閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
東南亞頭富集體搶灘北京CBD
有些地塊就是為“地王”而生。
在中國,沒有哪一塊地像它這樣具有地王色彩,也沒有哪一塊地像它這樣吸引了數(shù)量眾多的開發(fā)商和金融大鱷虎視眈眈,更沒有哪一塊地像它這樣攪得土地部門傷
透了腦筋,它就是北京商務(wù)區(qū)(CBD)核心區(qū)地塊。
的北京區(qū)基本已開發(fā)殆盡,唯有在國貿(mào)橋東北角、靠近央視新大樓和長安街的區(qū)域尚保留著見所未見的一塊空地。這一區(qū)域被分割成了12宗地塊進(jìn)行出讓,憑借其的地段優(yōu)勢,毫無疑問將造就一個“地王群”。
北京區(qū)今年一度被媒體評為史上較難產(chǎn)的地王。不過,隨著12宗地塊中的6宗(Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15)正式進(jìn)行招投標(biāo),這一備受關(guān)注的地王群花落誰家終于一見分曉。與此同時,一個巨大的疑問也就浮出水面:為什么奪得北京區(qū)地王的會是他們?
東南亞多國頭富入主CBD
“全世界審視中國的發(fā)展頭先就要看北京,而要打量北京的發(fā)展就應(yīng)該看CBD?!痹诒本〤BD區(qū)域打造了一高端項目的奧園中國中國奧園(03883.HK)高層人士曾向記者這樣談到北京CBD的定位。
毫無疑問,作為北京CBD區(qū)域較為核心的12宗地塊,勢必將吸引中國在資本市場乃至政界較長袖善舞的大鱷。
12月21日,北京區(qū)Z14、Z15兩地塊甩開了一起進(jìn)行招標(biāo)的Z3、Z4、Z5、Z6地塊,“搶先”公布了出讓結(jié)果。據(jù)北京市土地整理儲備資料顯示,建筑規(guī)模為22萬平方米的Z14地塊被正大置地、正大集團(tuán)、卜蜂國際、上海帝泰、正大制藥投資、中山凱茵、玖龍紙業(yè)、華康資本、金光紙業(yè)、上海世茂和華僑鳳凰等11家企業(yè)組成的聯(lián)合體奪得,中標(biāo)價格為41.14億元;12宗地塊中體量、建筑規(guī)模高達(dá)35萬平方米的Z15地塊被中信集團(tuán)以63億元競得,創(chuàng)下北京市單個地塊出讓價格的新紀(jì)錄。
此日,Z3、Z4、Z5、Z6地塊的招標(biāo)結(jié)果也出爐,其競得者分別為中國國際金融有限公司等5家公司聯(lián)合體、中國民生銀行股份有限公司、安邦財產(chǎn)保險股份有限公司等3家公司聯(lián)合體、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司等3家公司聯(lián)合體。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司一位做過北京區(qū)地塊一級開發(fā)項目的負(fù)責(zé)人告訴記者,像區(qū)這種地段,其購家必然是中國較具實力的資本大鱷,但這并不意味著錢多就一定能拿到地,關(guān)鍵還要看錢怎么來的、又是怎么花的。
上述6宗地塊的購家基本都是中國地產(chǎn)界和金融界響當(dāng)當(dāng)?shù)木揠?,如中信、中金、民生銀行、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬通等;不過Z14的購家中有幾家卻顯得有些陌生,如正大置地、卜蜂國際、上海帝泰、金光紙業(yè)等。
其實,卜蜂國際是卜蜂集團(tuán)旗下公司,而卜蜂集團(tuán)在中國內(nèi)地的名字就是正大集團(tuán),這就意味著,Z14的購家中,正大置地、卜蜂國際、正大制藥投資均是正大集團(tuán)旗下關(guān)聯(lián)公司。另外,上海帝泰的法人代表是正大集團(tuán)副董事長李紹祝。因此,在Z14的11家購主中,至少有5家公司都是正大集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司,相當(dāng)于正大集團(tuán)購了Z14地塊中10萬平方米的建筑面積。
