六七月份歷來是樓市的銷售淡季，今年卻反季節(jié)升溫。在樓市上升期，交易火爆，房價多變，不少購房者都遭遇過“房價”一夜暴漲帶來的遺憾，由于各種原因，不少人因此錯過了較佳購購時機。業(yè)內(nèi)人士支招，房價上漲時期，購房其實要講究策略，這樣才可能購購到稱心房——

　　在樓市上升期，交易火爆，房價多變，不少購房者因此遭遇著“房價”一夜暴漲的“噩夢”。世華地產(chǎn)御景東方分行營業(yè)經(jīng)理胡海波就遇到不少客戶因為要與家人商量、猶豫不定，而錯過了較佳購購時機?！胺績r上漲時期，購房其實要講究策略，這樣購購到稱心的房子的可能性才大。”胡海波說。

　　據(jù)介紹，樓市上升期，其特點就是房價變化快，一手房提價大、二手房調(diào)價快；同時包括賣家、中介等在內(nèi)的參與者心中浮躁不安，因此交易過程充滿了變數(shù)。已經(jīng)在一線工作5年的 中介胡海波，經(jīng)歷了2007年、2008年的樓市動蕩，他認為較主要是購房者要依據(jù)自己的購購實力去看房，而且多走市場貨比三家，看到低于市場價位的房源就迅速出手?！盀槊庖归L夢多，辦理手續(xù)不能拖沓，必須緊湊有序?！彼ㄗh。

　　為了能夠細致解析樓市上升期的購房策略，記者特意搜羅了各種案例進行說明。

　　多付定金防“跳價”

　　活用政策享受優(yōu)惠多向中介、銷售尋房源

　　【案例1】文小姐較近想購套三房的房子，卻接連碰到不順心的事?！爸饕欠繓|跳價，每次都是已經(jīng)談好價格，準(zhǔn)備付定金了，房東卻突然打電話說不賣了，要購的話就要加錢。”她看中的兩套房，其中一套從170萬元“瞬間”跳到了190萬元。

　　【案例支招】中原地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人袁東南先生建議文小姐把定金額從17萬元提高到34萬元。他表示，近日深圳市中級人民法院出臺了《關(guān)于審理二手房購賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見(初稿)》，規(guī)定二手房業(yè)主今后若再因房價漲而反價違約，不僅要雙倍返還購家定金，還需賠付漲出的差價。

　　他舉例說，如果房子總價170萬，如果購家下定金34萬元，房東反價190萬元，那么房東要返還定金和賠償共88萬元，但另外一個購家較多只能加價20萬元，房東依然虧損34萬元。那么房東就會慎重考慮反價的代價了。

　　活用政策享受優(yōu)惠

　　【案例2】來深打拼的王先生準(zhǔn)備購購一套住房。他同時看中了兩套二手房，其中一套在南山后海一個新近開發(fā)的大盤，小區(qū)配套完善，他對此很滿意。不過由于對方取得房產(chǎn)證才一年多時間，因此要支付營業(yè)稅、個人所得稅等，雖然沒有明說讓他來承擔(dān)，但肯定已將這部分費用加在房價里面了?？紤]良久，王先生選擇了另外一套住房，雖然這套房子在南頭，配套稍微陳舊一點，但購購這套房子無需支付更高的稅費。

　　【案例支招】世華地產(chǎn)置業(yè)顧問胡海波表示，目前政府鼓勵自住消費，因此他建議購房者盡可能用足政策，頭先要關(guān)注所購房產(chǎn)是否滿足免稅要求。比如購購普通住宅可享受契稅部分減免、印花稅以及交易手續(xù)費等優(yōu)惠政策，購購90平方米以下的普通住宅甚至可以減免契稅。此外，對于取得房產(chǎn)時間超過兩年的，也可減免營業(yè)稅和個稅。以房價175萬元的150平方米的房子來算，營業(yè)稅加契稅共5.5%，那么如果房產(chǎn)證不夠兩年就需多付約9.6萬元的稅費。

　　其次要注意是否滿足利率優(yōu)惠條件。經(jīng)央行去年連續(xù)5次降息后，5年以上商業(yè)貸款利率已降至5.94%，但如果滿足利率優(yōu)惠條件，還可下浮0.7倍，即4.16%，利息支出可減少30%，如果是價值200萬元的房子，那么利息就可以少支付30萬元。當(dāng)然，活用政策的同時也要關(guān)注政策的時效性，要及時出手以保證多享受到相關(guān)政策的優(yōu)惠。

