國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等九部門《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》后，各界人士對此都表示了極大的關注，為此，記者專門采訪了清華大學房地產(chǎn)研究所所長、博導劉洪玉教授。

記者：此次國務院轉(zhuǎn)發(fā)建設部等九部門《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（以下簡稱《意見》），有人認為它是一劑“猛藥”，是對房地產(chǎn)市場的一次有效干預，您如何評價？您認為它將對當前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控起到怎樣的作用？

劉洪玉：自2003年以來，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，一直是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作的目標。隨著對這些目標的理解以及對房地產(chǎn)市場運行規(guī)律的認識不斷深化，及時推出一些更加具有可操作性的政策措施，是很自然的事情。從這種意義上來說，國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的相關政策是前后連貫的，并不能被認為是一劑“猛藥”，只是增加了調(diào)控的量化指標和措施的可操作性。

說此次《意見》的出臺是對房地產(chǎn)市場的一次有效干預還為時過早。但只要《意見》中的政策措施得到認真的貫徹執(zhí)行，至少能在改善新建住宅供應結(jié)構(gòu)、降低每套住宅總價、提高城市居民尤其是中低收入家庭對新建住宅的支付能力方面，取得預期的效果。

記者：《意見》發(fā)布以后，引發(fā)的各界反響比起上一次調(diào)控顯得更為猛烈，從種種觀點可以發(fā)現(xiàn)，質(zhì)疑甚至批評的聲音依然存在，如對營業(yè)稅延長到五年、戶型“三八線”是90平方米、頭付增加到3成等。您如何看待這種質(zhì)疑和批評？

劉洪玉：從促進社會和諧與房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的大局出發(fā)，《意見》中的各項調(diào)控措施，加大了對社會普遍關注且呼聲很高的中低收入家庭購房的支持力度，雖然對市場中既有的利益格局產(chǎn)生了影響，但符合社會公共利益化的原則。新政策措施抑制的，是投機購房、投資購房和非理性住房消費行為，對正常的住房消費仍然延續(xù)了以前的支持政策。

例如，盡管規(guī)定個人住房抵押貸款較低頭付款不得低于30％，但對個人購購自住房且套型建筑面積小于90平方米的，仍然維持了20％的頭付款比例。另外，嚴格規(guī)定套型建筑面積90平方米這個界限，也是考慮了我國當前城市家庭住房平均水平的現(xiàn)狀、土地等資源約束狀況以及相鄰國家和地區(qū)的平均套型規(guī)模水平，以滿足城鎮(zhèn)大多數(shù)家庭住房需要為目標確定的。

要知道，我國當前城鎮(zhèn)人均住房建筑面積26平方米（中等收入國家人均住房建筑面積30平方米），平均家庭規(guī)模2.8人/戶。我們的鄰國日本，2003年全部住宅平均每套建筑面積為96.2平方米，每套住宅的居室數(shù)量為4.78間，人均住房建筑面積為36平方米?？紤]到還有30％的建筑面積不受90平方米套型的限制，在短期內(nèi)嚴格按照這個套型比例標準控制，還是有依據(jù)的。

記者：《意見》要求政府承擔更大責任，如加強廉租房建設和經(jīng)濟適用房建設，有步驟地解決低收入家庭的住房困難等。建設部發(fā)言人也說，此次新政策不會增加中低收入群眾的消費負擔。您對新政策中的這些規(guī)定有什么看法？

劉洪玉：自1998年停止住房實物分配、實行住房分配貨幣化以來，包括經(jīng)濟適用房和廉租房在內(nèi)的公共住房制度的建設，并沒有引起社會尤其是地方政府的足夠重視，也是當前房地產(chǎn)市場上房價高、城市居民家庭住房支付能力不足的一個主要原因。加強公共住房制度建設，逐步解決中低收入尤其是低收入家庭的住房困難，是政府不可推卸的社會責任，也是確保商品住宅市場按市場規(guī)律運作的基礎。

非常高興的看到，《意見》不僅再次強調(diào)了公共住房制度建設的重要性，而且從加快廉租房制度建設、規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用房、積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場三個方面，提出了具體要求，這對解決中低收入家庭住房問題，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，均具有非常重要的意義。

記者：不少人對落實《意見》心存疑慮，建設部發(fā)言人也認為，已有的調(diào)控措施沒有得到有效落實是當前問題的重要原因之一。您認為當前落實《意見》應抓住那些方面？

劉洪玉：應該說，《意見》中的15項細則都是相互關聯(lián)的，都要認真的貫徹落實。如果非要選擇先后順序，我認為當前較關鍵的，頭先是發(fā)揮土地供應政策的調(diào)控作用，商品住宅的套型結(jié)構(gòu)和銷售價格控制，必須要從土地供應這個房地產(chǎn)開發(fā)的源頭開始，從土地招拍掛階段的“兩限、兩競”開始，如果對開發(fā)商已經(jīng)獲取土地使用權的開發(fā)用地進行套型比例和房價限制，就會涉及土地出讓合同的變更，操作難度很大。其次是住房保障制度的全面落實，以及與之相關的公共住房制度創(chuàng)新（如公共住房金融體系、公共住房擔保體系的制度建設），把政府該做的事情認真做好。三是稅收和信貸政策的配合，有保有壓，提高稅收和信貸政策面向目標的“準確制導”水平。較后就是完善市場信息、加強市場研究、提高市場透明度，目前大家關注的問題多數(shù)還停留在表面層次，城鎮(zhèn)住房到底是短缺還是過剩，其實我們心里都沒底，因為各城市幾乎都不知到自己到底有多少套住房、有多少個常住和短住的家庭。此外，對市場研究的理論和方法，也缺乏共同的認知基礎，影響了政府和社會各界對市場問題的判斷。

記者：您對《意見》還有什么看法？

劉洪玉：由于新建住宅在全部住房供給中只占有很小的比例，所以從根本上來講，存量住房市場的發(fā)展，對調(diào)整供應結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格，具有非常重要的意義。因此，稅收、信貸和交易管理政策的設計，一定要有利于促進二手住房的正常交易和流動，充分發(fā)揮存量住宅供給在調(diào)整供應結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格中的作用。

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