馮侖欲當商業(yè)地產(chǎn)界馮小剛 　　4月14日，萬通地產(chǎn)舉行主題為“轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新”的2011年度新品發(fā)布會。對于萬通地產(chǎn)來說，由負責商用物業(yè)的副總經(jīng)理周東權(quán)親自來擔當主持人，看出萬通對年度新品發(fā)布會用心之重，使得本次發(fā)布會意義非凡。3月31日，萬通地產(chǎn)聯(lián)合體剛剛以15.5億元摘得上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期04號地塊，為萬通地產(chǎn)商用物業(yè)布局再添新彩。 　　這是馮侖布局大萬通，辭任萬通地產(chǎn)董事長之后，萬通地產(chǎn)新管理團隊的次亮相。新董事長許立、總經(jīng)理云大俊等高管悉數(shù)到場。 　　更為重要的是，本次發(fā)布會上萬通地產(chǎn)厚積薄發(fā)，在商用物業(yè)領(lǐng)域集中發(fā)力，推出5大新項目，算上萬通地產(chǎn)已經(jīng)持有經(jīng)營商用物業(yè)項目，達到6個，未來5年 (至2015年)，商用物業(yè)開發(fā)面積將超過100萬平方米、總投資約150億元、持有投資級商用面積超過50萬平方米、目標年租金收入11億元。 　　馮侖完成身份轉(zhuǎn)換之際，萬通地產(chǎn)較好的劇情正在上演。 　　超百萬平方米投資級物業(yè) 　　新劇情正由新任董事長許立揭開面紗：目前，萬通地產(chǎn)經(jīng)營中、在建及待建的投資型商用物業(yè)項目儲備已達到6個，分別是北京萬通D座、北京區(qū)Z3地塊、天津萬通、杭州萬通、天津泰達城R3地塊和上海虹橋地塊。規(guī)劃建筑面積高達113萬平方米，至2015年，萬通地產(chǎn)自持的營業(yè)中投資級物業(yè)面積超過50萬平方米，持有物業(yè)估值超150億元。 　　從口號、起步，到規(guī)劃面積超100萬平方米的項目儲備，萬通地產(chǎn)商用物業(yè)戰(zhàn)略布局耗時數(shù)年，區(qū)別于輕率進軍的做法，萬通地產(chǎn)的商用物業(yè)戰(zhàn)略要求厚積薄發(fā)，嫻熟引入金融、資本工具，一旦發(fā)力，前景可期。 　　萬通地產(chǎn)商用物業(yè)的規(guī)模不菲，而其相對價值則更加突出，原因在于萬通地產(chǎn)商用物業(yè)的產(chǎn)品選擇——投資級物業(yè)。以“萬通”系列為例，萬通地產(chǎn)新任總經(jīng)理云大俊說：“我們只做一線城市核心商務(wù)區(qū)或新興商務(wù)區(qū)，以及二線城市核心商務(wù)區(qū)的項目，因為只有這樣的項目未來才能獲得充分的運營收入，也為我們豐富多元的財務(wù)安排奠定基礎(chǔ)”。 　　許立強調(diào)，萬通地產(chǎn)仍然會堅持“濱海新區(qū)、美國模式和萬通價值觀”的既定戰(zhàn)略，而轉(zhuǎn)型期的策略安排則是：在住宅領(lǐng)域?qū)柟滩⑼卣垢纳菩托枨罂腿?，增加度假和休閑產(chǎn)品，豐富住宅產(chǎn)品線；在商用物業(yè)領(lǐng)域?qū)猿置绹Ｊ剑匀f通為主軸，租售并舉，采用創(chuàng)新的融資渠道，提升專業(yè)運營能力。 　　財務(wù)總監(jiān)出身的云大俊更習慣于用數(shù)據(jù)說話，他透露，萬通地產(chǎn)力爭5年內(nèi)商用物業(yè)的收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資級持有物業(yè)占總資產(chǎn)20% 至30%。對萬通地產(chǎn)的新團隊來講，這是一個有挑戰(zhàn)的轉(zhuǎn)型目標。“我們團隊有信心完成公司的既定戰(zhàn)略目標”，許立信心十足。 　　萬通城市綜合體是萬通地產(chǎn)商用物業(yè)的主要產(chǎn)品類型，其特點是以寫字樓為主導(dǎo) ——早在幾年前萬通地產(chǎn)就開始花大力培養(yǎng)寫字樓運營能力，目前持有經(jīng)營的萬通D座項目在推出市場10多個月就達到滿租，并且保持了CBD區(qū)域一線租金水平。 　　在當天的活動上，萬通地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)總監(jiān)劉克峰還發(fā)布了《萬通寫字樓標準3.0版》，新產(chǎn)品將在寫字樓標準的基礎(chǔ)上，更加關(guān)注產(chǎn)品在全生命周期內(nèi)的可持續(xù)發(fā)展，強調(diào)安全和藝術(shù)特色。 