據(jù)正大集團(tuán)公開資料顯示,該集團(tuán)是泰籍華人創(chuàng)辦的知名跨國企業(yè),在中國以外稱作Charoen Pokphand Group(卜蜂集團(tuán)),其現(xiàn)任董事長為泰籍華人謝國民。據(jù)《福布斯》數(shù)據(jù),泰國正大集團(tuán)董事長謝國民以凈資產(chǎn)70億美元,成為2010年度泰國較富有的人。
另一個看似很遠(yuǎn)其實很近的資本大鱷是金光紙業(yè)。它的名字目前在國內(nèi)并非家喻戶曉,但它旗下的品牌“唯潔雅”、“清風(fēng)”和“真真”卻知名度較高,目前這三大品牌市場份額已占中國生活用紙市場的16%,居全國。同樣地,金光紙業(yè)的母公司金光集團(tuán)控制人黃志源家族多年來被《福布斯》等權(quán)威媒體評為印尼大財團(tuán)。
再加上中國“女頭富”張茵執(zhí)掌的玖龍紙業(yè)的加盟,僅僅Z14這一宗地塊,就吸引了東南亞地區(qū)多國頭富的追逐,從某種意義上說,北京區(qū)地塊已經(jīng)成了華人頭富們的一場戰(zhàn)爭。
另外一些信息顯得更加意味深長。據(jù)正大集團(tuán)網(wǎng)站公布,1980年代末,中國急需外部世界的理解,正大集團(tuán)成為個站出來公開承諾繼續(xù)加大在中國投資的外商企業(yè)。同時據(jù)悉,黃志源是愛國華僑、印尼金光集團(tuán)創(chuàng)建人黃奕聰?shù)拈L子,在周恩來總理的關(guān)心下,1960年被父親往中國求學(xué),1963年在北京大學(xué)數(shù)學(xué)力學(xué)系就讀。
土地購賣雙方的共贏
這絕不僅僅只是一場資本的盛宴。
公開數(shù)據(jù)顯示,北京區(qū)上述6宗地塊總建筑面積為114萬平方米,合計成交總金額為222.57億元,平均樓面價僅為19523元/平方米。
“這是一個遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該地塊真實市場價值的成交價格?!敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示,周圍的世貿(mào)工三寫字樓等售價已經(jīng)超過5萬元/平方米,高端的公寓如柏悅府售價早已突破8萬元/平方米,而上述6宗地塊的樓面價竟然不到2萬元/平方米。
對此,北京市土地整理儲備工作人員表示,區(qū)的土地出讓主要是從金融功能和產(chǎn)業(yè)集聚的規(guī)劃點出發(fā)的,而且在后期建設(shè)、轉(zhuǎn)讓上都有嚴(yán)格限制,確保CBD功能完備、開發(fā)合理。
但在業(yè)界看來,這無異于一場“國家撒錢”行為。對比之前地價3萬多元/平方米的市場預(yù)期,這一成交價格低很多,看似是相關(guān)土地部門損失了大量的土地出讓金。
不過,在北京聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總裁楊少鋒看來,盡管北京市政府犧牲了大量的土地出讓金,但換來的是未來數(shù)十年無法計算的稅收和經(jīng)濟(jì)增長。
更大的“局”還在背后。
據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》了解,北京區(qū)原計劃分期開發(fā),一期推出中服地塊,即如今被拆分成的Z3、Z4、Z5、Z6地塊,建設(shè)用地面積48749.646平方米,建筑面積32.7萬平方米,容積率接近7。而拆分之后,其建設(shè)用地面積改為41105.18平方米,建筑面積為58萬平方米,容積率也增至14。
如此一來,盡管Z3、Z4、Z5、Z6地塊的成交均價只有2萬元/平方米左右,總成交價也高達(dá)159.3億元;而如果按照原規(guī)劃,即便按照3萬元/平方米來計算,其市值也只有98億元。
對于土地的購賣雙方而言,這看起來是個兩全齊美的結(jié)果。
頭批“撞上槍口”的地王
這一局面來之不易。
市場分析人士指出,上述6宗地塊平均樓面價只有2萬元/平方米,其實還有一個原因就是,相關(guān)土地部門擔(dān)心地價太高,掀起房價炒作風(fēng)聲。
對此,李文杰表示,部分周圍在售企業(yè)指望北京區(qū)再拉高售價的希望基本落空,這有效地扼殺了炒作氛圍。
之前,因擔(dān)心區(qū)地塊成為天價地王而推高中國房價,該地塊交易曾經(jīng)多次中止。
