李小寧樓市分析專家，戶型設(shè)計專家，除了常年在各類房地產(chǎn)媒體辟有專家專版，對樓市及戶型進行分析，還直接主持部分高端公寓、別墅的戶型及外立面的設(shè)計，具有豐富的理論基礎(chǔ)和實踐經(jīng)驗，現(xiàn)為李小寧房地產(chǎn)經(jīng)濟研究發(fā)展負責人

　　90平米與70％無疑成為了今年樓市的兩大關(guān)鍵詞。從當初的集體狂想與廣泛質(zhì)疑再到細則出臺后的瘋狂解讀和持續(xù)觀望,人們在對政策層面的太多爭論和質(zhì)疑中，戶型本身反而成為了十足的配角。

　　有人說，未來的樓市將迎來一個批量復制的時代；有人則認為未來的戶型設(shè)計之爭也異常慘烈。對于購房人而言，如何在未來紛繁迷離的“類90平米戶型”中找到較適合自己的窩，也許戶型專家李小寧會給您帶來滿意的解答。近日記者率先拿到了由其撰寫的《千變戶型萬變家》一書的部分手稿，其中不僅頭次對90平米以下戶型的購購提出了詳盡的置業(yè)建議，同時對小戶型的購購方案結(jié)合部分戶型進行了詳盡的分析和點評，在這個時候，暫時逃離政策的紛擾，大家扎扎實實地學兩招也許來得更實在，您說呢？

90平米戶型怎么選
　　按照現(xiàn)代住宅大廳小室的需求，北方地區(qū)90平方米只能做成兩室一廳或以下的戶型，而南方一些地區(qū)則可以設(shè)計成三居室，這當然與南方保溫墻薄、無采暖管、上下水管走外墻、明衛(wèi)、樓層高等因素不無關(guān)系，而這樣的直接結(jié)果便是建筑使用率和戶內(nèi)實用率較之北方高出一大截。

　　一般來說，對于想要購購90平米以下戶型的朋友來說，一般要看兩個方面：一是適應性。要滿足現(xiàn)在大眾型的居住，包括臥室、廳、廚衛(wèi)，以及服務空間。二是多樣性。要滿足個性化的需求，每個購房者的家庭構(gòu)成、生活方式、生活習慣都不一樣，這些人住進去以后，能夠根據(jù)自己的家庭生活去設(shè)計居室。

　　因此，在選擇90平方米的小戶型時，盡可能尋找到面積的臨界點，也就是說，90平方米應是兩居室，而一居室則應在70平方米以下，這樣才顯得比較適宜。除此之外，還應注意：

　　1.戶型格局要方正
　　要想提高有效的實用率，方正的格局必不可少，因為不規(guī)則的尺度和拐拐角角，都會使交通面積增多，并且不利于擺放家具。同時，在保證一定的舒適度的基礎(chǔ)上，還要注意布局緊湊和尺度適宜。

　　布局緊湊
　　現(xiàn)在市面行的戶型空間很大，各個方面比較寬松，因而浪費的面積較多，當面積控制到90平方米以下時，就要把每一平方米的使用發(fā)揮到有效。尤其是連接各居室的交通空間，要注意盡可能地少占用面積。

　　尺度適宜
　　過去設(shè)計的廳、臥室和服務空間都偏大，現(xiàn)在則要求精細推敲，像廳和主臥室過去的開間是3.9~4.2米、3.6~3.9米，現(xiàn)在則應控制在3.6米、3.3米。

　　實例：位于北京朝陽區(qū)東四環(huán)大郊亭橋東北沿海賽洛城的A1戶型，建筑面積88.65平方米。
　　專家點評：
　　該戶型是標準的板樓二居室戶型，由于進深達13米，南側(cè)總開間僅有6.6米，不夠起居室和主臥劃分，因此主臥被設(shè)置在北側(cè)。短進深的開敞陽臺比較實用，如果起居室的窗戶開得再大一些，會顯得更為氣派些。各居室空間尺度比較合理，只是主臥床的側(cè)面正對著主衛(wèi)，建議將玄關(guān)和衣帽間之間的墻拉直，將通往衣帽間的門開在入室門旁，衣柜設(shè)計成“L”形，使床與衛(wèi)生間之間形成部分遮擋。
　　吹毛求疵：主臥處于北側(cè)，對于北方而言，主要居室如果沒有優(yōu)良的景觀支撐的話，應盡可能地設(shè)在日照面；廚房與餐廳相隔較遠，端菜盛飯有些不便。

