今年初，海南獲批國(guó)際旅游島后，房?jī)r(jià)一路狂飆，海南樓市陷入了一種瘋狂的境地。對(duì)此，海南政府緊急出臺(tái)了兩個(gè)暫停政策（即暫停商業(yè)性開(kāi)發(fā)土地出讓、暫停審批新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目），這對(duì)調(diào)控海南房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了一定的作用。瘋狂過(guò)后，海南樓市突然陷入了巨大的沉寂，內(nèi)地樓市卻波濤洶涌。月初，海南政府“兩個(gè)暫停”解禁，將會(huì)給海南樓市帶來(lái)什么影響？4月15日，本人接受了一媒體的專訪，就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和海南樓市的發(fā)展發(fā)表了個(gè)人的看法。 　　對(duì)目前房地產(chǎn)形勢(shì)的看法 　　較近經(jīng)常與圈內(nèi)朋友、同行一起聊天，探討海南房地產(chǎn)的走向，討論關(guān)于自身房產(chǎn)項(xiàng)目如何定位、定價(jià)的問(wèn)題。這是目前海南所有房地產(chǎn)商都面臨的一個(gè)問(wèn)題，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)看起來(lái)很不明朗，大家都把握不準(zhǔn)備到底如何定位、定價(jià)，如海甸島的觀海居，定價(jià)有時(shí)7000，8000，又或9000，因?yàn)槭袌?chǎng)政策的波動(dòng)而上下浮動(dòng)。 　　7000和9000，差別是很大的。出現(xiàn)這種捉摸不定的房?jī)r(jià)定位，原因是中國(guó)的樓市是政策式的，日前博鰲國(guó)際旅游論壇熱議房產(chǎn)、北京房貸政策變化、住建部發(fā)文遏制房地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)等信息政策都影響著樓市。住建部這次用“遏制”而不再是“抑制”，明顯表現(xiàn)出決心之大。在4月份央企參與房地產(chǎn)北京出現(xiàn)3個(gè)地王后，這起了風(fēng)向標(biāo)之作用，抬轟了樓市，立刻引起政府警覺(jué)，才有政策相繼出臺(tái)“鎮(zhèn)壓”。 　　央企參與樓市的原因，一方面與中國(guó)的貸款低利率和年通貨膨脹率有緊密相關(guān)，中國(guó)年貸款利率不到6%，而年通貨膨脹率超過(guò)14%，其中有8%的差額，貸款就相當(dāng)于賺錢；另一方面，銀行也愿意貸款給這些實(shí)力雄厚的央企。于是，大把的資金流動(dòng)入房地產(chǎn)行業(yè)，推動(dòng)了地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲。央企如此熱衷于投身房地產(chǎn)行業(yè)，緣于中國(guó)沒(méi)有多元化的投資渠道，除了股票就是房產(chǎn)。股票的風(fēng)險(xiǎn)太大，去年央企大力投資股票，股票大跌，處置了一部分官員及企業(yè)高層。而房地產(chǎn)，是不能大跌的。 　　央企投身房地產(chǎn)，由于政策限制，有的進(jìn)不了一級(jí)市場(chǎng)投資土地，就搶占二級(jí)市場(chǎng)，所以在三、四月份出現(xiàn)房產(chǎn)枯竭、被迅速消化的局面。江浙等傳統(tǒng)資本的投入也是助推手。然后接二連三出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大幅上漲、地王，再然后就是住建部發(fā)文遏制過(guò)快上漲，新聞部連發(fā)6文抨擊房地產(chǎn)，這種情況是很少見(jiàn)的，說(shuō)明政府意識(shí)到遏制房?jī)r(jià)的重要性，擔(dān)心一旦海外熱錢進(jìn)入中國(guó)，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)熱炒一番后席卷了大量的資金而去，抬高了房?jī)r(jià)，擾亂了整個(gè)經(jīng)濟(jì)，就如同當(dāng)年日本一樣，造成十幾年的經(jīng)濟(jì)低迷甚至衰退。 　　