莫斌端坐臺上，平靜的臉上看不出任何跡象。2月1日，香港四季酒店，這位新上任不久的碧桂園總裁公布全年業(yè)績：2010年全年共實現(xiàn)合同銷售金額約329億元。 　　盡管是樓市調(diào)控政策不斷加碼，碧桂園仍將今年銷售目標鎖定430億元，繼續(xù)保持30%的增長速度。在一系列宏調(diào)政策大背景下，內(nèi)地對房企的融資通道已被堵死，近期在港上市的內(nèi)地房企也未雨綢繆，紛紛掀起了融資潮，向海外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、債券以及與各大銀行簽訂信貸協(xié)議等，以緩解日益繃緊的資金鏈。 　　春節(jié)鞭炮聲未消，2月8日晚，央行忽然宣布加息25個基點。加上春節(jié)前的新“國八條”以及滬渝房地產(chǎn)試點的推出，2011年開發(fā)商一開始就遭受三大重擊。似乎未卜先知，碧桂園于加息前的2月7日公布，該公司有意發(fā)行7年期美元優(yōu)先票據(jù)，并已獲原則上批準讓票據(jù)在新加坡上市。 　　碧桂園有關(guān)負責(zé)人日前對時代周報記者聲稱，“發(fā)債所募得款項將為新增房地產(chǎn)項目提供資金，并做公司的一般用途?！痹诮鹪C券策略分析師吳煜看來，央行出其不意宣布加息，表明中國已進入加息周期，房地產(chǎn)將受到較大的沖擊，這無疑對開發(fā)商的融資成本形成巨大壓力。 　　發(fā)債鞏固流動資金 　　僅僅在2月1日公布業(yè)績的一個星期后，碧桂園便向投資者公布了新一輪融資計劃，這是繼恒大地產(chǎn)(03333.HK)之后，家搶在2011新年之際發(fā)債融資的開發(fā)商。 　　以新債還舊債—可謂是碧桂園這一年多來的財務(wù)大計。不過，讓碧桂園如此有底氣或許來自其2010年不錯的業(yè)績。碧桂園稱其多項數(shù)據(jù)均創(chuàng)下2007年上市以來的歷史新高。 　　2010年，碧桂園凈利潤率約16.6%，同比上升4.1個百分點，2010年底可動用現(xiàn)金約人民幣81億元，凈借貸比率約48.4%。土地增值稅撥備后毛利率約29.5%，同比增加4個百分點。 　　2月7日，碧桂園發(fā)布公告稱，計劃發(fā)行7年期優(yōu)先票據(jù)，具體募集金額以及票面利息將視市場行情及投資者興趣再行確定。高盛(亞洲)以及摩根大通為擬定票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人，高盛(亞洲)、摩根大通以及德意志銀行為票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席賬簿管理人。 　　碧桂園有關(guān)負責(zé)人對時代周報記者表示，倘若票據(jù)能夠成功發(fā)行，所得款項將用作為現(xiàn)有和新增房地產(chǎn)項目(包括建筑費及土地款)提供資金，并作為一般公司用途。董事會相信此次票據(jù)的發(fā)行能補充集團業(yè)務(wù)擴充計劃所需要的資金，并將進一步鞏固集團的流動資金狀況，為集團提供長線資本。 　　碧桂園有關(guān)負責(zé)人介紹，碧桂園大部分產(chǎn)品可在開工后6-8個月開始預(yù)售，開工后12-18個月完工及交付，集團還將進一步加強適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品創(chuàng)新及項目管理執(zhí)行力，快速地推盤及提高預(yù)售認購比率，此等措施均有利于避免集團過分依賴外界項目融資渠道。 　　碧桂園去年總收入約258億元，同比上升約47%；確認收入的建筑面積約493萬平方米，同比增長約41%，超額完成目標約12%。其中權(quán)益所有人應(yīng)占利潤約42.91億元，同比上升約96%，銷售額及凈利均創(chuàng)歷史較高水平。 　　國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平對時代周報記者分析，對開發(fā)商而言，銷量下滑對其資金鏈的影響更大。而更為嚴峻的是，從去年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已經(jīng)是既成事實。 　　由于今年樓市將因政策限制而受到諸多影響，不少開發(fā)商都持謹慎心態(tài)，碧桂園則提出銷售增長30%的目標。對此碧桂園有關(guān)負責(zé)人表示，其項目大多數(shù)位于二、三線城市，而且整體房價較低，預(yù)計不會太多地受政策左右，而這也是碧桂園敢于融資加速擴張的主要籌碼。 　　穆迪分析，擬發(fā)行債券有助碧桂園度過內(nèi)地銀行信貸趨緊的環(huán)境，并改善其債務(wù)到期狀況，因此給予此票據(jù)“Ba3”高端無抵押債務(wù)評級。集團已經(jīng)增加境外無抵押貸款，境內(nèi)貸款將維持在總資產(chǎn)約13%。不過，穆迪高端副總裁蔡承業(yè)表示，碧桂園遜于其他獲Ba3評級的公司。 　　數(shù)次發(fā)債并非缺錢 　　這并非碧桂園一年多來的頭次發(fā)債，就在2010年，碧桂園已實現(xiàn)了兩次大規(guī)模融資。 　　在2月1日召開的2010年度業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園高層介紹，集團成功于2010年4月發(fā)行5.5億美元七年期優(yōu)先票據(jù)，為6億可換股債券進行再投資，亦于去年8月成功發(fā)行4億五年期優(yōu)先票據(jù)，至今已累計回購可換股債券本金總額69.78%。 　　