國(guó)際貨幣基金組織近日發(fā)出警告，全球房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)降溫的跡象。由于加息和宏觀調(diào)控的作用，美國(guó)、法國(guó)、西班牙和一些新興經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)都陸續(xù)出現(xiàn)不同程度的降溫。自2000年以來(lái)，美國(guó)樓市持續(xù)繁榮，成為支撐美國(guó)經(jīng)濟(jì)走出衰退和安然度過(guò)"9.11"等重大沖擊的主要?jiǎng)恿?；而?jù)經(jīng)合組織估計(jì)，工業(yè)國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去10年中實(shí)際增長(zhǎng)了1倍之多，也是拉動(dòng)工業(yè)化 國(guó)家消費(fèi)擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿ΑＨ蚍康禺a(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破滅和調(diào)整，必將使世界消費(fèi)需求和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，其未來(lái)走勢(shì)和影響值得高度關(guān)注和高度重視。

一、全球房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)歷史上的泡沫

據(jù)英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志分析，過(guò)去5年發(fā)達(dá)國(guó)家樓市總值由30萬(wàn)億美元升至超過(guò)70萬(wàn)億美元，增幅相當(dāng)于世界各國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的總和。全球房?jī)r(jià)一路飆升，正形成歷史上的房地產(chǎn)泡沫，也是有史以來(lái)全球的一次資產(chǎn)泡沫。這次樓市泡沫超過(guò)20世紀(jì)世界上曾出現(xiàn)的三次房地產(chǎn)泡沫，包括80年代后半期日本的房地產(chǎn)泡沫、80-90年代泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫和30年代美國(guó)部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫，而這三次房地產(chǎn)泡沫均引發(fā)當(dāng)事國(guó)局域性乃至全球性的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)；也超過(guò)上世紀(jì)90年代后期全球股市泡沫（歷時(shí)5年，增幅為世界各國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的80％）及上世紀(jì)20年代后期美國(guó)股市泡沫（占其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的55％）。

據(jù)該雜志調(diào)查，這一輪全球性房?jī)r(jià)飆漲覆蓋面之廣也。不僅涉及美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、法國(guó)、西班牙等發(fā)達(dá)國(guó)家，也覆蓋很多發(fā)展中國(guó)家。根據(jù)對(duì)全球20國(guó)的調(diào)查，1997？2005年位列全球房?jī)r(jià)漲幅的是南非，達(dá)244％；位的是愛(ài)爾蘭，達(dá)192％；第三位是英國(guó)，漲幅達(dá)154％；第四位是西班牙，漲幅145％.

全球房地產(chǎn)泡沫膨脹的主要原因，一是主要發(fā)達(dá)國(guó)家為了擺脫IT泡沫破滅的影響，促進(jìn)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，持續(xù)降低利率，使世界利率水平降至歷史低點(diǎn)，各種低利率的住房信貸花樣翻新，擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求，刺激消費(fèi)者踴躍貸款購(gòu)房，以獲取市場(chǎng)增值和其他好處；二是投資人在股市崩盤后，大量轉(zhuǎn)向回報(bào)率較高的房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是世界油價(jià)猛漲也使得產(chǎn)油國(guó)資金充裕，大量富余資金流向世界房地產(chǎn)市場(chǎng)。

美國(guó)房地產(chǎn)泡沫頭當(dāng)其沖。為了減輕IT泡沫破滅的沖擊、擺脫經(jīng)濟(jì)衰退，美聯(lián)儲(chǔ)自2000年起連續(xù)13次降低利率，使聯(lián)邦基金利率由6.5％降到1.75％的低水平。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)，這導(dǎo)致2000年以來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)全面迅速的上漲，為歷史罕見(jiàn)。過(guò)去4年多美國(guó)平均房?jī)r(jià)漲幅已超過(guò)50％，而過(guò)去半個(gè)多世紀(jì)美國(guó)全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲幅僅為5.5％。另?yè)?jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)2006年9月25日估計(jì)，從1995年至今年夏天美國(guó)平均房?jī)r(jià)已上漲111％。美國(guó)的房?jī)r(jià)/收入之比和房?jī)r(jià)/租金之比都已處于歷史較高水平。按居民可支配收入衡量，美國(guó)房?jī)r(jià)與收入之比已達(dá)5左右；按全部收入衡量，房?jī)r(jià)與收入之比2004年底已達(dá)3.4左右。而1975？2000年，這一比率在2.7？3.0之間很小的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在泡沫心理，大多數(shù)人購(gòu)房不是為了居住而是為了投資（或投機(jī)），是基于未來(lái)房?jī)r(jià)上漲和財(cái)富升值的預(yù)期。房?jī)r(jià)上漲是不可持續(xù)的，它已經(jīng)脫離了經(jīng)濟(jì)和收入水平的基本面，存在著很大的泡沫成分，美國(guó)業(yè)界人士基本認(rèn)同這是美國(guó)歷史上的房地產(chǎn)泡沫。

