīng)濟又好又快的發(fā)展，關系到民生改善。但是，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展本身也有一個逐步完善和提高的過程。現(xiàn)在我們房地產(chǎn)業(yè)受到的批評很多，但是我們會始終牢記一個基準點，那就是“多建房、快建房、建好房”。有效增加住房供給，應該是中國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的長期主導方向，同時也是我們解決房地產(chǎn)市場問題的基礎。

在此，牛鳳瑞將房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場分開進行闡述。他說，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方向主要是增加有效供給，任何有利于增加住房供給的方案都值得我們?nèi)ヮA示，任何妨礙增加供給的政策都應慎之又慎，權衡利弊之后再出臺。

，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控問題。中國要建設市場發(fā)揮基礎作用的住房資源配制體制，就要承受體制改革的重任。同時也不能奢望市場化的改革能夠解決中國住房的所有問題，尤其是政府應該承擔構建住房保障的責任，不應該交給市場去承擔。當然，企業(yè)和市場如果參與這個過程是另外一回事。房地產(chǎn)市場調(diào)控的核心是房地產(chǎn)開發(fā)用地的升值收益合理分配問題，關鍵是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)政府、市民、開發(fā)商以及拆遷市民之間的利益關系。重視解決房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求所造成的負面影響，這是完全正確的。我們一直在重視這個問題，但我要說的是，對房價上漲作出過度的反應可能會弊大于利。在強化市場手段對市場領域的作用，對房地產(chǎn)市場實施正確的管理，使廣大購房者能夠購到貨真價實、物有所值的房子，這是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要方向。至于規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易環(huán)境，加強稅收征管，打擊違法經(jīng)營和合同欺詐、囤房存地，加強房地產(chǎn)質(zhì)量的監(jiān)管，強制房地產(chǎn)信息的披露等等，牛鳳瑞認為這些也都是我們政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要任務。

第三，根據(jù)公共財力提供的可能，著力建設和完善住房保障體系，確保低收入的基本住房需求。2007年，國家房地產(chǎn)政策繼續(xù)密集出臺，高調(diào)提出住房保障體系建設，受到廣泛擁護。但是要把住房保障體系建設落到實處，頭先要從國情和各地的發(fā)展情況出發(fā)。即包括對非戶籍人口在內(nèi)的全部常住人口進行規(guī)劃，實施正確引導，防止誘發(fā)過高的預期。為此需要在四個層次上統(tǒng)籌兼顧：

個層次：廉租房建設與經(jīng)濟適用房、經(jīng)濟適租房、雙限房等住房建設的統(tǒng)籌兼顧。這幾種現(xiàn)在都算保障性的住房，由于保障對象不同，不僅需要保障的迫切程度不同，實現(xiàn)單位保障的公共投入也不同。要確保將這些工作做好，才不會造成新的不公平。

個層次：住房保障體系建設與社會保障體系建設的統(tǒng)籌兼顧。住房保障是社會保障體系的一個重要組成部分，但不是社會保障體系的全部。住房保障與養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障、失業(yè)、工傷保險、貧困救助等統(tǒng)籌兼顧，才會促進社會的穩(wěn)定發(fā)展。

第三個層次：住房保障體系與以改善民生為的社會建設的統(tǒng)籌兼顧問題。社會保障是社會建設的一個重要方面，黨的十七大報告指出，加快推進以改善民生為的社會建設，必須優(yōu)先發(fā)展教育，擴大就業(yè)，以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)，增加城鄉(xiāng)居民收入水平，建立覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障制度和基本醫(yī)療制度，提高全民健康水平，完善社會管理，維護社會安定、團結等等。

第四個層次：社會建設與經(jīng)濟建設、政治建設、文化建設、生態(tài)文明建設的統(tǒng)籌兼顧問題。加快社會事業(yè)發(fā)展，改善人民生活，有賴于經(jīng)濟又好又快的發(fā)展。增強發(fā)展的協(xié)調(diào)性，建設生態(tài)文明，形成節(jié)約資源和保護生態(tài)環(huán)境的產(chǎn)業(yè)結構、增長方式和消費方式，也離不開社會主義民主的擴大。政府提供公共服務能力的增強和社會主義文化事業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)公共資源在各個部門、各個領域合理的、高效率的配制，才有可持續(xù)的社會建設。這是住房保障建設需要從四個層次上進行統(tǒng)籌兼顧的問題。

牛鳳瑞認為，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)品個性化和房地產(chǎn)市場的區(qū)域特點，在房地產(chǎn)市場信息的把握上我們必須承認一個事實，那就是開發(fā)商一般比政府掌握的信息更充分；在地區(qū)市場信息的把握上我們也必須承認，當?shù)卣莆盏男畔⒁话惚日男畔⒏浞?。這是合理劃分房地產(chǎn)市場機制與行政干預邊界的邏輯起點，也應是政府和地方政府合理匹配的基本點之一。當前，房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要形勢不是市場過度，而是行政干預過度所導致的市場關系的扭曲。我們面對一個主要傾向和次要傾向問題。未來房地產(chǎn)政策的基本方向頭先應是堅持市場化的改革方向不動搖，在市場化改革中完善市場配制房地產(chǎn)資源和基礎作用的機制。主要通過運用價格杠桿調(diào)節(jié)住房分配，逐步滿足中高不斷提高改善性的住房需求，合理的劃分市場機制與行政干預的邊界，合理匹配政府和地方政府的事權和財權。根據(jù)公共財力提供的可能性統(tǒng)籌兼顧，優(yōu)化各項建設支出結構，增加公有廉租住房建設，從而進一步完善和細化廉租住房的操作程序，滿足低收入合理的、基本的住房需求。

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