碧桂園有關(guān)負責(zé)人告訴時代周報記者，凈借貸比率由2009年年底約52.7億下降到2010年年底的48.4%，每股贏利約人民幣25.89分，較去年同期上升約93%。 　　據(jù)碧桂園2010年財報，截至2010年8月24日，碧桂園已累計回購可換股債券本金總額約54.15%。隨后碧桂園于2010年9月14日、9月28日分別回購本金額為7500萬元和6000萬元人民幣的可換股債券，并予以注銷。余下未贖回債券的本金總額為13.036億元人民幣。 　　今年1月25日，碧桂園宣布，以行使持有人權(quán)利贖回本金總額5.23億元人民幣的未贖回可換股債券，等同未贖回本金額約40.1%，贖回價約8900萬美元(約6.94億港元)，公司將動用去年發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)所得款項凈額支付。至此，碧桂園還剩本金7.81億元人民幣的未贖回債券。 　　“碧桂園這種為了贖回舊債而采取發(fā)新債的融資方式在境外資本市場非常普遍?！庇^點地產(chǎn)網(wǎng)武瑾瑩認為，這幾次發(fā)債籌集資金的用途，都是為了回購碧桂園在2013年到期而目前尚未贖回的可換股債券，其余用于其現(xiàn)有或未來的房地產(chǎn)項目。 　　“碧桂園幾次發(fā)行債券，并非因為缺錢?！北坦饒@投資者關(guān)系部主管劉嘉毅也表示，而是為了提前為2011年到期的可換股債券可能出現(xiàn)的贖回提早做好準備，這正體現(xiàn)出碧桂園在財務(wù)方面是非常審慎和慎重的態(tài)度。 　　1月5日，碧桂園發(fā)布公告稱，將修訂與美林國際的股份掉期協(xié)議，原定于2013年2月22日到期的“對賭”協(xié)議，只有碧桂園有權(quán)提前終止，原定終止的前置條件作廢；股份掉期較終價格的計算方法也有所改變。 　　分析人士稱，此次協(xié)議的修改表面上更為公平，碧桂園期望通過鎖定對賭協(xié)議減少融資成本，但以碧桂園目前的股價來看，其所面臨的回購成本上升也有很大風(fēng)險。 　　“很多銀行已暗中停了房地產(chǎn)開發(fā)貸款。”財經(jīng)大學(xué)中國銀行[3.29 0.30%]業(yè)研究主任郭田勇告訴時代周報記者，H股的地產(chǎn)公司選擇先行發(fā)債，是為了提前充實現(xiàn)金流，開發(fā)商發(fā)行的海外債券中部分以美元結(jié)算，如果人民幣進一步升值，開發(fā)商將享受貨幣升值帶來的好處。 　　加速省外新增項目 　　“以前碧桂園的土地布局，主要是三、四線及二線城市城鄉(xiāng)結(jié)合部，”標普分析師表示，從這兩年來看，其土地策略太過超前。 　　為此，碧桂園現(xiàn)在正逐步進行調(diào)整，目前在杭州、無錫的拿地就是新的嘗試。去年11月25日，碧桂園11.4億競得杭州下沙住宅用地，樓面價約6196元/平方米。就在次日，碧桂園同樣也以9.21億拍得無錫高鐵站居住用地，樓面價約2427元/平方米。 　　但在業(yè)內(nèi)人士看來，與前兩年相比，碧桂園開發(fā)規(guī)模并未大幅增加，銷售規(guī)模增長的同時，發(fā)債數(shù)額也越來越大，公司可動用的流動資金是增多了，卻仍顯得捉襟見肘。 　　一位熟悉碧桂園開發(fā)模式的地產(chǎn)商人士表示，可能是碧桂園財務(wù)成本在大幅度增加，其拿地模式大多是從一級市場開始進入，前期所需資金增多，現(xiàn)在碧桂園每年公布的土地儲備只保持在4000萬平方米左右的規(guī)模。 　　正是迫于資本市場的日益增加的壓力，碧桂園已進入全面開拓高利潤率產(chǎn)品線階段。碧桂園去年在廣東、廣西、湖北、天津等區(qū)域推出大約15個全新項目，均獲得較好市場業(yè)績。 　　2月1日，莫斌在業(yè)績報告發(fā)布會上透露，公司現(xiàn)有項目中，約2/3位于廣東省內(nèi)，將來兩三年內(nèi)會逐步改變現(xiàn)有布局方式，使得廣東省內(nèi)和省外的項目數(shù)量持平。數(shù)據(jù)顯示，碧桂園全國項目總數(shù)達84個，當中51個位于廣東省，33個位于其他省份，省內(nèi)外發(fā)展不均衡的狀態(tài)，就如同一個跛足前行者。碧桂園的業(yè)績?nèi)缫幸粋€大的提升，必需在未來兩年內(nèi)，加速在廣東省外新增項目。 　　碧桂園有關(guān)負責(zé)人告訴時代周報記者，2011年，碧桂園將主要抓兩個市場：度假市場和常住市場。其中全新高品質(zhì)度假住宅項目，如位于深圳東，定位為“港深都會圈、國際濱海城”的度假型項目碧桂園·十里銀灘；同時2008、2009年的大量土儲將開發(fā)入市，廣州、天津等地區(qū)的住宅項目仍將有大貨量上市。 　　“近日新開盤的佛山碧桂園城市花園，其酒店公寓產(chǎn)品被神秘豪客一空，全部為整層購購的客戶，是碧桂園豪宅轉(zhuǎn)型的成功嘗試。”上述碧桂園有關(guān)負責(zé)人表示。 　　“是否進城還看市場需求，如果一線城市有優(yōu)質(zhì)地塊也不排除會參與競標?！痹?月1日業(yè)績發(fā)布會間隙，莫斌對時代周報記者表示，對于商業(yè)地產(chǎn)以后會嘗試，目前有想法但不是碧桂園的優(yōu)勢，還處于研究階段，一旦有合適的機會再進入。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！