二、全球房地產(chǎn)開(kāi)始降溫或面臨調(diào)整

近期，國(guó)際貨幣基金組織等國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織和有關(guān)人士都發(fā)出了全球房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的警報(bào)。據(jù)彭博報(bào)道，近期以來(lái)，美國(guó)、法國(guó)、西班牙、新西蘭和中國(guó)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都因?yàn)榧酉⒓昂暧^調(diào)控措施而出現(xiàn)不同程度的降溫，截至今年3月，全球樓市的住宅平均價(jià)格在一年內(nèi)上升了6.1％，相比2004年樓價(jià)高峰期的按年遞升10.9％，升幅明顯放緩。

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)日前發(fā)表的報(bào)告顯示，8月份美國(guó)舊房銷售中間價(jià)比去年同期下跌1.7％。這是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)11年來(lái)頭次出現(xiàn)的年度房?jī)r(jià)對(duì)比下跌，9月份新房中間價(jià)比去年同期下降9．7％，創(chuàng)近36年來(lái)的降幅。三季度美國(guó)居民新房開(kāi)支同比下降17.4％，為15年半以來(lái)跌幅。此外，未售出房屋庫(kù)存量增長(zhǎng)至392萬(wàn)幢，按8月銷售速度計(jì)算，需要7個(gè)半月才能售完，這個(gè)比率是1993年4月以來(lái)的值。

美商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)8月份的新房開(kāi)工量猛降6％，是2003年4月以來(lái)的較低水平。這是美國(guó)新房開(kāi)工量連續(xù)第三個(gè)月下降。與去年同期相比，當(dāng)月新房開(kāi)工量下降了19.8％。9月份美國(guó)住房建設(shè)開(kāi)支減少1.1％，連續(xù)6個(gè)月下降。受此影響，美國(guó)制造業(yè)活動(dòng)指數(shù)由9月份的52.9％下降至10月份的51.2％，為2003年6月份以來(lái)較低。

法國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)報(bào)告指出，法國(guó)平均房?jī)r(jià)繼7月下降0.3％之后，8月又下降了1.1％。，房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月下降為法國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近10年來(lái)頭次出現(xiàn)。其中，8月份法國(guó)公寓樓的平均售價(jià)比7月份下跌1.7％，而獨(dú)立住房的售價(jià)下降了0.2％。近期法國(guó)房屋交易量也呈下降趨勢(shì)，而2006年租金收益增長(zhǎng)預(yù)計(jì)也將是7年來(lái)較低的。

隨著房?jī)r(jià)下跌，近期法國(guó)房屋交易量也呈下降趨勢(shì)。據(jù)法國(guó)財(cái)政部下屬機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年季度法國(guó)房屋交易量比去年同期下降7.2％，其中獨(dú)立住房的交易量甚至下降22％。

西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始放緩，新開(kāi)工住宅也開(kāi)始減慢。今年上半年，全國(guó)有超過(guò)350萬(wàn)套住宅處于空置狀態(tài)。馬德里自由經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)國(guó)際咨詢公司總裁Lorenzo Bernaldode Quirós稱：西班牙房?jī)r(jià)將面臨急劇下跌，問(wèn)題只是何時(shí)發(fā)生。西班牙對(duì)外銀行報(bào)告稱，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)從明年底開(kāi)始將下降，到2009年跌幅達(dá)15％。

澳大利亞和英國(guó)的房?jī)r(jià)已基本停止上漲。而日本房?jī)r(jià)在連續(xù)坐了14年的滑梯后，似乎有止跌反彈現(xiàn)象。即便如此，現(xiàn)今的日本房?jī)r(jià)較1991年的高點(diǎn)也已縮水近四成。

三、美國(guó)及全球房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的主要風(fēng)險(xiǎn)

