從整個(gè)國(guó)家的情況看，下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)受諸多利好政策刺激，扭轉(zhuǎn)了疲軟的局面，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的市場(chǎng)形勢(shì)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍在低谷徘徊，土地購置面積和開發(fā)面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，新開工量嚴(yán)重不足，導(dǎo)致后繼房源供應(yīng)不足，加之社會(huì)對(duì)未來通脹的預(yù)期，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷攀升，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。 　　一、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的原因分析 　　1、貨幣流動(dòng)性過多，通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)因素明顯 　　2010年年初以來我國(guó)信貸投放迅猛釋放，從人民幣中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款（主要是房地產(chǎn)貸款）當(dāng)月增加額來看，除2月份以外，前6個(gè)月貸款增加額逐月提高，其中6月份當(dāng)月增加1884億元。截至6月底，中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款余額達(dá)到3.88萬億元。從廣義貨幣增長(zhǎng)情況來看，2009年年底以來，M2的增速直線上升，從11月份的14.8%急速提高至今年6月份的28.5%，創(chuàng)近10年來的較高紀(jì)錄。在通脹預(yù)期的壓力下，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求保值增值，成為支撐新一輪樓市行情的重要因素。 　　2、政府刺激住房消費(fèi)的政策效果逐漸顯現(xiàn) 　　2009年尤其是下半年以來，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)一系列金融、稅收等刺激住房消費(fèi)的政策措施，各地政府也紛紛出臺(tái)了相應(yīng)的救市政策。利率的下降和交易稅費(fèi)的減免大大降低了消費(fèi)者的購房成本，提高了居民的購購力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用逐漸顯現(xiàn)。 　　3、開發(fā)商適時(shí)降價(jià)促銷 　　開發(fā)商正視行業(yè)調(diào)整，順應(yīng)市場(chǎng)變化，主動(dòng)降價(jià)促銷，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇發(fā)揮了重要的推動(dòng)作用。2010年開始，各地樓市出現(xiàn)了變相降價(jià)的優(yōu)惠措施。一些樓盤的降價(jià)促銷力度加大，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)總水平回落到2007年末的水平。房?jī)r(jià)的大幅度下降，觸及購房者的心理價(jià)位，刺激了市場(chǎng)購房需求的釋放。 　　4、2010年被抑制的需求集中釋放 　　2010年，受悲觀的經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期影響，不僅投機(jī)性需求迅速撤離，潛在購房者也采取了持幣觀望的態(tài)度，自住型消費(fèi)者購房需求被抑制。2010年二季度之后，受房?jī)r(jià)下跌、國(guó)家優(yōu)惠政策帶來的購房成本降低等利好因素的影響，壓抑了半年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放，房屋銷售放量大增，成交量大大超過市場(chǎng)預(yù)期。 　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖存在不確定性 　　從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的發(fā)展階段及發(fā)展現(xiàn)狀來看，當(dāng)前，既有促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖的有利因素，也存在阻礙房地產(chǎn)發(fā)展的不利因素。 　?。ㄒ唬┐龠M(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)回升的有利因素 　　1、當(dāng)前我國(guó)仍處于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的階段 　　根據(jù)世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP在1000-4000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP進(jìn)入4000-8000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長(zhǎng)期。2010年我國(guó)人均GDP已經(jīng)突破3000美元，這就意味著今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)將處于高速發(fā)展和穩(wěn)定快速增長(zhǎng)時(shí)期。 　　2、住房需求潛力巨大 　　頭先，城市化水平的提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。1998年以來，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快。據(jù)預(yù)測(cè)，2010-2020年，我國(guó)將處于工業(yè)化和城市化“雙加速”階段，到2020年，我國(guó)城市化率將達(dá)到58%左右，對(duì)住房的需求比較旺盛。 　　其次，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的趨勢(shì)來看，居民消費(fèi)的已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，住房是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主導(dǎo)產(chǎn)品，這將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)的總量。從購購力的角度來看，改善型購房需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力支撐。 　　第三，居民出于保值增值的考慮將增加對(duì)房地產(chǎn)的持有。由于儲(chǔ)蓄利率相對(duì)偏低，居民儲(chǔ)蓄意愿不斷下降，而資本市場(chǎng)不穩(wěn)定，投資股市存在較大風(fēng)險(xiǎn)，在投資渠道有限的情況下，人們的投資大多偏向于持有房地產(chǎn)。 　　