“海南樓市”在經(jīng)歷了“金九”的圓夢(mèng)之后，“銀十”的期盼被無(wú)情的成交量打回現(xiàn)實(shí)。一直打著“國(guó)際旅游島”幌子的海南開(kāi)發(fā)商可謂鉚足了勁，能夠挖掘的前景幾乎被全部甚至是過(guò)度挖掘與粉飾，可以說(shuō)，在部分區(qū)域，未來(lái)五年甚至是十年的利好已經(jīng)被透支殆盡。 　　縱觀海南樓市，自2010年初起，從國(guó)際旅游島一輪熱炒之后，房?jī)r(jià)大踏步走上了一個(gè)新的臺(tái)階，并已開(kāi)始畸形發(fā)展。國(guó)際旅游島獲批之初，以投資與投機(jī)為先鋒的購(gòu)房者掀起了一輪未有的搶房潮，致使海南房?jī)r(jià)一如火箭升天，上天之后，便繼續(xù)著自圓其說(shuō)式的“價(jià)值顯現(xiàn)”與“價(jià)值預(yù)期”的謬論，沒(méi)有幾人愿意承認(rèn)價(jià)值應(yīng)該回歸的現(xiàn)實(shí)。 　　自今年３月起的海南樓市便開(kāi)始走向沉寂，于是，下半年急得紅了眼的大部分開(kāi)發(fā)商都在期盼著“金九銀十”為他們奉上一份大餐。然而，“金九”也只是個(gè)別城市的個(gè)別樓盤(pán)收效較好，“銀十”被一場(chǎng)所謂“五十年一遇”的大雨徹底沖垮。在這個(gè)過(guò)程中，我們透過(guò)數(shù)據(jù)分析海南樓市，便不再如有些專家所說(shuō)的依托得天獨(dú)厚的自然環(huán)境與“國(guó)際旅游島”的利好，就能夠融化海南樓市的堅(jiān)冰。我們更可以看出，海南樓市也要遵循市場(chǎng)規(guī)律，不論你有千萬(wàn)種企盼的理由，都要直面市場(chǎng)的無(wú)情。 　　從海南下半年市場(chǎng)成交量略有反彈以來(lái)，我們可以看出瓊海、海口成了海南樓市的“兩支獨(dú)秀”，成交量屢屢領(lǐng)跑于整個(gè)海南市場(chǎng)，我們便能夠發(fā)現(xiàn)這樣幾個(gè)問(wèn)題： 　　，高端房產(chǎn)價(jià)格透支，需要市場(chǎng)消化。海南一般的高端房產(chǎn)大多集中于濱海區(qū)域，而濱海區(qū)域之開(kāi)發(fā)商的價(jià)格預(yù)期也隨著市場(chǎng)的變化與土地資源的稀缺而愈發(fā)膨脹。他們的糾結(jié)之處在于，海南濱海土地越來(lái)越稀缺，土地價(jià)格連年暴漲，大規(guī)模的、有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商都在備戰(zhàn)土地升值，而非房產(chǎn)升值，他們并不急于大量開(kāi)發(fā)與出售，尤其是一級(jí)開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)更為明顯，這一點(diǎn)從中糧、魯能、中信、富力、雅居樂(lè)等一些公司的操作上可以看出一點(diǎn)端倪，致使本就稀缺的濱海土地放慢腳步開(kāi)發(fā)，用時(shí)間來(lái)消化當(dāng)前的價(jià)格泡沫，并用拖延時(shí)間的辦法來(lái)制造稀缺，期待”饑餓式“的市場(chǎng)反彈，進(jìn)而締造。而這類濱海區(qū)域項(xiàng)目仍然有一部分開(kāi)發(fā)商被擠在狹縫之中，這些便是諸如陵水、福灣、海棠灣等距離城市較遠(yuǎn)，不能享受城市配套的中小型開(kāi)發(fā)商，他們資金實(shí)力不足，依賴于一兩個(gè)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)公司成長(zhǎng)，似這類公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度受資金壓力影響，一方面需要盡快資金回籠，另一方面又被當(dāng)初“國(guó)際旅游島”獲批后的熱潮將房?jī)r(jià)拉至消費(fèi)者短期不能接受的高位，加之宏觀調(diào)控政策的堅(jiān)決收緊，使這些開(kāi)發(fā)商既不能忍痛降價(jià)銷售，處于進(jìn)退兩難的境地，明知道房?jī)r(jià)還有上升空間，卻無(wú)法正視當(dāng)前的滯銷與價(jià)格透支的現(xiàn)實(shí)，更無(wú)法解決自身成長(zhǎng)的實(shí)質(zhì)問(wèn)題，于是成交量下滑便也成了見(jiàn)怪不怪的事了。