美國(guó)這一輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿κ?，房地產(chǎn)繁榮刺激了占美國(guó)GDP2/3的私人消費(fèi)的持續(xù)擴(kuò)大。美國(guó)及全球房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂將會(huì)給美國(guó)及世界經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)很大的沖擊。國(guó)際貨幣基金組織已經(jīng)發(fā)出警告，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅將是世界經(jīng)濟(jì)面臨的的風(fēng)險(xiǎn)。

綜合各方面分析，美國(guó)及全球房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的主要風(fēng)險(xiǎn)是：

，影響美國(guó)及世界消費(fèi)需求。近年來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)對(duì)于刺激消費(fèi)需求起了巨大作用。2004？2005年間，美國(guó)居民實(shí)際消費(fèi)平均增長(zhǎng)3.7％，而同期個(gè)人實(shí)際可支配收入平均僅增長(zhǎng)2.4％，其缺口主要靠房市的財(cái)富效應(yīng)來(lái)填補(bǔ)。過(guò)去5年間，房?jī)r(jià)上漲對(duì)美國(guó)消費(fèi)需求年增長(zhǎng)率的貢獻(xiàn)超過(guò)0.5個(gè)百分點(diǎn)，一旦房?jī)r(jià)趨穩(wěn)或下跌，其對(duì)消費(fèi)的貢獻(xiàn)度將會(huì)變?yōu)榱慊蜇?fù)值。其他工業(yè)國(guó)家也大體類似。

，加快美國(guó)經(jīng)濟(jì)減速。據(jù)羅奇的估算，房市泡沫破裂可能將使美國(guó)GDP增長(zhǎng)率降低2個(gè)百分點(diǎn)以上。其中，建筑業(yè)開(kāi)支收縮的影響為1.5個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)富效應(yīng)逆轉(zhuǎn)的影響為0.5個(gè)百分點(diǎn)。如果考慮相關(guān)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，影響還會(huì)更大。房地產(chǎn)降溫已使今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)減速，美國(guó)GDP增速?gòu)慕衲暌患径鹊?.6％回落到二季度的2.6％和三季度的1.6％。明年美國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步回落至2％左右。

第三，對(duì)美國(guó)消費(fèi)需求的嚴(yán)重依賴將使有關(guān)國(guó)家出口面臨風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)2005年消費(fèi)總額達(dá)9萬(wàn)億美元，比歐洲高20％，分別是日本和中國(guó)的3.12倍和9倍。這形成了全球出口對(duì)美國(guó)消費(fèi)需求的嚴(yán)重依賴，美國(guó)創(chuàng)紀(jì)錄的8000億美元貿(mào)易赤字就是一個(gè)例證。美國(guó)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩頭先會(huì)沖擊高度依賴美國(guó)市場(chǎng)國(guó)家的出口，如加拿大出口84％輸往美國(guó)、墨西哥86％出口輸往美國(guó)、中國(guó)加上香港轉(zhuǎn)口有40％出口輸往美國(guó)，東亞其他經(jīng)濟(jì)體對(duì)美國(guó)市場(chǎng)依賴程度也比較高。其次，還會(huì)通過(guò)全球商品生產(chǎn)供應(yīng)鏈在世界經(jīng)濟(jì)中引起連鎖反應(yīng)，包括近年來(lái)日益依賴中國(guó)等市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)體。

第四，美國(guó)經(jīng)濟(jì)減速可能演變?yōu)槿蚪?jīng)濟(jì)減速。美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅有可能使美國(guó)進(jìn)入一個(gè)消費(fèi)減速時(shí)期。同時(shí)，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也會(huì)沖擊世界消費(fèi)需求的成長(zhǎng)。在此情況下，世界將缺乏填補(bǔ)美國(guó)消費(fèi)需求減少的源泉，也缺乏抵消高度依賴美國(guó)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)行增長(zhǎng)模式的政策空間，美國(guó)經(jīng)濟(jì)減速將通過(guò)全球生產(chǎn)供應(yīng)鏈條傳遍全球，演化為全球經(jīng)濟(jì)的減速。同時(shí)，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也會(huì)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生下跌壓力。

第五，新興市場(chǎng)面臨更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)及全球房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅或調(diào)整，將加劇有關(guān)國(guó)家和國(guó)際金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩，國(guó)際投機(jī)資本將更趨活躍，一些當(dāng)事國(guó)和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體金融風(fēng)險(xiǎn)大大增加，某些新興市場(chǎng)將會(huì)遭受更大的外部沖擊，不排除發(fā)生局部地區(qū)金融危機(jī)的可能。

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