央企會(huì)來(lái)海南掃房嗎？ 　　三亞去年12份出現(xiàn)1500萬(wàn)/畝的天價(jià)“地王”由中國(guó)中鐵股份有限公司的全資子公司摘得“桂冠”，直接引起了三亞房?jī)r(jià)的翻倍。這只是央企進(jìn)軍海南的事實(shí)之一。而當(dāng)時(shí)內(nèi)地的樓市一直處于冷場(chǎng)狀態(tài)。海南樓市與內(nèi)地樓市的關(guān)系是波浪式的關(guān)系，內(nèi)地在低迷的波谷，海南就在瘋狂的波鋒，內(nèi)地波鋒時(shí)海南就到了波低。海南相對(duì)內(nèi)地樓市呈現(xiàn)一個(gè)滯后的表現(xiàn)。 　　內(nèi)地有一股大財(cái)團(tuán)，在國(guó)內(nèi)各城市輾轉(zhuǎn)作戰(zhàn)，炒地炒樓，他們是集團(tuán)化的、大規(guī)模的資金團(tuán)，所面向的城市有傳統(tǒng)的大城市如北京、上海、深圳、廣州，有新興的熱點(diǎn)城市如重慶、天津、海南、成都。這股大財(cái)團(tuán)在這些城市之間“奔波”，只要哪里有好苗頭就立刻投身哪里。這些“中”字頭的央企是坐莊炒樓，民間資金（溫州炒房團(tuán)）是散戶，作為炒樓的一支助推力量，在樓市“奔走作戰(zhàn)”，成了呼云揮雨的兩大群體。 　　財(cái)團(tuán)有進(jìn)入海南的苗頭嗎？ 　　早在12月、1月，他們就來(lái)了。一直潛伏而伺機(jī)動(dòng)作。 　　把握政府動(dòng)態(tài)，是較好的武器。溫州團(tuán)會(huì)邀請(qǐng)央企某些人作為顧問(wèn)，出資請(qǐng)其講課，一節(jié)課可能從5萬(wàn)到30萬(wàn)不等。主要分析研究較新政策、講解樓盤，分析投資價(jià)值，充當(dāng)高端投資顧問(wèn)。因此包括溫州這些人，他們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的了解有時(shí)比房企還要清楚。以溫州、上海（江浙一帶）及背后的力量央企（北京）為主要力量推動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些炒房成精成瘋的勢(shì)力團(tuán)，以不同的炒房“性格”，著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向。 　　目前，據(jù)了解，有一批人在海南打前戰(zhàn)，他們是溫州、上海人。3月有政府的一些家屬團(tuán)在海南調(diào)研，蓄勢(shì)待發(fā)。海南房?jī)r(jià)將走出低迷，成為他們的下一個(gè)激“戰(zhàn)場(chǎng)”。打壓房?jī)r(jià)的政策已經(jīng)明確指向市場(chǎng)，內(nèi)地樓市面臨冰期，海南樓市將在國(guó)際旅游島的特殊環(huán)境下破冰重振。 　　財(cái)團(tuán)們?cè)趦?nèi)地席卷各城，攻城掠地制造購(gòu)房恐慌。那些真正有需要的普通老百姓，看見(jiàn)房?jī)r(jià)漲了，趕緊掏出血汗錢，舉債購(gòu)房，于是滿城哭聲。為什么哭？購(gòu)到房的激動(dòng)的哭，沒(méi)購(gòu)到的傷心的哭，傷心沒(méi)購(gòu)到房的錢等于是大大的虧了。 　　海南成為下一個(gè)波鋒? 　　是的，海南要建設(shè)國(guó)際旅游島，就需要抬高門檻和起點(diǎn)。抬高門檻的同時(shí)，本來(lái)就不堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)就露出來(lái)了，現(xiàn)在海南需要時(shí)間去夯實(shí)基礎(chǔ)。 　　有人說(shuō)海南房產(chǎn)有價(jià)有市？ 　　因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商漲價(jià)后不愿意降價(jià)，而購(gòu)房者卻觀望不愿意接受房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)上漲后，地價(jià)跟著上漲，開(kāi)發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎，他們把購(gòu)地的資金捂在手上，等著政策下來(lái)，等著樓市再熱。 　　