今年3月15日前后,北京土地市場接連爆出地王,其中大望京1號地成交樓面價高達(dá)27500元/平方米。消息人士透露,這一事件引起了政府的高度關(guān)注。北京市有關(guān)方面緊急作出調(diào)整,3月19日,北京市土地整理儲備公布,將區(qū)一期中服地塊等地王級的幾個地塊推遲上市。
北京區(qū)地塊上市的非正常終止絕不止一次兩次。2009年6月,中服地塊被相關(guān)部門列入土地供應(yīng)計劃。7月,北京市土地整理儲備稱,該地塊規(guī)劃已上交,即將推入市場。然而不久之后,中服地塊的入市時間卻由“2009年第三季度”變成了“2009年”。而今年2月上市時,該地塊一直沒人購購。
自今年3月份土地市場作出調(diào)整后,區(qū)地塊一直處于蟄伏狀態(tài)。直到今年7月份,北京市土地整理儲備公布該地塊采取兩輪招標(biāo)綜合評定的形式進(jìn)行出讓,并于8月2日舉行了輪招投標(biāo),數(shù)百家企業(yè)就區(qū)地塊的規(guī)劃設(shè)計提交了投標(biāo)方案。
11月16日,北京市有關(guān)方面頭次公布階段投標(biāo)結(jié)果,但是令各界詫異的是,此次公布投標(biāo)結(jié)果的名頭只是競標(biāo)文件的編號,土地市場“隱名”公布競標(biāo)結(jié)果未有,謹(jǐn)慎程度可見一斑。
12月7日,區(qū)地塊Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15等6宗地塊的輪招投標(biāo)正式進(jìn)行,另外6宗地塊暫不交易,中信等多家大企業(yè)一度為這6宗地塊報價較高達(dá)到238億元。
不過從實際結(jié)果來看,Z3、Z4、Z6地塊的較終成交價并非較高報價。若論地王的密集程度,類似區(qū)地塊接連誕生6塊單價接近2萬元/平方米地王的地塊在全國也是十分罕見的??梢韵胍姡S著區(qū)另外6宗地塊上市交易,未來這一僅僅11萬平方米的土地上將產(chǎn)生12個地王。
區(qū)這6宗地塊或許率先“撞上槍口”。12月19日,國土資源部發(fā)出通知,對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊,市、縣國土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂或中標(biāo)通知書發(fā)出后2個工作日內(nèi),按規(guī)定填寫房地產(chǎn)用地交易異常情況,上報國土資源部和?。▍^(qū)、市)國土資源主管部門,以防止出現(xiàn)高價地,穩(wěn)定市場預(yù)期。這就意味著,區(qū)近日成交的6宗地塊將成為國土部頭批監(jiān)控的地王。 東南亞頭富集體搶灘北京CBD
有些地塊就是為“地王”而生。
在中國,沒有哪一塊地像它這樣具有地王色彩,也沒有哪一塊地像它這樣吸引了數(shù)量眾多的開發(fā)商和金融大鱷虎視眈眈,更沒有哪一塊地像它這樣攪得土地部門傷
透了腦筋,它就是北京商務(wù)區(qū)(CBD)核心區(qū)地塊。
的北京區(qū)基本已開發(fā)殆盡,唯有在國貿(mào)橋東北角、靠近央視新大樓和長安街的區(qū)域尚保留著見所未見的一塊空地。這一區(qū)域被分割成了12宗地塊進(jìn)行出讓,憑借其的地段優(yōu)勢,毫無疑問將造就一個“地王群”。
北京區(qū)今年一度被媒體評為史上較難產(chǎn)的地王。不過,隨著12宗地塊中的6宗(Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15)正式進(jìn)行招投標(biāo),這一備受關(guān)注的地王群花落誰家終于一見分曉。與此同時,一個巨大的疑問也就浮出水面:為什么奪得北京區(qū)地王的會是他們?
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毫無疑問,作為北京CBD區(qū)域較為核心的12宗地塊,勢必將吸引中國在資本市場乃至政界較長袖善舞的大鱷。
12月21日,北京區(qū)Z14、Z15兩地塊甩開了一起進(jìn)行招標(biāo)的Z3、Z4、Z5、Z6地塊,“搶先”公布了出讓結(jié)果。據(jù)北京市
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