攜手巨頭，給力美國模式 　　數(shù)字生長的背后，萬通地產(chǎn)將在“美國模式”的指引下，走出一條“中期持有，能力導(dǎo)向，資本收益，收入多元”的特色路徑。由于萬通地產(chǎn)的商用物業(yè)戰(zhàn)略模式與金融、資本運作高度相關(guān)，所以，萬通地產(chǎn)的新董事會和管理層中，增加了不少專業(yè)與金融背景的成員，新團隊的搭建已經(jīng)為踐行“美國模式”做好準備。 　　而與金融巨頭中金和商用物業(yè)專家香港置地的戰(zhàn)略合作，也給萬通地產(chǎn)所倡導(dǎo)的美國模式以有力的支持——資本和運營能力是商業(yè)地產(chǎn)的兩大核心要素。當天的活動中，中金直接投資部副總經(jīng)理滕勝春、香港置地中國商用物業(yè)總經(jīng)理高偉強和美國 AS+GG 建筑設(shè)計事務(wù)所的合伙人Bob Forest 也專程出席，并以戰(zhàn)略合作伙伴的身份表達了祝愿。 　　在萬通地產(chǎn)之外，母公司萬通控股旗下仍有北京萬通新世界廣場，以及遠在美國紐約世貿(mào)大廈的“中國”項目。從大萬通的歷史來看，位于北京阜成門的萬通新世界廣場是萬通地產(chǎn)的商用物業(yè)的起點，而“中國”項目則代表了后者的未來。作為“萬通”的海外版，萬通從“中國”項目上汲取營建與運營管理經(jīng)驗，全球配置軟資源，建立各種世界超 水準的資源平臺，將充分服務(wù)于“萬通”系列產(chǎn)品在內(nèi)地的連鎖擴張，這一優(yōu)勢并非內(nèi)地其他發(fā)展商可比。 　　在馮侖看來，海外不動產(chǎn)市場因發(fā)展時期早、成熟度較高，對產(chǎn)品與服務(wù)的理念更為深入，只有在海外市場投入真金白銀，赤身肉搏，才能夠?qū)W到真功夫，而這樣的功底將是萬通地產(chǎn)決勝內(nèi)地高端物業(yè)市場的底氣。 　　萬通地產(chǎn)的商用物業(yè)投資不僅戰(zhàn)略清晰，而且戰(zhàn)術(shù)層面近年來不乏創(chuàng)新。萬通地產(chǎn)把商用物業(yè)投融資模式體系化，對應(yīng)項目開發(fā)運營的四個階段，進行不同的組合運用：在拿地前夕，即引入戰(zhàn)略投資伙伴實現(xiàn)股權(quán)合作，共同開發(fā)，以此降低自有資金投入；在開發(fā)建設(shè)階段，引入私募股權(quán)投資基金（PE）、銀團貸款或信托資金，完成項目的開發(fā)建設(shè)；在持有經(jīng)營階段，引入商用物業(yè)孵化基金，實現(xiàn)早先合作股東的利益退出，并加強項目的運營管理，以提高租金與出租率為目標；然后，在出租率與租金收益保持穩(wěn)定后，通過各種金融產(chǎn)品比如REITS等，向包括養(yǎng)老基金、保險機構(gòu)等機構(gòu)出售部分或全部權(quán)益。 　　目前，萬通地產(chǎn)運營及在建狀態(tài)的商用物業(yè)大體遵循這一思路。去年底，萬通地產(chǎn)聯(lián)合體奪標北京CBD中服Z3地塊，就是聯(lián)合多家不同專業(yè)背景的機構(gòu)共同競標。在體量近14萬平方米的杭州萬通開發(fā)中，通過股權(quán)基金的方式轉(zhuǎn)讓了51%的權(quán)益，實現(xiàn)了合作股東的利益退出，提前回收了部分投資收益。另外，在目前出租率達100%的萬通D座中，通過不到2年的運營管理，實現(xiàn)滿租，繼而向銀行申請經(jīng)營物業(yè)貸款等融資方式，提高了股東自有資金使用效率。 　　在這樣的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)策應(yīng)下，萬通地產(chǎn)未來的商用物業(yè)將以“萬通”展開版圖。商用物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理許良飛表示，萬通將集中在京津環(huán)渤海、長三角、成渝地區(qū)復(fù)制，主要在北京、上海、天津、杭州與成都等城市展開。 　　萬通地產(chǎn)目前在萬通控股的業(yè)務(wù)比重占到80%，隨著萬通控股的發(fā)展，萬通地產(chǎn)所占比重會逐步縮小到50%。 成為商業(yè)地產(chǎn)的馮小剛 　　盡管馮侖已經(jīng)抽身而上，奔著萬通控股三年內(nèi)海外整體上市的目標，在大萬通層面謀篇布子，但萬通地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生任何變化，馮侖作為實際控制人也沒有發(fā)生任何變化。