　　2.功能空間要簡化
　　住宅舒適度的一個重要標志就是功能細分，但越細分占用的空間就會越多。因此，對于的小戶型而言，在保證主要功能完備的同時，還要適當進行簡化，甚至穿插重疊。
　　功能完備——像服務陽臺，對于酒店式公寓可以省略，但對于以家庭生活為主的普通住宅來說，則必須具備。而衛(wèi)生間，一般家庭里單衛(wèi)就能滿足日常需要，雙衛(wèi)則是生活品質(zhì)提高的標志。
　　空間靈活——過去大戶型的設(shè)計，常常要把餐客分離，玄關(guān)獨立，陽臺分置，而在中小戶型的設(shè)計里，這些功能空間可以交錯設(shè)計，盡可能讓空間有一定的靈活性。
　　實例：位于北京朝陽區(qū)東五環(huán)外定福莊的蘋果派的C2戶型，建筑面積88.65平方米。
　　專家點評：
　　為板塔樓中塔樓部分的二室二廳二衛(wèi)戶型，居室全部朝南，采光良好但通風較差。戶型中各功能空間劃分細致，動靜分離明確，像玄關(guān)與餐廳相互借用，交通通道雖然狹長但容納了5個戶門，短進深的陽臺小巧實用，這些設(shè)計都使空間效率達到化。
　　吹毛求疵：主臥室的面寬過于狹窄，次衛(wèi)的洗手盤過于局促，多少影響了舒適度。
選擇小戶型的關(guān)鍵
　　功能齊全的小戶型能使人感受到便捷；服務上乘的酒店式公寓能使人體味到尊貴；而總價低廉的超小戶型能使人將購房變得可望又可及。那么，在形形色色的小戶型此起彼伏時，應該注意些什么呢？以下三個層面無疑是選擇的關(guān)鍵：
　　頭先是政策面。去年以來，相繼出臺了一系列降低購房門檻的措施，從總的趨勢看，是朝著有利于購房者的方向發(fā)展，如果經(jīng)濟條件允許，盡可能選擇稍大一些的套型，以避免過小的套型遭到未來市場的淘汰。
　　其次是基本面。認清自己選擇什么樣的物業(yè)形式較為有利，因為小戶型對于每個人來說，可能只是生命長河中的一個過渡居住空間。因此，要把這種投資放在一個相對長的時間來考慮，不管是自住、轉(zhuǎn)租，還是放在二手房市場上轉(zhuǎn)賣，都要使其能銜接得緊密，以求獲得效益化。這樣來看，總結(jié)一下，有一點要特別強調(diào)，投資型要看區(qū)域，自住型則看配套。為什么這么說？住宅租賃的需求主流主要來源于大量的流動人口，而租房者選擇的核心是位置，即離工作地點近，或是上下班方便，像分布在寫字樓集中的商圈周邊的樓盤，可能相對容易出租些。如CBD至建地區(qū)、朝陽門至燕莎地區(qū)，以及中關(guān)村地區(qū)，都蟄伏著大量的租戶群。其中CBD至建地區(qū)擁有數(shù)十個京城較的寫字樓和較完備的商業(yè)配套設(shè)施。而高端寫字樓中的白領(lǐng)，對小戶型的要求大致為距辦公室近、戶型設(shè)計經(jīng)濟實用、生活設(shè)施配套齊全、總價及自供負擔不致太高。
　　如果作為自住型居住，既要考慮社區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施配套，因為小戶型空間不足所帶來的生活缺憾，需要從社區(qū)中彌補，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同時也要考慮交通、商業(yè)、甚至商務配套，這樣即使是轉(zhuǎn)為租賃市場，也容易獲得較高的回報。
　　較后是技術(shù)面?，F(xiàn)有的小戶型基本為一兩個采光面，通風、采光都受到了一定的局限，因此，盡可能選擇采光面寬一些、采光窗大一些的套型，以增強居室的自然生態(tài)性能。對于1梯6戶和3梯18戶而言，雖然電梯平均戶數(shù)一樣，但兩者各有優(yōu)劣：前者公共面積減少，提高了得房使用率，而且安寧和安全也有了保障；后者雖然得房使用率降低，但電梯的利用率卻大大提高，調(diào)配等候的時間相應地縮短。這也要求戶型面積配比要合理，功能劃分要細致，例如對于一兩人居住的一居室來說，面積上應以符合人體工程學的基本空間尺度為限，比如：客廳不應小于12平方米，臥室不應小于10平方米，就是合在一起，也不應小于20平方米；而服務性的衛(wèi)生間不應小于3平方米，廚房不應小于5平方米；當然，若能增加陽臺、電腦間，以及洗衣機、冰箱的專用放置空間什么的，會使舒適度大為提高。因此，各功能空間的面積、尺度的恰當與否，是小戶型品質(zhì)高低的關(guān)鍵。

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