“滬十二條”的又一配套執(zhí)行文件出臺。上海市地方稅務(wù)局昨天下發(fā) 《關(guān)于調(diào)整住宅開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征辦法的公告》稱，從本月起，本市住宅開發(fā)項目將按不同的銷售價格確定土地增值稅預(yù)征率。分析人士認(rèn)為，土地增值稅預(yù)征率的調(diào)整對房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈的影響巨大，尤其影響其現(xiàn)金流到賬情況。

　　土地增值稅預(yù)征將結(jié)合房價

　　按照昨天出臺的新規(guī)定，除保障性住房外，住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域 (區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分)上一年度新建商品住房平均價格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)住宅項目的，以項目為單位預(yù)繳土地增值稅。分期開發(fā)的，以分期項目為單位預(yù)繳土地增值稅。

　　住宅開發(fā)項目銷售均價按“項目銷售均價=項目可售住房總銷售價格÷項目可售住房總建筑面積”的公式計算，項目可售住房總銷售價格、總建筑面積按房屋主管部門備案通過的該項目“商品房銷售方案”中可售住房的銷售價格和建筑面積計算。

　　寶華贏佳策略總經(jīng)理楊健指出，對于房地產(chǎn)商來說，對“滬12條”較關(guān)心的無疑是有關(guān)土地增值稅預(yù)征率的調(diào)整。 “去年上海外環(huán)內(nèi)新建商品住房的平均價格是21843元/平方米，環(huán)線外的平均價格則接近11018元/平方米。如果說外環(huán)內(nèi)的樓盤賣5萬元/平方米，每開一張票就要預(yù)征5%的土地增值稅。如果說是外環(huán)外賣2.5萬元/平方米的話，也要付5%的土地增值稅。 ”

　　開發(fā)成本被加稅或轉(zhuǎn)入房價

　　“上海是全國頭個推出如此細(xì)致措施的城市。 ”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭指出，關(guān)于預(yù)征率，國家有關(guān)部門明確，東部地區(qū)省份土地增值稅預(yù)征率不得低于2%。此次大幅度提高，乃是由于今年多數(shù)樓盤售價都超過了去年均價，所以大部分都將以3.5%稅率預(yù)征，其中小部分將以5%稅率預(yù)征。

　　值得關(guān)注的是，由于以外環(huán)線為分界線劃成兩個區(qū)域，這意味著外環(huán)內(nèi)的高端公寓和外環(huán)外的別墅的售價，一般都會超過所在區(qū)域均價的1倍，將按5%稅率預(yù)征。在楊紅旭看來，這必將影響到項目利潤，加大了開發(fā)商的資金成本壓力，如果是強(qiáng)勢樓盤，則企業(yè)有可能會因此而提高售價，以彌補(bǔ)成本增加帶來的損失。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍則指出，被征收對象往往更多為產(chǎn)品領(lǐng)跑、低端稀缺之品質(zhì)項目，其凌駕于市場之上的資本在于獨(dú)有與稀缺，這并非稅收政策所能抹殺，開發(fā)成本上被加稅確有可能轉(zhuǎn)入房價環(huán)節(jié)。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師符蓓則表示，調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，其成效有待觀察，且執(zhí)行及定義上存在一定難度。在其看來，房價漲幅難以評估，且一年漲價逾一倍的項目數(shù)量或不多，措施僅起警示作用而已。記者 楊冬

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