“目前，上海市公積金管理下屬的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會正聯(lián)合市房地局住房保障部門展開專題研究，為‘十一五’規(guī)劃的住房保障體系提出一個(gè)可行的資金支持運(yùn)作體系。”

近日公布的《上海市社會保障“十一五”規(guī)劃》提出，到2010年，廉租房政策將惠及10萬戶生活困難、居住困難的城鎮(zhèn)“雙困”家庭。上海將加快建立健全以廉租住房制度為、多渠道解決本市低收入家庭住房困難的政策體系。

“要實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，保守估算，上海每年需要至少4億資金用于租金補(bǔ)貼。”上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會住房保障專業(yè)委員會秘書長叢誠坦言，的問題在于，目前的住房保障資金供應(yīng)模式很難擔(dān)起這樣的保障規(guī)模，當(dāng)務(wù)之急是盡快建立可持續(xù)性的住房保障金融體系。

“目前，上海市公積金管理下屬的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會正聯(lián)合市房地局住房保障部門展開專題研究，為‘十一五’規(guī)劃的住房保障體系提出一個(gè)可行的資金支持運(yùn)作體系?！?

資金缺口壓力巨大

按照上述規(guī)劃，到2010年，上海市區(qū)居民人均居住面積達(dá)到18平方米左右，住房成套率達(dá)到95％，套型建筑面積在90平方米以下的商品住房占全市新審批新開工商品住房總面積的70％以上。

規(guī)劃公布了上海推進(jìn)廉租房制度的三項(xiàng)具體安排：一是開展低收入家庭住房調(diào)查，建立廉租對象收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)調(diào)整機(jī)制、收入核對機(jī)制；二是實(shí)行住房租賃補(bǔ)貼與實(shí)物配租相結(jié)合的保障方式，增強(qiáng)低收入家庭通過市場承租住房的能力；三是逐步將享受租金減免和優(yōu)撫對象家庭納入廉租保障范圍。

“可以看到，政府在貫徹24號文相關(guān)要求及提高住房保障體系方面的努力，但關(guān)鍵是，錢從哪里來？”叢誠指出。

根據(jù)國務(wù)院24號文，廉租房資金主要來源于四種：一是地方財(cái)政，二是住房公積金增值收益，三是土地出讓凈收益至少10％，四是廉租住房租金收入專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。

叢誠則認(rèn)為，如果單純看這四類資金，不僅覆蓋面有限解決范圍小，而且并不能形成有效循環(huán)。以土地出讓金為例，雖然至少要拿出10％用于廉租房，但前提是地價(jià)上升、出讓規(guī)模擴(kuò)大，用于廉租房的資金量才會大，顯然不具有可持續(xù)性。

上海易居房地產(chǎn)研究所所長李戰(zhàn)軍指出，廉租房租金本身就已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場租金，物業(yè)管理等應(yīng)當(dāng)貼錢運(yùn)作，想要依靠廉租房租金收益來進(jìn)行維護(hù)和管理是不可能的。

而據(jù)記者了解，目前上海的廉租房主要以租金貨幣補(bǔ)貼為主，但目前上海廉租房租金補(bǔ)貼的資金來源單一，具體的比例為60％左右依靠各區(qū)財(cái)政撥款，剩下的40％中一半來自公積金增值收益，一半來自市財(cái)政資金。

截至2007年8月底，全市符合廉租條件累計(jì)登記26572戶，已有25298戶家庭享受了廉租住房保障，占符合條件家庭數(shù)的95.21％，其中實(shí)物配租393戶，租金配租24905戶。

叢誠這樣算了一筆賬：以目前約2.5萬戶租金補(bǔ)貼的廉租房家庭，即使以每戶每月300元的租金補(bǔ)貼水平計(jì)算，每年所需的資金在9000萬左右。按照這個(gè)水平，2010年10萬戶的目標(biāo)，就意味著每年需要近4億資金的支出。

而事實(shí)上，300元的補(bǔ)償水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上日益高漲的房屋租賃價(jià)格，這個(gè)數(shù)字必將面臨不斷提高的壓力。以目前廉租房政策試點(diǎn)走在前列的上海盧灣區(qū)為例，目前該區(qū)的租金補(bǔ)償水平已提升至一般每戶家庭每月可獲得至少480元的租金補(bǔ)貼。

“需要指出的是，目前承擔(dān)著廉租房資金重要來源的公積金增值收益，其特點(diǎn)是使用一次后，需要再經(jīng)過一段積累期才能再次形成一定規(guī)模，而廉租房租金補(bǔ)貼資金的需求是每年都在增長，前者的增長速度難以跟上后者?！眳舱\表示。

也就是說，如果沒有一個(gè)可持續(xù)性的資金支持體系，以目前的資金支持體系，這個(gè)資金缺口會越來越大。

冀望金融創(chuàng)新

問題還不止于此。市場租賃房源還不足以供應(yīng)廣大廉租房群體的居住需求，頭先需要增加可供租賃的房源。

據(jù)知情人士透露，上海市年初確定了動用約20億公積金增值收益從市場上購購房源用作廉租房，目標(biāo)房源基本確定在現(xiàn)有的幾個(gè)大型配套商品房基地，但因牽涉到定價(jià)、房源選擇等多方面因素，目前尚未全面展開。

“政府通過向市場購購房源用作廉租房，同時(shí)需要建立起以政府主導(dǎo)的社會性租賃機(jī)構(gòu)，通過這些機(jī)構(gòu)充分發(fā)揮政府可控房源的作用，到目前為止，這類租賃機(jī)構(gòu)還是空缺的?！眳舱\續(xù)稱。

目前的租賃市場主要以分散的個(gè)人房源為主，但同樣有大量房源長期空置，并未成為租賃房源。

一位手中目前有4、5套房產(chǎn)的臺灣投資客向記者坦言，相比目前不斷攀升的房價(jià)，租金回報(bào)相對較低，他更愿意在合適的高位轉(zhuǎn)手，而在交易前的大部分時(shí)間內(nèi)空置，對率并沒有根本影響。

另據(jù)記者了解，有關(guān)部門也在考慮通過增加廉租房建設(shè)土地的供應(yīng)，直接建設(shè)廉租房。但這需要比廉租房租金補(bǔ)貼更為龐大的資金支持。

叢誠指出，適當(dāng)引導(dǎo)各種社會資源進(jìn)入保障性住房領(lǐng)域，同時(shí)利用金融政策來扶持和配合?？梢酝ㄟ^增加房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)上賣家的交易稅費(fèi)，配合租賃房源在對房東稅費(fèi)方面的鼓勵(lì)政策，來引導(dǎo)部分投資者轉(zhuǎn)為房東。

而上海市公積金管理下屬的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會聯(lián)合市房地局住房保障部門展開的專題研究，旨在提出一個(gè)可行的持續(xù)性住房保障金融體系，通過廉租房未來租金收益證券化工具獲得廉租房建設(shè)及廉租房租金補(bǔ)貼的資金等金融創(chuàng)新模式則是研究的。

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