他們一方面充當(dāng)了這些未成熟區(qū)域的“開(kāi)荒者”，另一方面又成了該區(qū)域中大中型開(kāi)發(fā)商的墊腳石，待他們將區(qū)域做熟，大型開(kāi)發(fā)商便已到了批量上市的時(shí)機(jī)。這是區(qū)域市場(chǎng)博弈的結(jié)果，中小型開(kāi)發(fā)商如果不能解開(kāi)這個(gè)困局，則永遠(yuǎn)要被大中型開(kāi)發(fā)商牽制與利用。結(jié)果自己的辛苦努力，換回的卻是大型規(guī)模型開(kāi)發(fā)商的守株待兔。 　　，同類產(chǎn)品價(jià)格形成梯度，使價(jià)格高位者身陷兩難。對(duì)于海南來(lái)說(shuō)，如果不是一線濱海區(qū)域，則養(yǎng)生度假的價(jià)值差異便不是太大，區(qū)域差別與價(jià)格差異兩相對(duì)比，價(jià)格仍然是要素，這一點(diǎn)從今年慘淡的海南市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)來(lái)看已經(jīng)一清二楚。同樣是城市配套樓盤(pán)，我們能夠看到瓊海與?？诘某山涣烤佑诟呶唬齺喅菂^(qū)樓盤(pán)的“價(jià)格”對(duì)比還有一定差距，在一定程度上看便是?？谂c瓊海城區(qū)樓盤(pán)的價(jià)值向三亞靠攏。而反觀三亞城區(qū)的居住條件與生活質(zhì)量，實(shí)際同?？谶€是無(wú)法對(duì)比，于是海口便出現(xiàn)了如國(guó)興大道的海闊天空開(kāi)盤(pán)熱銷盛況，又有瓊海逆市暢銷名不見(jiàn)經(jīng)傳的陸邦榮華園。從這個(gè)意義上講，擠在狹縫中的城市開(kāi)發(fā)商便有兩種：一種是規(guī)模較大，分期開(kāi)發(fā)，上一輪價(jià)格上沖時(shí)沖過(guò)了頭，留下剩余項(xiàng)目，價(jià)格上不去、下不來(lái)；另一種是久夢(mèng)不醒，仍然沉迷于高利潤(rùn)當(dāng)中的新盤(pán)，因老板的貪欲導(dǎo)致價(jià)格定位處于較為尷尬的位置，總認(rèn)為自己的項(xiàng)目不比別人差，在階段性供過(guò)于求的市場(chǎng)背景下，這些樓盤(pán)在性價(jià)比的比拼下敗下陣來(lái)，導(dǎo)致成交慘淡。 　　第三，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，價(jià)格成競(jìng)爭(zhēng)因素。雖然海南總體上來(lái)說(shuō)，中長(zhǎng)期價(jià)格依然堅(jiān)挺，但對(duì)于很多前期已經(jīng)賺了大錢(qián)的開(kāi)發(fā)商便無(wú)法接受低于先前利潤(rùn)率水平的現(xiàn)實(shí)。土地價(jià)格上漲了，很多老板還是要求經(jīng)理人一個(gè)雷打不動(dòng)的指標(biāo)，價(jià)格一定不能低于某某標(biāo)準(zhǔn)，恰恰是因?yàn)檫@一點(diǎn)，使這些開(kāi)發(fā)商自己將自己塞進(jìn)了狹縫，動(dòng)彈不得。比如陵水、海棠灣、萬(wàn)寧、文昌、、福灣、博鰲等地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其實(shí)質(zhì)都是在拼豪華、拼規(guī)模、拼包裝，拼地理位置，而真正內(nèi)在的價(jià)值反映在市場(chǎng)上，便是價(jià)值的回歸，否則，我們便看不到萬(wàn)寧與博鰲、?？谖骱０兜鹊貫I海房產(chǎn)的價(jià)量雙雙反彈。 　　第四，后進(jìn)城市以低價(jià)位獲得市場(chǎng)支撐，分流先進(jìn)城市同質(zhì)樓盤(pán)客戶資源。