紐約市一項長達35年的住宅優(yōu)惠政策“421-a”，同時也是一項較為流行的稅收優(yōu)惠政策，曾極大刺激了紐約市住宅產業(yè)的發(fā)展，大大提高了紐約市的住宅供應量。但是隨著目前紐約市房價高企，這個曾發(fā)揮效用的政策正面臨變革。紐約市長日前計劃將為更多住宅開發(fā)商提供一項在此基礎上進行了更改的新計劃，希望能在當前情況下鼓勵開發(fā)商們去興建低價住宅。由市政府任命的特別任務組已經進行了諸多調研工作，而新計劃已經交由紐約市議會審批。目前因為房價高企，很多中產在紐約一些地區(qū)的社區(qū)里幾乎都找不到能負擔得起的房子，社會對此關注度越來越高，因此相關政府部門希望這個計劃能夠在年底之前得到市議會的批準。議會則對法案相當重視，其中贊成通過的就有新聞發(fā)言人Christine C. Quinn。

提供低價住宅成必要條件

毫無疑問，原有的421-a政策將會面臨諸多變革，這個政策曾是在紐約住宅市場陷入停滯狀態(tài)時啟動的，用于刺激開發(fā)商在紐約市的大部分地區(qū)興建新住宅。紐約市421-a項目包括兩個部分：421-a 減稅項目和421-a可負擔住宅項目。新建房屋的開發(fā)商無論選擇哪一個項目，作為一般性優(yōu)惠，全部以市場化價格出售的新建項目中，開發(fā)商都可得到部分減稅優(yōu)待。而如果開發(fā)商的項目中包含有20%的可負擔住宅，項目將會得到一個額外的稅收優(yōu)惠，從20年到25年不等，取決于項目所處的地理位置。根據這個政策，如果房地產價格上漲，其開發(fā)的住宅可以享受不增加稅收的優(yōu)惠。而只有在紐約市的少數地區(qū)，如曼哈頓區(qū)以及布魯克林地區(qū)，在此地區(qū)進行商業(yè)運作的開發(fā)商得到優(yōu)惠的條件是，政府要求其提供低價住宅，無論是在此地區(qū)或者是在附近都可以。

而根據新的提議，在享受減稅優(yōu)惠的同時必須提供低價住宅的區(qū)域，將會擴大到包括下曼哈頓地區(qū)、部分Harlen地區(qū)、布魯克林的Dumbo、Heights和皇后區(qū)。減稅將會在其他方面也得以加強。對于那些市場化住宅，減稅規(guī)模將會有一個嚴格限制，開發(fā)商能享受到的幅度的減稅優(yōu)惠——長達25年——僅僅會對那些在全市范圍內開展的項目開放，而且在這些項目里必須要包括低價單元。目前情況下，任何一個亟待開發(fā)的地區(qū)里的開發(fā)商都有可能享受此優(yōu)惠。

Shaun Donovan，紐約市住宅保護和發(fā)展部(HPD)的主任，他認為新計劃將會促使更多的開發(fā)商來興建可負擔得起住宅，因為新計劃的設計中包含有多種刺激措施，“但是同時，隨著改革措施陸續(xù)生效，也會有更多的稅交付給紐約市，而我們將會把增加的這部分稅收用于可負擔得起住宅的建設。”按照他的估計，紐約市因此每年增加的財政收入將會有上億美元，按照一定比例，其中會有一部分直接用于建設上千所為低收入和中等收入家庭提供的住宅。

不同利益團體同獻策

這項政府計劃的目標是為了增加興建低價住宅的刺激力度，但同時還被寄予了厚望，希望能通過它來促進開發(fā)商和低價住宅倡議者們之間的競爭。

紐約房地產商會的主席Steven Spinola，同時也是政府任命的任務組的一員，表示支持其中幾項倡議，但是對某些條款則心存疑慮，他認為如果這些條款較終得以實現，會對未來的10年內紐約住宅建設造成危害。但是柏特社區(qū)發(fā)展(一個中立的研究機構，致力于研究421-a的實施效果)的主任Brad Lander，同時也是法案組的一員，則要求擴大那些規(guī)定為了得到減稅優(yōu)惠開發(fā)商必須建造低價住宅的區(qū)域，此前它們是的“排除區(qū)”?！爸挥信懦齾^(qū)明顯突破以前的規(guī)定，改革才有可能談得上是充分的。這些排除區(qū)實際上仍將會提供廣闊的減稅空間，對于遍布于Harlem公園區(qū)等地的上百萬美元的公寓，這里沒有可負擔性方面的需求，這里仍將會是一個昂貴的高端住宅集中的地區(qū)?！?/P>

