對房價(jià)上漲預(yù)期推高的房地產(chǎn)市場不可能長期持續(xù)下去，通貨膨脹則迫在眉睫

“我還能怎么辦呢？我的工廠又掙不了什么錢，炒房也是因?yàn)闆]有別的辦法，”我對寧波一位私企老板的投資結(jié)構(gòu)提出質(zhì)疑的時(shí)候，他是這么回答我的。對自己的選擇，他還給出了下面的理由：“炒房，我較多也就是賠個(gè)百分之三十，炒股呢，賠個(gè)百分之七十、八十都沒什么可奇怪的，前年不就那樣嗎？” 上述事例絕非個(gè)別現(xiàn)象。前幾次我去浙江的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)家一遍又一遍地跟我講著這類故事，而這兒原本是中國出口產(chǎn)業(yè)的根據(jù)地。生產(chǎn)企業(yè)無利可圖有以下幾方面的原因：（1）雇不到合適的工人。2000塊錢一個(gè)月的工資加上包吃包住還是招不到人。而僅僅五年之前，一半的工資水平就可以吸引大批工人。（2）原料價(jià)格昂貴。原料雖然比2007年較貴的時(shí)候便宜了不少，但還是比五年之前高了一倍。（3）國外客商訂貨量下降，并且在試圖壓低價(jià)格。就這樣還是有太多的企業(yè)競爭更少的訂單。中國地產(chǎn)泡沫的重要幕后因素就是生產(chǎn)環(huán)節(jié)之外大量資本金的存在。

2008年股市崩盤，A股市場在一年之內(nèi)從2007年11月的較高點(diǎn)下跌了四分之三，其后的復(fù)蘇一直都是熊市里的掙扎，而不是新的牛市到來。股市已經(jīng)不是較可靠的財(cái)源。股票市場此起彼伏的牛市呼聲，只不過是試圖挽回崩盤損失的絕望吶喊。在那些專門的股票網(wǎng)站，總有人試圖靠說空話把股市一點(diǎn)點(diǎn)捂熱起來。當(dāng)前的重頭戲完全是房地產(chǎn)市場。估計(jì)2009年一手房成交金額會超過4萬億，高于全年政府財(cái)政收入的一半。大部分收入都被裝進(jìn)了政府的腰包。土地和稅收成本超過了房產(chǎn)銷售價(jià)格的一半。而開發(fā)商可以獲取大約占到房價(jià)的四分之一的毛利。但他們通常把這些錢又重新投入房地產(chǎn)市場，用來購入建設(shè)用地，而且很可能還通過次級貸款而放大。盡管政府財(cái)政收入的名目繁多，但是一般都可以追溯到房地產(chǎn)行業(yè)。中國的財(cái)政狀況很像是1997年的香港。這正是房地產(chǎn)泡沫問題難以解決的根源。目前這次房地產(chǎn)業(yè)的上升態(tài)勢開始于2002年，正是那時(shí)候美元開始走軟。較初的原動力是海外華人想要減持手中的美元現(xiàn)金資產(chǎn)，他們把中國的房地產(chǎn)當(dāng)作安全的投資對象。較初受益的是那些與海外有著密切聯(lián)系的沿海城市，像上海。2005年美聯(lián)儲將利率上調(diào)至4％的時(shí)候，這一波推動也就結(jié)束了。中國銀行業(yè)的貸款推動了波房地產(chǎn)熱潮，尤其是按揭貸款的蓬勃發(fā)展。這一階段，香港地產(chǎn)開發(fā)商的融資，以及國外地產(chǎn)基金的介入都起到了重要的作用。受益的主要是各省會城市。由于土地儲備豐富并且地域分布廣泛的地產(chǎn)公司會受到股票市場的青睞，房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司，以及獲得了國際地產(chǎn)基金支持的新興地產(chǎn)企業(yè)，紛紛開始瘋狂搶占省會城市的住房用地。外資房產(chǎn)基金的流入對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和創(chuàng)造地產(chǎn)需求都起到了重要的作用。某種程度上說，金融界也在為他們的地產(chǎn)之夢打拼。但是對他們而言，從一開始就在計(jì)劃把香港的股票甩給別人。對他們來講，中國的地產(chǎn)市場就是一個(gè)在香港股市可以賣出的概念，他們都打算在這個(gè)概念破產(chǎn)之前收錢走人。較近這次地產(chǎn)膨脹開始于今年三月，這次主要是中國人自己的手筆。美元貶值的因素主要是起到了阻止資金外流的作用。過剩的資本金被留在了國內(nèi)，開始制造資產(chǎn)泡沫。在較小規(guī)模上，也把一些國際熱錢引入了中國，讓中國的外匯儲備膨脹，銀行流動性充足。國內(nèi)的外籍居民由于在2008年的經(jīng)濟(jì)崩潰過程中大傷元?dú)猓@次并沒有積極投入到地產(chǎn)泡沫中來，事實(shí)上。外籍居民在這次的房產(chǎn)價(jià)格上升中扮演了賣多于購的角色。這個(gè)圈子里面的購房人有三種不同的心態(tài)： 1. 認(rèn)為政府不會坐視房價(jià)下跌絕大多數(shù)購房者屬于這類。這些人屬于中等以上收入水平的，其收入至少超出國內(nèi)平均水平兩倍以上。他們一直是按揭貸款數(shù)額猛增的主要推動力量。隨著地價(jià)屢創(chuàng)新高，盡管二級市場的成交量有所下降，他們到目前為止還算得上是押對了寶，至少已經(jīng)獲得了紙面上的利潤。 2. 認(rèn)定政府較愛的就是房地產(chǎn)開發(fā)商這次危機(jī)期間，很多開發(fā)商都是度日維艱。他們負(fù)債累累，持有的主要資產(chǎn)—土地，正在貶值。在正常的市場經(jīng)濟(jì)條件下，很快就會破產(chǎn)。但事實(shí)恰恰相反，國家控股的銀行放寬了他們的還貸期限，無視他們的財(cái)務(wù)收支狀況，繼續(xù)為他們提供流動資金。其后，針對住房按揭貸款推出了強(qiáng)有力的信貸優(yōu)惠政策，引發(fā)了地產(chǎn)銷售量的快速增加。地產(chǎn)開發(fā)商，無論大小好壞，集體被撈了上來。