這點(diǎn)更是得到了市場(chǎng)的驗(yàn)證，我們看０６、０７年的瓊海、五指山，０９年的萬(wàn)寧、文昌，均是樓盤(pán)質(zhì)素不差，卻在價(jià)格上占了十足優(yōu)勢(shì)而在全國(guó)一炮打響。同樣是濱海樓盤(pán)，瓊海博鰲同三亞一線海景樓盤(pán)價(jià)格相差萬(wàn)元以上，競(jìng)爭(zhēng)之初更是價(jià)差達(dá)２萬(wàn)元不止，這便造成了部分自認(rèn)為“先進(jìn)”的城市中，一部分開(kāi)發(fā)商找不到自己的定位，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到“大海南”競(jìng)爭(zhēng)的大幕即將拉開(kāi)，未來(lái)可能風(fēng)險(xiǎn)更大。 　　于是，我們不難得出結(jié)論，拿海南的自然優(yōu)勢(shì)與國(guó)際旅游島說(shuō)事可以，這也是傻子都看得出來(lái)的價(jià)值預(yù)期，但我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，開(kāi)發(fā)商要自己思量是否能夠挺得過(guò)資金鏈這道關(guān)，如果能夠堅(jiān)持過(guò)去，問(wèn)題不是很大，海南房產(chǎn)價(jià)格畢竟有國(guó)內(nèi)二三線城市價(jià)格補(bǔ)漲與國(guó)內(nèi)中長(zhǎng)期通貨膨脹的預(yù)期支撐。那么，處在狹縫當(dāng)中的開(kāi)發(fā)商，就只能是多多注意自己的身體，看能否承擔(dān)如此大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，能否經(jīng)得起市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的推敲，否則，就不要整天受那些“不差錢(qián)”的大開(kāi)發(fā)商的忽悠，因?yàn)樵谶@些上市公司、國(guó)企等大中型企業(yè)面前，他們是以時(shí)間換空間，而中小型企業(yè)成長(zhǎng)的頭要前提是現(xiàn)金流，是資金的快速滾動(dòng)，否則，在土地開(kāi)發(fā)兩年大限中，又何以生存？否則，這些開(kāi)發(fā)商老板為何屢屢給經(jīng)理人下任務(wù)，一定要在某某階段銷售多少多少呢？ 　　總之，隨著東線輕軌年底前的即將開(kāi)通，大海南的競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)基本形成，那些較前位的，包括拿地成本極高的開(kāi)發(fā)商便更應(yīng)該謹(jǐn)慎了，因?yàn)楹筮M(jìn)城市可能在當(dāng)前宏觀調(diào)控及市場(chǎng)慘淡的階段性歷史時(shí)期占據(jù)完全的成本優(yōu)勢(shì)，搶占完全的先機(jī)。“金九”期間，三亞成交均價(jià)僅在8500元上下，瓊海也僅為5100元左右，這足以驗(yàn)證當(dāng)前市場(chǎng)仍然以中低端房產(chǎn)成交為主，但這只反映了成交結(jié)構(gòu)上的問(wèn)題，萬(wàn)萬(wàn)不可將其視為海南房產(chǎn)價(jià)格的下調(diào)，真正的處于狹縫當(dāng)中的開(kāi)發(fā)商的降價(jià)腳步還沒(méi)有開(kāi)始，今后是否會(huì)出現(xiàn)普遍降價(jià)潮，還要看他們能否解決資金問(wèn)題。而對(duì)于消費(fèi)者來(lái)講，還是要擦亮眼睛，找到真正的價(jià)值，不要被廣告宣傳所誤導(dǎo)，海南還是有相當(dāng)多的樓盤(pán)是投資價(jià)值的，而讀過(guò)本人文章的人也不要片面認(rèn)為本人一直在看空海南樓市，本人只是結(jié)構(gòu)性的看空，中長(zhǎng)期的海南房產(chǎn)價(jià)值依然存在，問(wèn)題是你選什么樣的樓盤(pán)與房子。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。]

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