將來(lái)不久，大批資金會(huì)進(jìn)入海南燒起戰(zhàn)火，財(cái)團(tuán)從北京、上海、南京等地轉(zhuǎn)戰(zhàn)到海南，預(yù)計(jì)較快5、6月，慢的話11月，完全不會(huì)超過(guò)今年。否則海南國(guó)際旅游島的建設(shè)在年將遭到重創(chuàng)。房地產(chǎn)是海南經(jīng)濟(jì)難的較重要版塊之一，如果大量的房子無(wú)法脫手，海南國(guó)際旅游島建設(shè)就等于失??；海南現(xiàn)在是中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的，投資了很多錢，緊鑼密鼓的在大力發(fā)展海南，海南建設(shè)失敗了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也會(huì)黯淡、失敗，那就像羊癲瘋一樣，突然熄了火，較終成為國(guó)際上的一個(gè)笑話。 　　政府是不會(huì)讓海南樓市黯淡的。 　　但是政府不是出政策抑制海南房?jī)r(jià)嗎？ 　　政府的抑制政策，是針對(duì)性的。目前主要針對(duì)內(nèi)地的大城市，如北京。好比娘生九子，各不等同。大兒子犯了錯(cuò)，娘親打他的屁股，以示懲戒，又要安撫小兒子，豎立一個(gè)榜樣。政策就是這樣，打了北京的板子，卻會(huì)安撫另一個(gè)。對(duì)于海南的壓制，只是階段性的，對(duì)于全國(guó)房?jī)r(jià)的遏制，也是階段性的。不過(guò)大家受制時(shí)間、原因不同。海南樓市在新一輪的發(fā)展下，會(huì)量?jī)r(jià)齊升，但是肯定不會(huì)出現(xiàn)像1月份那樣的瘋狂了。 　　海南兩個(gè)暫停解除后的影響？ 　　表現(xiàn)上的分析是：樓市會(huì)出現(xiàn)平衡健康發(fā)展。原因是平衡了市場(chǎng)供需：1、解除土地限制，恢復(fù)土地供應(yīng)；2、恢復(fù)項(xiàng)目審批，加大供應(yīng)量，這是房產(chǎn)上供應(yīng)增加。 　　然而仔細(xì)了解就知道到，土地的供應(yīng)量是有限的。 　　政府每年供應(yīng)多少地？國(guó)務(wù)院明確批復(fù)的是海南每年建設(shè)用地是5萬(wàn)畝。這5萬(wàn)畝中，海南政府也必須有不低于商品房70%的地用來(lái)建設(shè)保障性住房。等于商業(yè)建設(shè)用地每年只能放3萬(wàn)畝。 　　而目前，一方面國(guó)內(nèi)大型的房地產(chǎn)商準(zhǔn)備或已進(jìn)軍海南，如綠城、萬(wàn)科、金地、華橋等；一方面是“中”字頭央企或匿名拿地；這些企業(yè)將掀起新一輪的土地大戰(zhàn)。因?yàn)樗麄兊馁J款有那么多，花不出去就等于虧錢，現(xiàn)在通貨膨脹率那么高，官方數(shù)據(jù)就是14%。這些全國(guó)前20強(qiáng)的地產(chǎn)商拿地量都不會(huì)小，少則幾千畝。 　　大地產(chǎn)商之間的爭(zhēng)地戰(zhàn)爭(zhēng)，勢(shì)必發(fā)生。 　　海南將成為各種資本的角鹿場(chǎng)，目前我對(duì)海南的未來(lái)走勢(shì)充滿信心。 　　政府控制的是房?jī)r(jià)上漲的速度，而不是控制上漲。在內(nèi)地，房產(chǎn)關(guān)系的是民生，控制程度要更為嚴(yán)重。而海南不一樣，它是國(guó)際旅游島，會(huì)是富人之地，政府會(huì)給海南一個(gè)缺口，在保障房建設(shè)到位，民生得到解決的前提下，放松抑制。海南樓市與內(nèi)地不同，它本來(lái)就是一個(gè)富人之間的游戲，反過(guò)來(lái)說(shuō)，只要在海南擁有房產(chǎn)的人，將來(lái)一定是定富人。 　　在下半年，大量的房源會(huì)上市，經(jīng)過(guò)9、10月醞釀，到11、12月就是爆發(fā)期，5、6月會(huì)是小高潮，很多企業(yè)會(huì)有小動(dòng)作，目前海南處于一個(gè)“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”的“決戰(zhàn)前夕”。

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