近年來，莫斯科城市發(fā)展迅速，一躍成為“全球較貴城市”。但與此成長速度不相適應(yīng)的是莫斯科的房屋產(chǎn)權(quán)制度極為落后，幾乎很難見到產(chǎn)權(quán)完全清晰的樓宇，這也是莫斯科房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)高企的部分原因所在。目前，俄羅斯正在實(shí)行一系列新政，將對(duì)莫斯科地價(jià)和產(chǎn)權(quán)制度產(chǎn)生連環(huán)影響，至于莫斯科的房價(jià)會(huì)否因此而降不得而知，但海外資本投資莫斯科房地產(chǎn)卻有更多清晰路徑。

新政提升地價(jià)

今年7月，莫斯科政府出臺(tái)了計(jì)算土地租賃金的新政策，業(yè)界預(yù)計(jì)新法得以執(zhí)行后，在莫斯科市地區(qū)的土地租賃金將會(huì)有望維持原來的水平，但是城市邊緣地帶的地價(jià)將會(huì)上漲兩到三倍。此前，莫斯科市內(nèi)地塊的地籍價(jià)值對(duì)于租賃金沒有實(shí)際的影響，基本的標(biāo)準(zhǔn)是每公頃18萬盧布（約合5.4萬元），還取決于租用者的類型以及地塊的用途。但是新政實(shí)施之后，地塊地籍價(jià)值將會(huì)納入到租賃金考慮的因素中。目前莫斯科市地區(qū)，地籍價(jià)值較高的地方租賃金超過了每平方米6萬盧布（約2萬元），在Zelenograd（俄羅斯硅谷），較低價(jià)格是500盧布（約167元人民幣）。

對(duì)于新法律，莫斯科有機(jī)構(gòu)提出了異議，認(rèn)為其將土地租用者們置于某種不利的境遇。根據(jù)官方的回應(yīng)，不平衡的情況不可避免。在Kapotnya地區(qū)，差不多的地塊上，現(xiàn)在新建一個(gè)加油站，其獲得出租土地的價(jià)格將會(huì)是以前的兩倍。實(shí)際上，新規(guī)也考慮了企業(yè)的類型和它所處的狀態(tài)。在建企業(yè)比全面運(yùn)轉(zhuǎn)的企業(yè)付的錢要少一些。同樣，有環(huán)境污染問題的企業(yè)，如果從市地區(qū)搬離出去重新選址，作為獎(jiǎng)勵(lì)措施，政府會(huì)提供處于邊緣地區(qū)的一些地塊。

不過與此同時(shí)，工業(yè)地價(jià)卻有所下降。實(shí)際上，莫斯科地區(qū)的很多工廠主傾向于購購工廠所租賃的土地，但這涉及一系列問題。購購工廠所在的土地屬于聯(lián)邦政府的管轄范圍。目前購購價(jià)格是土地稅金的30倍，土地稅金是土地地籍價(jià)值的1.5%，因此，一塊土地能夠以地籍價(jià)值的45%出售，但這并沒有準(zhǔn)確地反映出莫斯科土地的價(jià)值。上個(gè)月，聯(lián)邦政府通過了“關(guān)于修改俄聯(lián)邦法律文件中明確規(guī)定獲取國有及市有土地權(quán)的程序和條件部分”的法律草案，該法案規(guī)定出售莫斯科地區(qū)工廠租賃的土地，價(jià)格是地籍價(jià)值的20%。這實(shí)際上降低了企業(yè)用地的土地購購價(jià)格，政府表示這是為了提高企業(yè)辦理手續(xù)的積極性。購購者還可以改變土地的用途，但是一旦核心用途發(fā)生變更，用來建造住宅或商業(yè)，購購者將被要求支付另外80%免除的部分。

私有化是漫漫長路

一般情況下，特大都市里土地私有權(quán)的確認(rèn)不會(huì)是無缺的。莫斯科市政府土地資源部的官員Oleg Ryzhkov認(rèn)為，莫斯科市的未來，將取決于政府能在多大程度上地制定出土地私有化的規(guī)則。若能完成此任務(wù)，所有問題都能輕易得以解決。

關(guān)于土地租賃金的法規(guī)實(shí)際上也涉及類似問題。它規(guī)定所有土地出租的期限是25~49年，無論建筑已建成或待建；同時(shí)它還規(guī)定了特殊情況下國家獲取并持有某些地塊的原則，即使這些地塊歸私人所有。一些阻礙城市發(fā)展計(jì)劃的地塊，可否決所有申請(qǐng)人要求對(duì)其進(jìn)行開發(fā)的權(quán)利。Oleg Ryzhkov認(rèn)為，目前在城市邊緣地帶的城中村以及聚居點(diǎn)，明確說明了在特大都市里控制土地的必要。較近，莫斯科當(dāng)局和市郊Butouo的居民之間就發(fā)生了一場土地爭奪戰(zhàn)。政府認(rèn)為該地區(qū)的居民實(shí)際上在使用土地，但是并沒有合法的文件來表明他們擁有所有權(quán)。政府提供了一定的賠償金來推倒這些房子并獲取地塊（每平方米9500盧布）。

關(guān)于公寓所在地所有權(quán)如何移交給住戶，俄羅斯仲裁法庭有望通過新規(guī)，對(duì)于居民共同擁有所有權(quán)的公寓區(qū)，政府將無權(quán)發(fā)布特別指令來改變土地用途。土地資源部僅確定土地的邊界，或執(zhí)行地籍計(jì)劃。但還有一個(gè)問題會(huì)阻礙土地私有化的過程，俄羅斯住宅強(qiáng)制執(zhí)行法令中有條款規(guī)定，土地資源部有權(quán)對(duì)一棟建筑的邊界進(jìn)行劃界，但是僅在被住宅的所有者要求的情況下才可開展。公寓建筑里的住戶被要求舉行會(huì)議，參與者至少應(yīng)該占到總住戶一半以上，同意將土地變?yōu)樗接?，并要選擇一個(gè)人來提交申請(qǐng)。所有這些都有嚴(yán)格的文件要求。至今為止，莫斯科土地資源部大概收到了30宗請(qǐng)求，但并非全部有效。

土地資源部現(xiàn)在忙于對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行劃界。目前莫斯科市居民區(qū)大概15%的邊界都已經(jīng)劃定，全部劃界工作預(yù)計(jì)將在2007年底之前完成。

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