　　多向中介、銷售尋房源

　　【案例3】去年初，潘先生開始關(guān)注房產(chǎn)，他想在工作地址附近置業(yè)。年初害怕房價下跌而猶豫不決，沒料到房價反而上漲了。為了抓住房價調(diào)整上揚的尾巴，他在福田區(qū)一個看中的樓盤，將自己的手機號碼留給了銷售員和附近中介店鋪，要求如有客戶想甩盤套現(xiàn)就通知他。一位購購了該樓盤7樓套間的客戶，由于家人不喜歡這個樓層，想以高于購購價1000元／平方米但低于市場價的價格出手，中介就將信息轉(zhuǎn)告給潘先生，潘先生通過銷售人員更改銷售合同人姓名，購到了比市場價格低的房子。

　　【案例支招】金地置業(yè)的有關(guān)人士表示，其實銷售人員、中介都與購購客戶關(guān)系比較好，如果他們處于各種突然原因后悔想轉(zhuǎn)手出售，都會通過原銷售員、中介尋找合意的下手購家。如果看中某處房子的購房者，不妨將自己的要求告知信任的中介、銷售員，懇請他們幫忙留意，比自己到處亂轉(zhuǎn)或者房價漲后獨自嘆息后悔要好。

　　投資客房源

　　多議價空間大

　　【案例四】趙女士看中了濱海之窗兩套房子，但是有一套房子是一位在里面住了3年的住戶要換房而放盤的；而另一套是一位手上有多套房產(chǎn)的投資客根據(jù)市場回暖情況而放盤的。趙女士較后決定將議價主力放在投資客的房源上，通過中介的多次斡旋，終于以150萬元的價格購購了一套兩房的單位。

　　【案例支招】港置地產(chǎn)的高端物業(yè)顧問曾周焱表示，不少投資客的手上都有多套物業(yè)，由于月供、物管費、水電費等每月的支出，難以支撐其資金鏈，囤貨時間越久成本越高，一般比住家客戶的盤源議價空間大。她手上有一個溫州炒房團的投資客，手上有10多套高端物業(yè)單位在他們的店放盤，他的購入價格在2.3萬元／平方米，他的意向成交價格在2.7萬～2.8萬元／平方米，如果客戶誠意購購，客戶都能以2.6萬元／平方米的價格購到，低于市場價格1000元／平方米。

　　快速出手但并不盲目

　　【案例】黃女士為半個月前的猶豫不決多付出了10萬元。半個月前她看中了梅林的一套三房，對方要價235萬元，但就在她猶豫的時候被別人捷足先登。半個月后，她挑中了另外一套房子，并以245萬元的價格購了下來，其實這兩套房子極為相似，就因為房價上漲而多付了10萬元。

　　【案例支招】在樓市上升期，購房要做到快速出手。因為在這個階段為購和不購而猶豫，會因此付出更高的購房成本。就二手房而言，每過一個星期房東就會提價一次，因此猶豫就等于看著房價上漲。那么快速出手就要求建立在充分了解市場的基礎(chǔ)上，多通過跟附近的中介接觸，通過他們來了解市場變化。

　　一位中介介紹，他的客戶在購房的時候，每次跟中介公司的業(yè)務(wù)員出去看房，都會向他們打聽附近的房價，而對自己心儀的房源價格情況，他還會記錄下來。沒過多久，他的客戶就已經(jīng)把周邊樓市情況了解得一清二楚。當(dāng)中介介紹給他一套掛牌價低于市場價的，他就立即付了定金。

　　量力而為不必一步到位

　　【案例】來自澳大利亞的麗娜較終還是放棄了一步到位打算。根據(jù)她之前的考慮，她準(zhǔn)備在深大附近購購一套90平方米左右的新房，預(yù)算約140萬元左右。而且由于限外令的約制，外國人在華只能置業(yè)一套房產(chǎn)，她比較想一步到位，購購一個面積較大的房子。但她手上現(xiàn)有的資金只夠支付兩成頭付，因此她還需申請110多萬元的按揭貸款，每月近7000元的還款額，對她來說有壓力。因此她較后選擇購購一套面積較小的二手房作為過渡之用，以免因為房價繼續(xù)上漲而錯過了購房時機。

　　【案例支招】麗娜的做法合理。對于住宅這種大宗消費來說，無法做到一步到位。如果不結(jié)合自身實際情況而盲目貪大，較終會讓自己背上沉重的經(jīng)濟負擔(dān)。尤其是在當(dāng)前國家鼓勵住宅消費的前提下，如頭付降低至兩成，銀行利率較低下浮至基準(zhǔn)利率的0.7倍，減免部分稅費，這都降低了購房門檻，但購房者千萬不能由此而盲目樂觀，忘記了安全置業(yè)這個準(zhǔn)則。

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