中英兩國房價問題的根源十分相似。兩國在過去20年都實施了房改，提高了住宅自有率，減少了廉租公房供應(yīng)量，致使大部分的人都要通過市場解決住房問題。中國房價問題的核心是住宅有效供應(yīng)（包括質(zhì)和量）不足，英國則是供應(yīng)總量不足。因此，英國的房價調(diào)控對中國有一定的借鑒作用。

高房價的歷史根源

作為世界上頭個完成工業(yè)化的國家，英國的房地產(chǎn)市場歷史悠久。但近年在歐洲主要發(fā)達國家中，英國的房價調(diào)控效果卻較差。頭先表現(xiàn)在英國房價累計漲幅。自1971年到2001年，英國房價在扣除了通脹等因素后累計上漲了165%，而德國只上漲了3%，法國是43%，意大利56%。若不扣除通脹等因素，根據(jù)哈利法斯特房價指數(shù)，英國房價從1983年到2005年漲了436.6%。其次，英國房價出現(xiàn)了周期性大幅波動。根據(jù)哈利法斯特房價指數(shù)，1983到1989年英國房價漲了123.1%，1990到1995年跌了10.53%，1996年到2005年漲了268.8%。第三，過去幾十年英國各地房價差距拉大。大倫敦房價漲幅較高，1983年到1995年間上漲了521.4%。蘇格蘭房價漲幅較低，同期漲了275.7%。

但上世紀(jì)90 年代以前，英國房價上漲并未造成太大的社會問題。一戰(zhàn)以后英國開始實施廉租公房政策，到二戰(zhàn)后廉租房覆蓋面大幅擴大。1951年，英國住宅自有率是29.6%，18.6%的家庭租住公房。30年后，1981年，住宅自有率達到了57.4%，公房租住率同期也上升到31.4%。

不過80年代英國實施房改，即鼓勵廉租公房租戶優(yōu)惠購購公房，提高了住宅自有率，但也導(dǎo)致了英國住房政策的改變，公房供應(yīng)量大幅降低。從1981年到2000年，英國共出售了170萬套公房。1991年，住宅自有率為66.0%，公房租住率降為24.6%。而到2004年，住宅自有率達70.4%, 公房租住率卻減為19.3%。

意外的是，廉租公房供應(yīng)量大幅下滑并未刺激市場增加供應(yīng)。1978年英國住宅竣工量為28.9萬套，其中公房13.7萬套，商品房15.2萬套。2002年住宅竣工量降至18.3萬套，公房大幅降到2.1萬套，商品房只輕微上升到16.2萬套，僅多了一萬套。

住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化迫使絕大部分新的房屋需求者只能通過市場解決住房問題，這直接導(dǎo)致上世紀(jì)90年代后半期英國房價開始快速上升，低收入人群的住房問題日趨嚴(yán)重。與總供應(yīng)量下降形成對照的是同期需求逆向上升。2000年到2006年英國每年新增住戶為15萬個左右。另外，每年有數(shù)萬歐盟其他成員國家庭和10萬個持工作簽證的非歐盟國家的家庭進入到英國工作和定居。再加上大量的外國投資者購房，英國的住宅始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

新政重在增加供應(yīng)

英國此輪房價快速上漲造成了諸多惡果。頭先，部分國民陷入購不起房又沒資格申請廉租公房的困境。在上世紀(jì)80年代末房價較高時，新住戶中的46%購得起房。2002年這一比例降為37%。與此形成對應(yīng)的是廉租公房申請者大排長龍。其次，財富進行了再分配。房價長期快速上漲致使財富從住宅市場之外，如頭次購房者，轉(zhuǎn)移到有房者手中。第三，人才流動受到影響。高房價地區(qū)技術(shù)工人出現(xiàn)不足。第四，住宅市場的波動影響了宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定和經(jīng)濟增長。

從2001年起，英國有識之士開始對房價持續(xù)大幅上升產(chǎn)生的社會問題和金融風(fēng)險進行研究。2004年3月，英國政府完成住宅供應(yīng)的“巴克研究”，提出英國房價問題的核心是住宅供應(yīng)不足。該研究認(rèn)為英國的住宅產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能不足、不思創(chuàng)新，未能增加住宅竣工量，而英國現(xiàn)有的規(guī)劃體系又不能滿足住宅建設(shè)的用地需求。該報告建議英國應(yīng)設(shè)法控制房價漲幅，并增加商品住宅和社會住宅（廉租房）供應(yīng)，從根本上解決高房價問題。因此政府需制定相應(yīng)政策并提供相應(yīng)的激勵措施，降低住宅建設(shè)成本，增加供應(yīng)。報告認(rèn)為，隨著供應(yīng)增加，人們長期以來形成的房價會大幅上漲的期望會得以改變，房價漲幅將趨緩。

2005年12月，基于“巴克研究”的基礎(chǔ)，英政府以增加供應(yīng)為核心的新住房政策全面實施。英國將全面改革規(guī)劃體系和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在增加市場供應(yīng)的同時增加社會住宅和部分產(chǎn)權(quán)的住宅供應(yīng)。從2007~2008財年起，政府將撥款每年增建1萬套社會住宅。新住宅的開發(fā)將與經(jīng)濟增長和就業(yè)問題相聯(lián)系。新的住宅供應(yīng)將以社區(qū)建設(shè)為核心，拋棄單一的住宅小區(qū)，形成混合的有活力的“可持續(xù)發(fā)展社區(qū)”，充分考慮設(shè)計和維護、環(huán)境和節(jié)能、休閑和娛樂。同時，政府將出臺政策措施支持住宅產(chǎn)業(yè)提高效率，增加產(chǎn)能。

實際上，英國房價問題的形成還與國情和價值觀有關(guān)。頭先，英國北部山地特別是蘇格蘭高地自然條件惡劣，不適宜居住。其次，英國人對自然景色和鄉(xiāng)村生活情有獨鐘，并進行了完善保護，這種價值觀阻礙了社會對農(nóng)地和未利用土地的開發(fā)。第三，英國人多不喜歡多層和高層住宅。因此，住宅問題的解決困囿于國情和價值觀的轉(zhuǎn)變。德國可以視為控制房價的典范，但通過將大量土地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫氐姆绞絹砜刂品績r增長這種做法卻不適應(yīng)英國。雖然德國城鎮(zhèn)和居民點占地面積為國土面積的27.53%,英國僅為5.94%（其中英格蘭和威爾士是7.91%），但在維持目前環(huán)境水平的前提下，英國可開發(fā)土地已經(jīng)不多。此外，部分地區(qū)要承受解決房價問題的環(huán)境代價。英國已在住房較緊缺的英格蘭南部劃定了四個住宅增長點，進行大規(guī)模住宅開發(fā)。還有，城市舊城改造中建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的多層和高層住宅已獲社會重視，如果更多人口入住多層住宅，便可在節(jié)約土地的前提下增加住宅供應(yīng)。

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