4月21日，購(gòu)了一套房子的王輝正準(zhǔn)備簽訂三份商品房預(yù)售合同。

這是北京奧北板塊正在興建的兩棟精裝修板樓。該項(xiàng)目推出的380余套房源，戶型面積大多在180～240平方米之間，項(xiàng)目容積率僅為0.45。然而，王輝購(gòu)購(gòu)的這套200余平方米的三居室，卻有三個(gè)產(chǎn)權(quán)證。

起初，王輝并不理解這種操作方式。售樓員給他的解釋是：“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)正趕上‘90、70’政策出臺(tái)，所以將三居室按三個(gè)小戶型報(bào)批。因此，您需要和我們簽訂三份購(gòu)房合同，然后簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，內(nèi)容是雙方認(rèn)可在裝修過(guò)程中做了一個(gè)連通改造，并附上實(shí)際的戶型圖?！?br />
“這只是‘簽一份合同’和‘簽三份合同’的區(qū)別，房子的三個(gè)產(chǎn)權(quán)證始終是您的。”在售樓現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)闊的樣板間中，售樓員并不諱言“一房三證”是在規(guī)避?chē)?guó)家政策。他對(duì)王輝表示，目前市場(chǎng)上類似的情況“很常見(jiàn)”。

開(kāi)發(fā)成本控制之難

據(jù)記者調(diào)查，當(dāng)前這種“一房三證”的奇特現(xiàn)象正在京、滬兩地頻繁上演。為了規(guī)避“90、70”政策，一些開(kāi)發(fā)商把幾套90平方米以下的中小戶型打通，以幾個(gè)產(chǎn)權(quán)證“捆綁”的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)大戶型的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售。

2006年，“90、70”政策出臺(tái)，北京市建委、規(guī)委和國(guó)土局均明確表示，北京“90、70”政策嚴(yán)格針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，有相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商在政策出臺(tái)后，將原來(lái)的大戶型設(shè)計(jì)圖改成兩到三套小戶型報(bào)批，批文下來(lái)后仍按大戶型的設(shè)計(jì)建設(shè)、銷(xiāo)售，以“繞開(kāi)政策限制”。

“我們做小戶型完全是被迫的。一個(gè)小區(qū)小戶型的房子多，樓盤(pán)品質(zhì)就不會(huì)太高。如松江九亭的青年匯，就是一個(gè)小戶型樓盤(pán)，品質(zhì)只能居于中檔水平?！币晃簧虾ｉ_(kāi)發(fā)商對(duì)記者抱怨道。

“從建設(shè)成本、容積率等方面來(lái)衡量，開(kāi)發(fā)商更愿意做大戶型的住宅項(xiàng)目，而且大戶型針對(duì)的客群支付能力較強(qiáng)?！敝行菭I(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理劉承健說(shuō)。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉維新表示，大戶型房產(chǎn)投資少、成本低、利潤(rùn)高，而小戶型恰恰相反，“這是開(kāi)發(fā)商追求利益化的必然結(jié)果”。

更為重要的是，開(kāi)發(fā)商建設(shè)小戶型住宅產(chǎn)品，在設(shè)計(jì)工程上存在一定的難度。劉承健指出，小高層做小戶型非常復(fù)雜，加上有單個(gè)項(xiàng)目的比例限制，對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求要高很多?！靶粜驮蕉啵瑥N房、衛(wèi)生間就勢(shì)必增多，設(shè)計(jì)及建筑成本自然要增加?！?

按照一位建筑設(shè)計(jì)師的說(shuō)法，一幢樓要求70％都是90平方米以下的中小戶型，勢(shì)必會(huì)在房型設(shè)計(jì)上不能實(shí)現(xiàn)互相嵌套，不能做成板式結(jié)構(gòu)，“較后的結(jié)果就是犧牲朝向”。

類似的困難還存在于車(chē)位、電梯等方面。按照上海地方標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的住宅，車(chē)位與住戶比不得小于1∶2；按照北京地方標(biāo)準(zhǔn)，中高端商品住宅按每戶1個(gè)車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，高端公寓和別墅按每戶1.3個(gè)車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。如果項(xiàng)目建造成小戶型產(chǎn)品，同樣的容積率下，勢(shì)必要配建更多的車(chē)位，這同樣給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大的成本壓力。

違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁業(yè)主

雖然王輝簽訂了三份預(yù)售合同，但麻煩接踵而至。

一位專家指出，“一房三證”可能存在“套房”、“第三套房”的按揭問(wèn)題，意味著王輝在房貸方面很難全額享受“套房”的優(yōu)惠政策，甚至可能背負(fù)額外的支出。“一旦物業(yè)稅將來(lái)依照房屋持有套數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)征，對(duì)持有人來(lái)說(shuō)也將是一筆不小的開(kāi)支?！?br />
根據(jù)規(guī)定，購(gòu)購(gòu)小于130平方米的戶型需按總房款的1.5%來(lái)繳納契稅，而購(gòu)購(gòu)大戶型的繳稅比率為3%。但售樓員對(duì)王輝表示，所有契稅必須按照大戶型的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)繳納，因?yàn)椤叭绻硎芷醵惙矫娴膬?yōu)惠政策，可能會(huì)構(gòu)成偷稅漏稅的行為”。

“這相當(dāng)于將開(kāi)發(fā)商的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主身上。”北京先知律師事務(wù)所律師王紅梅認(rèn)為，“一房三證”對(duì)購(gòu)房者而言存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，按照這種方式簽訂的購(gòu)房合同，從法律角度來(lái)說(shuō)是無(wú)效的。

據(jù)《合同法》規(guī)定，有“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”、“以合法形式掩蓋非法目的，損害社會(huì)公共利益”、“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”等情形的，合同無(wú)效。

“‘一房三證’的合同基本具備這些情形的特征，無(wú)效的購(gòu)房合同不可能給予業(yè)戶合法的產(chǎn)權(quán)。一旦開(kāi)發(fā)商的違規(guī)行為被追究，業(yè)主的權(quán)益就可能受損。在上市流通過(guò)程中，業(yè)主和購(gòu)購(gòu)者之間也存在‘無(wú)效合同’的風(fēng)險(xiǎn)?！蓖跫t梅說(shuō)。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，北京市有60%的購(gòu)房者想購(gòu)購(gòu)大戶型，特別是套房貸新政實(shí)施后，這個(gè)比例提高到70%，其中大多計(jì)劃購(gòu)購(gòu)120平方米以上的戶型。王輝便是這部分人群的其中一員。然而在簽訂完三份預(yù)售合同后，開(kāi)始辦理房貸的他已經(jīng)感到了些許不安。
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