第四，受利率、匯率、游資和國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，一定規(guī)模的社會(huì)閑置資金將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)和投資機(jī)會(huì)。 　　3、國(guó)家擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的政策取向有利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展 　　2010年年中以來，黨和國(guó)務(wù)院迅速推出了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃。擴(kuò)大內(nèi)需包括擴(kuò)大投資需求和消費(fèi)需求，作為撬動(dòng)消費(fèi)和投資的有力“杠桿”，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中有著十分重要的地位。近日，國(guó)務(wù)院副總理李 克強(qiáng)表示，要把擴(kuò)大消費(fèi)放在住、行消費(fèi)上，推動(dòng)居民消費(fèi)升級(jí)。這也意味著在擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)發(fā)展將獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的政策支持。 　?。ǘ┳璧K房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不利因素 　　1、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本面無法支撐房?jī)r(jià)暴漲 　　目前，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整之中，世界經(jīng)濟(jì)走勢(shì)仍不明朗，衰退格局短期難以改變，因此，我國(guó)經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況根本無法支撐房?jī)r(jià)的再度飆升。房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”有悖于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，不利于民生的持續(xù)改善。 　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心不足 　　受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不景氣、房地產(chǎn)市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊跌”、銷售低迷、開發(fā)商資金緊張、市場(chǎng)信心不足等多種因素的影響，今年1季度該指數(shù)小幅回升至90。房地產(chǎn)企業(yè)家市場(chǎng)信心的恢復(fù)和投資意愿的回升仍然需要一段時(shí)間。 　　3、過度的投機(jī)炒房將影響樓市健康調(diào)整 　　由于自住型需求承受能力有限，對(duì)房?jī)r(jià)漲幅較為敏感，而投資性和投機(jī)性需求資金充裕，對(duì)高房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)的吸納能力，因而，投資性需求的大量入市會(huì)加速房?jī)r(jià)走高。如果剛性需求再次被過高的房?jī)r(jià)壓抑，市場(chǎng)新一輪低迷調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)逐步積累，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。 　　三、下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 　　1、房地產(chǎn)投資有望繼續(xù)反彈 　　雖然目前房地產(chǎn)投資增速仍處于歷史低位，但受銷售回暖和政策支持等正面因素拉動(dòng)，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資有望繼續(xù)回暖，房屋新開工面積負(fù)增長(zhǎng)情況將有所改善。 　　頭先，房?jī)r(jià)上漲和銷售回升是推動(dòng)開發(fā)投資增加的主要?jiǎng)右?。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資恢復(fù)奠定了較好的基礎(chǔ)。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源23703億元，同比增長(zhǎng)23.6%。第三，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，國(guó)家下調(diào)商品住房投資資本金比例。其中，普通商品房項(xiàng)目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%，這是13年來的頭次下調(diào)。第四，庫存有限將促使開發(fā)商加快投資。 　　2、房?jī)r(jià)出現(xiàn)反復(fù)的可能性較大 　　當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)銷售暴增、房?jī)r(jià)大幅反彈是貨幣流動(dòng)性過多、通脹預(yù)期明顯、政府救市政策的刺激，以及2008年被抑制的需求集中釋放等多種因素共同作用的結(jié)果。由于世界經(jīng)濟(jì)走勢(shì)仍不明朗、我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體還處于恢復(fù)期，企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，就業(yè)形勢(shì)比較嚴(yán)峻、居民收入預(yù)期不樂觀，因此，自住型需求對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力是有限的。 　　面對(duì)房?jī)r(jià)高漲，部分剛性需求已經(jīng)開始觀望、萎縮。投資性購房者的進(jìn)入雖然帶來了市場(chǎng)的暫時(shí)繁榮，但是這部分資金流動(dòng)性大，不可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力。因此，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱銷的局面難以長(zhǎng)久維持，在房?jī)r(jià)大漲的同時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷積累，如果房?jī)r(jià)反彈幅度超出購房者的心理預(yù)期，樓市將進(jìn)入新一輪調(diào)整，市場(chǎng)波動(dòng)和房?jī)r(jià)反復(fù)的可能性在加大。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。]

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