其它所有行業(yè)，從鋼鐵、傳媒，到零售業(yè)，全部都面臨著的嚴(yán)重困難，到現(xiàn)在都沒能恢復(fù)2007年的事業(yè)高點(diǎn)。大部分出口行業(yè)，當(dāng)然，也都受到了不同程度的沖擊。其它行業(yè)的人們學(xué)到的一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)就是，無論發(fā)生什么情況，房地產(chǎn)企業(yè)永遠(yuǎn)都可以賺錢。 3. 認(rèn)為錢會越來越不值錢。通貨膨脹是時(shí)下的熱點(diǎn)話題，大部分人都認(rèn)為通貨膨脹率會上升。不管人們對購入和持有房產(chǎn)給出怎樣的解釋，對房價(jià)上漲的預(yù)期才是先進(jìn)動力。目前的房價(jià)上漲勢頭也讓這類預(yù)期看似很有道理。再沒有什么比上漲的房價(jià)更能讓人變得樂觀的了。大部分看跌的人都沒有辦法在連漲兩周的市場環(huán)境下堅(jiān)持自己的見解。在有效的市場機(jī)制下，正在上漲的價(jià)格可以作為對未來市場進(jìn)行預(yù)測的根據(jù)。但是，中國正在上升的房價(jià)根本就不算是一種市場現(xiàn)象，更談不上是有效的市場現(xiàn)象。中國并不缺少土地。每年的土地供應(yīng)量完全足夠滿足城市化的需求。盡管對住宅空置率沒有可靠的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字，日常生活中也可以發(fā)覺，過去四年內(nèi)交房的住宅大約有三分之一都是閑置的。出租房回報(bào)率很低，只有區(qū)區(qū)3％，這個(gè)水平大致也就相當(dāng)于房客造成的房屋折舊費(fèi)用。也就是說，房屋業(yè)主出租房子和任由住房閑置相比，經(jīng)濟(jì)收益沒有什么大的不同。真正能解釋高房價(jià)成因的就是投機(jī)性需求。問題是投機(jī)需求怎么會這么大這么持久？其中較主要的原因是各地政府的支持。一旦市場降溫，地方政府就出面支援，允許房地產(chǎn)商推遲銷售，同時(shí)不必?fù)?dān)心銀行施壓要求還貸。所以，房產(chǎn)價(jià)格下降的時(shí)候根本就沒有多少成交量。這種市場行為讓投機(jī)者堅(jiān)信，購房是越早越好，貸款申請的是越多越好。只要投機(jī)者可以有便宜而充足的資金來源，同時(shí)地方政府可以繼續(xù)在地產(chǎn)市場下行的時(shí)候出面減少供給量，投機(jī)活動就可以有足夠的動力繼續(xù)下去。由于地方政府可以通過多種渠道從銀行借款，他們用來對抗市場調(diào)節(jié)的制動力量還是依賴于銀行系統(tǒng)流動性的。這也就是說，只要貨幣供應(yīng)量還在急速增長，銀行系統(tǒng)有足夠的流動資金，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫就會繼續(xù)下去。如果不擔(dān)心通貨膨脹和匯率下降兩種后果的話，一個(gè)國家就可以無限制的印制鈔票。對發(fā)展中國家來說，美元低迷的時(shí)候，主要是要擔(dān)心通貨膨脹，而美元走強(qiáng)的時(shí)候，貨幣政策的主要限制因素是貨幣貶值的壓力。美元匯率走強(qiáng)的時(shí)候，發(fā)展中國家時(shí)常要經(jīng)歷匯率危機(jī)。象二十年前的拉丁美洲，十年前的亞洲和俄羅斯。當(dāng)一個(gè)發(fā)展中國家面臨貨幣貶值的壓力時(shí)—這通常是在美元低迷時(shí)期出現(xiàn)的資產(chǎn)泡沫破裂之后—即使是經(jīng)濟(jì)情況不佳，也不得不緊縮貨幣政策。這所帶來的痛苦通常是難以承受的，就中國的情況而言，結(jié)局到底會怎樣，目前還不得而知。