更重要的是，多年來其商業(yè)哲學已經(jīng)浸染到萬通地產(chǎn)的骨子里。在他看來，萬通地產(chǎn)做商用物業(yè)就是要“成為商業(yè)地產(chǎn)的馮小剛”。 　　因為中國的房地產(chǎn)市場也好，商業(yè)地產(chǎn)也好，“不差錢，不差地，不差機會”，關(guān)鍵是你是否做到了“良心好，手藝好，眼光好”，如果你成為商業(yè)地產(chǎn)的張藝謀或者馮小剛，那么“好錢就會跟著你走”。 　　他解釋說，單按照保險行業(yè)資金投資新的規(guī)定，將可增加大概4000億到商用物業(yè)領(lǐng)域，他們一定選擇風險比較低，回報有保障的項目。再比如，還有大量的私人銀行的錢。隨著經(jīng)濟和金融的發(fā)展，雖然從銀行渠道的融資受到了限制，但市場上并不差錢。如果你是上述所說的“三好生”，你在找錢，錢也在找你。至于土地，由于是空間的生意，理論上也是動態(tài)無限的——只要在容積率和地價上有了空間，就相當于有了新的土地。而從機會上說，由于中國市場廣大，總會有機會。 　　“既然這個市場不差錢，不差地，不差機會，差的是三好生，那么你急什么？我們的追求永遠是好，是能力，較終把自己變成商業(yè)地產(chǎn)的張藝謀或者馮小剛”。在馮侖看來，產(chǎn)品選擇和運營能力的重要性高居頭位，他認為當前商業(yè)地產(chǎn)的問題是租金不夠長期和穩(wěn)定，租金不夠，因此不足以支持財務(wù)上的一些安排，比如REITS，“其實主要不是政策環(huán)境不夠，是市場表現(xiàn)不夠”，他說，萬通地產(chǎn)的商用物業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新是馬拉松的長跑過程，只要是“三好生”，就能持續(xù)不斷地保持自我超越。而這種低風險，中速度，高回報的策略能夠堅定執(zhí)行下去，就一定能剩者為王。 　　“現(xiàn)在只是馬拉松過程中的階段掌聲，好日子還在后頭，我對我們的戰(zhàn)略和新團隊充滿信心”，馮侖說。 馮侖欲當商業(yè)地產(chǎn)界馮小剛 　　4月14日，萬通地產(chǎn)舉行主題為“轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新”的2011年度新品發(fā)布會。對于萬通地產(chǎn)來說，由負責商用物業(yè)的副總經(jīng)理周東權(quán)親自來擔當主持人，看出萬通對年度新品發(fā)布會用心之重，使得本次發(fā)布會意義非凡。3月31日，萬通地產(chǎn)聯(lián)合體剛剛以15.5億元摘得上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期04號地塊，為萬通地產(chǎn)商用物業(yè)布局再添新彩。 　　這是馮侖布局大萬通，辭任萬通地產(chǎn)董事長之后，萬通地產(chǎn)新管理團隊的次亮相。新董事長許立、總經(jīng)理云大俊等高管悉數(shù)到場。 　　更為重要的是，本次發(fā)布會上萬通地產(chǎn)厚積薄發(fā)，在商用物業(yè)領(lǐng)域集中發(fā)力，推出5大新項目，算上萬通地產(chǎn)已經(jīng)持有經(jīng)營商用物業(yè)項目，達到6個，未來5年 (至2015年)，商用物業(yè)開發(fā)面積將超過100萬平方米、總投資約150億元、持有投資級商用面積超過50萬平方米、目標年租金收入11億元。 　　馮侖完成身份轉(zhuǎn)換之際，萬通地產(chǎn)較好的劇情正在上演。 　　超百萬平方米投資級物業(yè) 　　新劇情正由新任董事長許立揭開面紗：目前，萬通地產(chǎn)經(jīng)營中、在建及待建的投資型商用物業(yè)項目儲備已達到6個，分別是北京萬通D座、北京區(qū)Z3地塊、天津萬通、杭州萬通、天津泰達城R3地塊和上海虹橋地塊。規(guī)劃建筑面積高達113萬平方米，至2015年，萬通地產(chǎn)自持的營業(yè)中投資級物業(yè)面積超過50萬平方米，持有物業(yè)估值超150億元。 　　從口號、起步，到規(guī)劃面積超100萬平方米的項目儲備，萬通地產(chǎn)商用物業(yè)戰(zhàn)略布局耗時數(shù)年，區(qū)別于輕率進軍的做法，萬通地產(chǎn)的商用物業(yè)戰(zhàn)略要求厚積薄發(fā)，嫻熟引入金融、資本工具，一旦發(fā)力，前景可期。 　　萬通地產(chǎn)商用物業(yè)的規(guī)模不菲，而其相對價值則更加突出，

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