一個會議組成員Bill de Blasio支持對原有的計劃進行逐條檢查，但是仍然認為政府的計劃還不夠深入，他表示，“讓人難以置信的是，我們將會拿公眾的錢，并去資助開發(fā)商開發(fā)住宅，實際上，這些錢可以通過其他方式來支持可負擔得起住宅的建設?！?/P>

新政七十二變

紐約市長邁克爾·彭博(同時也是專業(yè)財經通訊社彭博集團的創(chuàng)始人)，在宣誓就職時曾表態(tài)，到2013年之前將會興建或提供16.5萬個單元給中低收入家庭，他在今年2月任命了這個特別任務組來重新思考421-a項目，根據某些人估計，因為421-a項目的實施，市政府一年要損失3億美元財政收入。很多住宅專家相信，現在的住宅市場的力量提供了一個機會來修正這個項目，并將放在急需的低價住宅的建設上。

政府官員認為目前的挑戰(zhàn)是如何利用稅收優(yōu)惠措施來引導開發(fā)商興建低價住宅，而同時又不會影響整個住宅市場的發(fā)展。“我們努力控制整個市場?！绷硗庖粋€項目組成員表示，“但不是試圖要給市場加上桎梏，需要很小心地控制其中的平衡。”

這個項目任務組——由市政府官員、開發(fā)商、住房倡議團體、銀行家以及其他一些人組成——將會對原有的421-a大動手術。為了將項目擴大到排除區(qū)，計劃較能引起爭議的地方可能在于削弱了原有體系下的一個系統(tǒng)，在這個系統(tǒng)之下，通過將其得到的稅收優(yōu)惠出售給那些位于排除區(qū)的市場化的開發(fā)商，興建低價住宅的開發(fā)商可以提升其項目的質量。

任務組總結認為，出售“可協(xié)商認證”來獲得興建低價住宅所需資金的系統(tǒng)效率低下，因為減稅優(yōu)惠有可能會值市場化開發(fā)商開價的5倍。該小組認為這種“認證”項目可以被“一個專門性的可負擔住宅基金”所取代?！绊椖拷M相信，如果目前來自認證項目而用于可負擔住宅建設的資金可以被取代，它就應該被取代。”但是他同時補充，如果這筆資金不能建立一個取代性的地位，項目組將會優(yōu)先選擇保留這些認證項目，因為必須要保證財政收入回流向可負擔得起住宅。

同樣在這個計劃之下，任何市場化公寓會享有的稅收福利的總額將會有一定限度，無論價值多少。當前，一棟價值200萬美元的公寓可以得到附近價值100萬美元的公寓所享受的減稅的兩倍。為了避免對豪宅的過分優(yōu)惠，在得到10萬美元評估優(yōu)惠之后不應再增加優(yōu)惠額，這等同于一所價值100萬美元公寓能享受的優(yōu)惠。鏈接421-a介紹：包括兩個部分：部分減稅項目和可負擔住宅項目。

部分減稅項目：創(chuàng)立于1971年，目的是為了刺激在全紐約范圍內興建新住宅。如果房地產價格上漲，部分年限內開發(fā)商可以不必為新上漲的價格付稅。

可負擔住宅項目(可協(xié)商的認證)：通過稅收優(yōu)惠來對興建可負擔得起住宅的開發(fā)商提供私人資助，而這些優(yōu)惠則可以出售給那些以市場價格出售房屋的開發(fā)商，因其項目位于排除區(qū)內無法享受此類優(yōu)惠。通過這個項目，HPD授權在一定時期內每個可負擔得起住宅單元可出售4到6個認證?？韶摀闷鹱≌拈_發(fā)商然后可以將認證出售給以市場化水平出售住宅的開發(fā)商，這些開發(fā)商會尋求在曼哈頓排除區(qū)的稅收優(yōu)惠。每一個認證提供為期10年的稅收優(yōu)惠，總共可達1200平方英尺。

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