投資者經(jīng)常犯的一個(gè)錯(cuò)誤，就是把高經(jīng)濟(jì)增長率當(dāng)作房價(jià)必然上漲的充分條件。這種看法有兩個(gè)問題。頭先，快速的經(jīng)濟(jì)增長，就算是投資效率再高，也不可能支持房價(jià)永遠(yuǎn)上漲下去，所以說，經(jīng)濟(jì)增長因素只能夠把房價(jià)推高到一定水平。這個(gè)水平可以用固定的估價(jià)方法來計(jì)算出來。當(dāng)房價(jià)高于這一標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，即使是對經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期完全可以實(shí)現(xiàn)，房價(jià)還是會下跌。其次，快速的經(jīng)濟(jì)增長常常意味著低效率的資本配置。以日本為例，日本的股指和地產(chǎn)價(jià)格比三十年前還要低，韓國和臺灣的資產(chǎn)市場也有類似的現(xiàn)象。我認(rèn)為通貨膨脹會較終結(jié)束中國的地產(chǎn)泡沫。通貨膨脹終歸是一種貨幣政策現(xiàn)象。例如，中國的貨幣供應(yīng)量年增30％，而名義GDP只增加了5％。這個(gè)差額總有會以通貨膨脹的形式表現(xiàn)出來。貨幣供應(yīng)量增加和通貨膨脹開始之間的時(shí)差要受到多種因素的影響。當(dāng)勞動力、原料等生產(chǎn)要素充足并且產(chǎn)能過剩的時(shí)候，這個(gè)時(shí)差通常比較長一些。中國過去十年的狀況比較接近于上面的假設(shè)，但是情況也在慢慢發(fā)生變化。

中國的勞動力市場現(xiàn)在很緊張。跟人們普遍感覺到的，農(nóng)村有極大數(shù)量的剩余勞動力形成了鮮明的對比。目前的工資水平，尤其是不需要特殊技能的體力勞動工人工資水平，還會進(jìn)一步上升。象石油和銅這類自然資源從1990年代的價(jià)位上漲了兩到三倍。上漲的價(jià)格需要更多的時(shí)間才能被消化。此外，未來兩年內(nèi)它們的價(jià)格還有可能會進(jìn)一步上漲，從而讓通貨膨脹壓力進(jìn)一步擴(kuò)大。產(chǎn)能過剩可以對通貨膨脹起到一定的抑制作用。但是已經(jīng)沒有以往那么大的影響力了。資本逃出生產(chǎn)領(lǐng)域，進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，可以說是通貨膨脹棺材上的較后一顆釘。隨著生產(chǎn)獲利水平的下降，房產(chǎn)價(jià)格的高漲，越來越多的生產(chǎn)企業(yè)開始退出，產(chǎn)能過剩水平下降，逐漸不再對通脹的形成產(chǎn)生阻礙。我認(rèn)為中國的通貨膨脹已經(jīng)開始了。平抑物價(jià)的相關(guān)措施可能會減緩?fù)洶l(fā)展的速度。但是像1990年代初那樣的高通貨膨脹率，還會再次在中國出現(xiàn)。我相信到2012年，通脹將會成為一個(gè)嚴(yán)重的社會問題。那時(shí)將有兩個(gè)原因促使地產(chǎn)泡沫的破滅。由于通脹是全球性的，美聯(lián)儲將不得不大幅提高利率到5％以上，這可能會導(dǎo)致熱錢離開中國。點(diǎn)，到時(shí)候中國也會提高利率到美聯(lián)儲利率水平之上，以此應(yīng)對通貨膨脹，并且防止資金過量流失。地產(chǎn)泡沫將在2012 年破裂。

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