在北京出臺(tái)“新五條”，各地方樓市頻發(fā)“二次調(diào)控”的背景下，十一期間的住宅市場(chǎng)不可避免地出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。即便是被認(rèn)為受政策影響較小的高端豪宅市場(chǎng)，也呈現(xiàn)出明顯的冷色調(diào)。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)較新數(shù)據(jù)顯示，今年三季度商品住宅成交均價(jià)排名前30的樓盤(pán)，第三季度新增供應(yīng)7765套，實(shí)際成交352套，簽約率僅為4.5%。環(huán)比二季度的477套下降了26.2%，成交下挫近三成。同比去年豪宅銷(xiāo)售高峰，成交量更是下調(diào)了超過(guò)七成。但有意思的是，在“追漲”、“保值”、“避險(xiǎn)”的宣傳下，三季度高端樓市排名前30的項(xiàng)目中，卻有七成左右的樓盤(pán)比二季度價(jià)格出現(xiàn)上揚(yáng)。

　　●高端項(xiàng)目成交下挫

　　根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，在季度被禁止拿預(yù)售證的高端項(xiàng)目在第三季度得以集中入市，共新增房源7765套，其中尤以均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的霞公尊府，和擬預(yù)售價(jià)在6萬(wàn)元以上的頭創(chuàng)禧瑞都、紅璽臺(tái)等較受關(guān)注。然而供應(yīng)的增加并未帶動(dòng)成交量的上揚(yáng)，截至10月11日，入市兩個(gè)月的霞公尊府僅成交2套，而位于太陽(yáng)宮附近的紅璽臺(tái)項(xiàng)目新增166套房源，兩個(gè)月來(lái)成交10套，簽約率也僅為6%。某高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人士私下透露，調(diào)研了城市核心區(qū)幾個(gè)在售的高端住宅項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，各項(xiàng)目情況大同小異，銷(xiāo)售周期明顯拉長(zhǎng)，個(gè)別項(xiàng)目甚至三個(gè)月沒(méi)有開(kāi)張。

　　無(wú)獨(dú)有偶，開(kāi)盤(pán)一推再推的上海閔行區(qū)星河灣項(xiàng)目，終于在10日開(kāi)盤(pán)，總共推出245套房源，均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米，隨便一套都在千萬(wàn)元級(jí)別。時(shí)間里共計(jì)165套被預(yù)訂。

　　表現(xiàn)雖然不俗，但仍不符合星河灣開(kāi)盤(pán)即售罄的慣性。相比去年浦東星河灣一日內(nèi)成交超過(guò)40億元的情況不同，認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)冷清了不少。

　　“三季度以來(lái)，豪宅市場(chǎng)銷(xiāo)售趨冷，與樓市調(diào)控不無(wú)關(guān)系，另外，豪宅整體價(jià)格的水漲船高，購(gòu)購(gòu)群體的相對(duì)固定，大部分需求并未盲目入市。再加上政策上對(duì)資金流入樓市的限制，都制約了高端住宅市場(chǎng)的成交。”北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉分析道。

　　●高售價(jià)拖銷(xiāo)售后腿

　　“當(dāng)前市場(chǎng)上，郊區(qū)盤(pán)成為成交主力，高端市場(chǎng)成交量增幅放緩，跟整個(gè)樓市成交的下降也有關(guān)系?！睒I(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，雖然相比較普通住宅購(gòu)房人，高端購(gòu)購(gòu)人群對(duì)價(jià)格敏感度較弱，大部分傾向于一次性付款，但持續(xù)上漲的價(jià)格也令他們難以為繼。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在三季度商品住宅成交均價(jià)排名前30的項(xiàng)目中，近七成項(xiàng)目出現(xiàn)了價(jià)格上揚(yáng)。西釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)二季度均價(jià)為9.1733萬(wàn)元/平方米，三季度則達(dá)10.35萬(wàn)元/平方米，上漲了1.1767萬(wàn)元/平方米。四季世家二季度均價(jià)為6.7989萬(wàn)元/平方米，三季度則達(dá)7.6719萬(wàn)元/平方米。

　　相比之下，一些市場(chǎng)定位較為準(zhǔn)確，價(jià)格較合理的項(xiàng)目則取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。位于區(qū)、緊鄰央視新址的頭創(chuàng)禧瑞都7月底入市以來(lái)，共成交48套，簽約率為25.8%。成交均價(jià)為59309元/.平方米，對(duì)比項(xiàng)目較初69726元/平方米的擬售價(jià)格，相差約1萬(wàn)元/平方米。

　　●高端項(xiàng)目投資價(jià)值仍被看好

　　雖然高端項(xiàng)目成交出現(xiàn)下滑，部分項(xiàng)目更是在低位徘徊，但這些位處城市核心區(qū)、日益稀缺的高端住宅依舊被多方看好?！案叨隧?xiàng)目的快速漲價(jià)，恰恰印證了其可以作為資產(chǎn)保值、升值的有效手段。”包括 房地產(chǎn)投資人和不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家都這樣表示，在通脹風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有明顯減弱，CPI又創(chuàng)新高的情況下，黃金已經(jīng)被炒上歷史高位。同樣作為資金避險(xiǎn)的高端住宅項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看仍會(huì)加強(qiáng)。

　　對(duì)于當(dāng)下高端樓市的成交周期拖長(zhǎng)，成交難現(xiàn)象，張大偉表示，9月29日的二次調(diào)控，在金融政策方面繼續(xù)嚴(yán)格收緊，雖然對(duì)豪宅項(xiàng)目直接影響不大，但是大部分豪宅潛在購(gòu)房者作為高知識(shí)群體，對(duì)市場(chǎng)的政策比較敏感，可以預(yù)見(jiàn)在調(diào)控的高壓下，很多人會(huì)放緩購(gòu)房，出現(xiàn)觀望情緒，甚至部分之前已經(jīng)成交的也會(huì)出現(xiàn)退房等現(xiàn)象。另外，均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)的豪宅，已經(jīng)明顯地與普通消費(fèi)者無(wú)關(guān)。但受市場(chǎng)整體價(jià)格調(diào)整的影響，預(yù)計(jì)四季度豪宅市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，從而刺激成交。(記者 李桁)

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